（2010）罗民初字第X号

原告（反诉被告）李某某，

委托代理人徐顺生，河南冠南（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）罗山县金属包装制品总厂破产管理人罗山县金属包装制品总厂破产清算组。

代表人张某某，该清算组组长。

委托代理人邓某某，

委托代理人潘琪，河南正晟（略）事务所（略）。

第三人闫某某，男，

原告李某某与被告罗山县金属包装制品总厂破产管理人罗山县金属包装制品总厂破产清算组（以下简称清算组）、第三人闫某某承租人优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，对原告李某某起诉清算组与被告清算组反诉李某某公开开庭进行了合并审理。原告李某某，被告清算组的委托代理人邓某某、潘琪，第三人闫某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告李某某诉称，我于2006年6月13日与该清算组签订租赁协议，租赁该厂原造纸厂西边土地，时间一年，我一直生产至今，一直承租至今，一直在交房租，但清算组在拍卖该资产时未履行事先通知义务，侵犯了我的优先购买权，要求确认清算组与第三人之间签订的涉及原告承租的厂房场地的买卖协议无效，确认我享有优先购买权。

被告清算组答辩并反诉称，李某某以种种理由占据该厂西侧新厂区的土地一宗，清算组已多次通知其交付，李某某的租赁合同早已过期，在合同逾期后，其亦未按时足额交纳相应的租赁费用，双方已不存在租赁关系，李某某不存在享有优先购买权，且在拍卖前已发出了搬迁通告，已告知李某某该破产需整体拍卖，也已多次催促其搬走，故请求法院判决驳回原告李某某的诉讼请求，反诉要求判令原告李某某立即交付其占用的破产财产，并支付拖欠的租赁费及利息6037.20元。。

第三人闫某某述称，我通过合法的拍卖程序，依法取得了该厂西侧新厂区西侧土地使用权及地上建筑物的所有权，并已如数付清购买价款，清算组应将我购买的资产移交给我，但李某某至今占用我购买的部分土地及房产，请求清算组立即将我所购资产交付给我。

经审理查明，被告罗山县金属包装制品总厂于2003年8月7日被本院依法宣告破产还债，根据破产案件审理进度，被告清算组报请审批同意后，依法委托具有法定拍卖资质的拍卖机构信阳天源公物拍卖有限公司对该厂的破产财产（主要是土地使用权和附着物）分三宗于2009年7月15日在该有限公司拍卖厅进行了拍卖。拍卖前，被告清算组于2009年6月6日在该厂张贴了《搬迁通告》，告示了有关拍卖和报名事项，该拍卖公司在对被告及他人承租的房地产现场测量和拍照后于2009年6月25日依法在《信阳晚报》和www.x.com网站上发布了拍卖公告，公告期限二十天，由信阳市工商局专业分局进行了备案，在拍卖会上，该分局中介所进行了现场监拍，清算组及审理该破产案件的合议庭成员和该厂职工代表进行了现场监督，最后闫某某以91.2万元的价格购买了该厂西侧新厂区西侧房地产一宗，原告李某某未报名参加竞买。拍卖成交后，闫某某在规定的期限内足额付清了购买价款并取得了《拍卖成交确认书》，在交付财产过程中，李某某以自己是租赁人，被告拍卖租赁物未履行事先告知的义务，侵犯其优先购买权为由，与被告和第三人闫某某发生纠纷。

另查明，李某某于2006年6月28日、2007年6月28日分别与清算组签订《租赁协议》一份，约定其租赁该厂原造纸厂西边土地，租期分别为一年，租金每年2000元。2007年6月28日协议约定，本协议属临时协议，如因特殊情况或因素造成不能正常履行时（指人力不可抗拒、破产资产清算需要、变现、拍卖以及县委政府的决定），本协议自行终止，甲方（清算组）不承担因协议提前终止带来的任何经济或其它损失。合同签订后，第一年的租金李某某已交清，第二年李某某只交纳了1000元，剩余租金至今未交纳。亦未再续签合同。该厂破产后，李某某未与被告重新签订租赁合同，但一直占有使用该资产至今，其提出剩余租金交给留守人员了，但未能提供相关证据。在诉讼中，反诉原告清算组提出因考虑原告搬迁费用的原因，撤回了要求反诉被告给付拖欠租赁费5274元、利息763.20元的诉讼请求，原告提出被告提供的搬迁通告是虚假的，但未提供证据证实。

上述事实，有当事人陈述，证人汪某某证言、拍卖委托书、《搬迁通告》及张贴现场照片、2009年6月25日《信阳晚报》刊登的《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、《租赁协议》及部分租赁费收条、信阳天源公物拍卖有限公司拍卖文件等证据在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，承租人优先购买权的性质系债权，出租人出售租赁房屋的行为是行使物权的行为，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院关于此类纠纷问题的司法解释，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告若认为被告侵害其优先购买权，可依规定向被告要求赔偿损失，但其主张被告和第三人买卖合同无效，应依法不予支持，且在拍卖前被告在出卖物的现场张贴了搬迁通告，告知了有关拍卖和竞买报名事宜，拍卖公司在接受委托后，到现场测量和拍照，原告应当从中知晓有关拍卖事宜。拍卖公司在拍卖前依法律规定在本地有影响的报纸和相关网站上刊登了拍卖公告，并办理了相应法律手续，进行公开拍卖，买受人在规定的时间内付清了成交价款，取得了拍卖成交确认书，该拍卖行为合法有效。李某某在租赁合同到期后未与清算组续签租赁合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人对未履行完毕的合同是解除还是继续履行的，视为解除合同，不定期租赁只有在交纳了租赁费后，租赁合同才能延续，原告未能证明其不拖欠租赁费用，租赁合同应视为没有延续，故李某某与原罗山县金属包装制品总厂签订的租房合同已解除，在破产财产被拍卖后，被告要求其交付破产财产时，应及时交付，综上所述，对原告李某某的诉讼请求，本院依法不予支持，因反诉原告要求反诉被告交付占用的破产财产的诉讼请求，本院依法应予以支持，反诉原告撤回要求反诉被告承担占用期间租赁费及利息的诉讼请求，本院依法予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四十五条、第四十六条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，并经本院审判委员会讨论和决定，判决如下：

一、驳回原告李某某的诉讼请求；

二、反诉被告李某某在本判决生效后十日内将其占用的原罗山县金属包装制品总厂原造纸厂西边土地交还给反诉原告罗山县金属包装制品总厂破产清算。

案件受理费100元，反诉费减半收取250元，由原告李某某负担300元，被告清算组负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长陈长春

审判员张胜旺

审判员黄某林

二0一0年十月十四日

书记员陈玛铃