上诉人（原审被告）：连某某，女，汉族，生于X年X月X日。

委托代理人：梁勇豪，河南启法（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）：王某某，女，汉族，生于X年X月X日。

委托代理人：付新占，河南名人（略）事务所（略）。

委托代理人：李某，河南名人（略）事务所（略）。

上诉人连某某与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，王某某于2010年3月9日向河南省禹州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令解除王某某与连某某之间的房屋租赁协议，连某某赔偿王某某损失9369元。原审法院于2010年5月5日作出（2010）禹民二初字第X号民事判决。连某某不服，向本院提起上诉，本院于2010年6月20日受理后，依法组成合议庭，于2010年8月18日公开开庭进行了审理。连某某及其委托代理人梁勇豪，王某某的委托代理人付新占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年1月20日原告王某某之子李某与被告签订租赁协议1份，原告将其所有位于禹州市城东新区X街北段的房屋出租给被告连某某开办禹兴东区购物广场。协议约定，出租期限为3年，自2008年3月1日至2011年3月1日；租金第一年为x元，第二年为x元，第三年x元；交款方式按年度计算，于每年3月1日前一次性交齐下一年度租金。因被告没有依协议约定及时向原告交纳第三年的房租，原告于2010年3月5日向被告发出解除合同通知书，限被告三日内交付租赁物，后无果，原告起诉来院请求解除原被告于2008年1月20日签订的租赁协议；并要求被告赔偿损失9369元。另查明，2010年4月21日，被告连某某以李某、王某某、李某某、连某勋的行为构成对租赁合同的违约和对租赁房屋的侵权为由，已另行起诉要求判决四人连某承担违约责任及经济损失。

原审法院认为：原被告所争议租赁房屋的所有权人登记为原告王某某，故原告起诉主体适格。李某作为原告王某某之子与被告签订租赁合同，尽管没有书面委托合同，但事后原告王某某予以认可，双方委托关系成立，故原告王某某对该委托行为所产生后果承担民事责任。依照双方签订的租赁合同的约定，被告连某某应于每年3月1日前一次交齐下年度租金。2010年被告未能依约交纳房租，原告又于3月5日向其发出了解除合同的通知后，被告既未交纳租金、交付租赁物，又未对该解除合同的通知寻求司法救济。因此，原告的诉讼请求该院予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失，应从2009年3月2日起，按年租金x元计至判决确定被告履行义务之日止，但原告只要求被告赔偿9369元，是对自己权利的处分，该院予以支持。被告其他辩解，因被告已另行起诉主张权利，本案不予处理。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除2008年1月20日原告王某某之子李某与被告连某某签订的租赁协议。二、限被告连某某于判决生效后五日内将租赁原告王某某的房屋腾空交付原告。三、限被告连某某于判决生效后五日内赔偿原告王某某经济损失9369元。本案诉讼费500元，由被告承担，暂由原告垫付，待被告执行本判决内容时一并支付原告。

连某某上诉称：一、王某某不具有诉讼主体资格。连某某是与李某签订的租赁合同，李某也告知连某某其是房屋所有权人。诉争房屋在3月2日已出售给赵千宇，李某也表示房租应交给赵千宇，故王某某不具备诉讼主体资格。二、原审判决认定连某某违约，判决解除合同错误。即使王某某主体适格，该诉争房屋在2010年3月2日出售给赵千宇后，物权已发生转移，假定2010年3月5日王某某向连某某发出解除合同的通知，该通知也无任何法律效力，实际连某某也未接到任何解除合同的通知。2010年3月2日，李某等人组织多人对连某某经营的超市进行打、砸、堵、断水断电的违法行为，致连某某损失严重，李某作为合同相对方没有保障连某某正常经营，违约在先，李某应赔偿损失后连某某再支付房租符合法律规定。即使连某某无理由拒付房租，也应当给出支付房租的合理期限，如果连某某拒绝支付的，方可解除合同。因此，本案中李某违约在先，违约后给连某某造成巨额损失，连某某在原审答辩时也要求赔偿损失，原审法院以连某某已另行主张权利不予支持损失而认定连某某违约判决解除合同错误。三、原审法院未依法合并审理违法。本案与连某某诉李某、王某某等人合同违约一案涉及的事实属同一事实、同一法律关系，连某某原审已申请合并审理，原审法院不进行合并审理违法。综上，原审判决程序违法，认定事实不清，剥夺了连某某的合法权益，请求撤销原判，改判或发回重审。

王某某辩称：一、王某某是租赁合同的出租人，是本案的适格主体。本案诉讼涉及房屋的所有权人是王某某，有房产证证明，李某是王某某的儿子，其与连某某签订租赁合同是王某某授权的，合同签订后王某某履行了合同义务，因此，王某某是出租人。该房屋因出租等原因没有转让，所有权没有发生变动。二、原审判决认定连某某违约，依法解除合同正确。王某某已经履行合同义务，将房屋交付给连某某，不存在违约行为。王某某没有从事连某某所称打、砸、堵、断水断电等侵权行为，也没有义务承担连某某使用房屋从事经营中与他人发生的债。连某某自合同第二年就拖欠房租，王某某在催要房租后连某某不予理睬，原审判决据此解除合同符合法律规定。三、原审判决程序正确。连某某原审没有提起反诉，原审庭审后又另行起诉不属于合并审理的范围，且其起诉的是侵权行为，非合同违约行为，也不是反诉范围。综上，本案认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维护王某某的合法权益。

根据各方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：一、王某某是否具备本案主体资格，本案与连某某诉李某、王某某、李某某等人案件应否合并审理；二、王某某与连某某之间的房屋租赁合同应否解除，如果可以解除，相应损失应如何处理。

本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为：关于第一个争议焦点中王某某是否具备本案主体资格的问题，本案中的租房协议虽系李某与连某某所签，但租房协议所涉房屋的登记所有权人是王某某，王某某称该协议是其委托李某所签，结合李某系王某某之子和该房屋已实际出租给连某某的事实以及日常生活中家事代理的行为习惯来分析，可以认定王某某与李某之间存在事实上的委托关系，李某作为受托人处理委托事务的法律后果应由委托人王某某承担，故王某某具备本案的诉讼主体资格。关于本案与连某某诉李某、王某某、李某某等人案件应否合并审理的问题，本案系租赁合同纠纷，当事人为出租人与承租人，连某某起诉的另一案中的被告既有本案的出租人，又有合同之外的第三人，且连某某的诉请涉及侵权，从两案的当事人和诉讼标的来看，均不具备合并审理的条件，因此，原审法院没有合并审理并无不当。连某某上诉称王某某不具备诉讼主体资格和原审法院未依法合并审理违法的理由据此不能成立。

关于第二个争议焦点即王某某与连某某之间的房屋租赁合同应否解除，如果可以解除，相应损失应如何处理的问题。首先，从合同履行情况看，按照双方房屋租赁合同的约定，连某某应于每年3月1日前一次交齐下年度租金。2010年3月1日之前，连某某没有按合同约定支付下一年度租金38万元，且原审中，王某某多次表示，连某某支付租金后合同可以继续履行，但迄今为止，连某某仍未支付租金。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，王某某有权解除合同。连某某称其经营期间遭李某等人实施打、砸、堵、断水断电，李某应赔偿损失后连某某再支付房租的理由，因该纠纷属于连某某承租房屋后经营期间发生的纠纷，且连某某已另行提起诉讼，故该理由不能成为拒不支付租金的正当理由。其次，从合同签订的目的看，王某某出租房屋的目的在于收取租金，连某某承租房屋的目的在于通过经营获取利润，现该房屋由连某某占用，经营状况不佳，王某某无法收取租金，合同目的已不能实现，也无继续履行之必要。鉴于以上理由，原审判决解除双方的房屋租赁合同并无不当。关于合同解除后的损失问题，由于连某某没有按约定支付租金，王某某的损失应为自2010年3月2日以来连某某占用房屋未支付相应租金的损失，王某某要求赔偿9369元不超出该损失，应予支持。连某某的损失双方在合同中对此没有明确约定应如何处理，且连某某已另案主张，故本案对此不宜处理，可在另一案中一并处理。连某某上诉称原审判决不支持其损失解除合同错误的理由据此不能成立。

综上所述，连某某的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元由上诉人连某某承担。

本判决为终审判决。

审判长葛京涛

代理审判员谢新旗

代理审判员彭志勇

二Ｏ一Ｏ年九月十六日

书记员孙飞虎