再审申请人(一审第三人、二审上诉人)方海松，男，X年X月X日生，汉族，个体工商户。住固始县X街道。

委托代理人金培宏，固始县法律援助中心（略）。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)固始县方集供销社(以下简称方集供销社)。

法定代表人程某某，主任。

委托代理人任华，河南蓼阳（略）事务所（略）。

原审被告(二审被上诉人)河南凯泰实业有限责任公司（原固始县宏达房地（略）），(下称凯泰公司)。

法定代表人何某甲，总经理。

委托代理人张某某，该公司办公室工作人员。

原审第三人(二审被上诉人)何某乙，男，X年X月X日出生，汉族，固始县宏达房地（略）（现凯泰公司）职员，住（略）。

再审申请人方海松与被申诉人方集供销社、原审被告凯泰公司及第三人何某乙买卖房屋合同纠纷一案，固始县人民法院于2007年12月10日作出(2007)固民初字第X号民事判决，方海松向本院提起上诉。本院于2008年6月23日作出（2008）信中法民终字第X号民事判决。方海松又向河南省高级人民法院提起再审申请。该院2009年11月24日以（2009）豫法民申字第x号民事裁定指令本院再审。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭审理。再审申请人方海松及其委托代理人金培宏，被申请人方集供销社法定代表人程某某和委托代理人任华，原审被告凯泰公司代理人张某某到庭参加了诉讼。原审第三人何某乙经公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。

一审查明，被告固始县宏达房地（略）（下称宏达公司）经原固始县广宇建筑装饰工程某司（下称广宇公司）法定代表人何某授权，将其座落在固始县X街道一处房产对外出售。2006年1O月l5日在被告所在地与原告经协商达成房屋出让协议，该协议约定“1、乙方(原告)购买甲方(被告)在方集镇X路商住楼一栋，计款肆拾万元，先交定金壹拾万元，余款在叁日内付清(即2006年1O月15日至2006年1O月18日)，如超过不交属自动放弃，甲方可以另售给他人，乙方不再干涉，壹拾万元定金属违约不再收回；2、三日内乙方必须付清余款叁拾万元整，不再增加任何某属条件，如再提出任何某件，均属违约；3、三日内甲方不得把此房屋售于他人，如有此现象甲方赔偿乙方壹拾万元人民币。甲方签名：宋忠诚、何某乙；乙方签名：程某某、詹春华、汪基华，二OO六年十月十五日。协议签订的同时原告向被告交纳了壹拾万元定金。2O06年1O月17日，原告按照双方协议约定向被告交付了购房余款叁拾万元。2006年1O月18日，双方正式签订了《房屋赎回合同》，该合同主要约定：“一、乙方(原告)赎回的房屋，位于方集镇X街道，建筑结构为砖混玖间两层；二、乙方赎回房屋，总金额为人民币肆拾万元整；一次性付清后，该栋楼房所有权归乙方所有；三、本合同签字后即生效，甲方(被告)同时提供给乙方原广宇建筑工程某司办理的土地使用证、房权证。过户登记及相关费用全部由乙方自己承担；四、甲方应于十月二十五日前将该楼房屋全部清空交给乙方，纠纷由甲方解决，此后所发生的任何某纷由乙方自行解决。”该条款交房时间，经协商变更为“如因涂长庚租房搬出有困难可依实际情况按合同时间延长拾至拾伍天”。同时双方还约定，甲、乙双方如有一方违约，违约方应赔偿对方壹拾万元违约金，并承担相应的法律责任。该合同生效后，按照合同约定，逾期后被告未能将该幢房屋的《土地使用权》、《房屋所有权证》交给原告，同时也没将房屋清空交给原告。同时查明，第三人何某乙(即被告法定代表人)在原告签订房屋买卖协议同时又以个人身份，分别于2006年1O月15日和2006年1O月l6日两次以暂收款形式收取第三人方海松经他人转交的购房款4O万元，两次收款条分别载明，“暂收，今收到购买方集房屋款壹拾伍万元整，何某乙，2006年1O月15日”；“暂收条，今收到方集购房款贰拾伍万元整，何某乙，2006年1O月16日”。第三人何某乙收到的他人购房款仍在其个人保存。另查明，广宇公司，于1992年根据当时工商部门的要求，挂靠固始县畜牧局注册登记成立，为集体性质企业，法定代表人何某，实际出资人也为何某，该公司的经营权和人事权完全独立。该公司经营期间为原告在固始县X街道利用原告拆除旧房的宅基建筑一幢九间二层综合商品楼房。房屋建成后，由于原告无力支付该公司垫资建筑工程某，经固始县法院审理判决生效后，折价执行该建筑楼房归该公司所有，该公司办理了《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2004年9月根据《公司法》的规定及企业改制精神，广宇公司进行改制，该公司将其企业名称、名誉成果、建筑装饰资质、项目经理资质等无形资产以4O万元价款转让给郑飞等四人，该四人于2005年1月以接受广宇公司转让的无形资产在固始县工商局登记注册成立固始县天工建筑装饰工程某限责任公司。广宇公司其它资产归其法定代表人何某个人所有。20O3年4月何某与何某乙等人在固始县工商局注册成立固始县宏达房地产开发公司，何某并将广宇公司位于方集镇街道的九间二层房产交由该公司管理并授权出让。广宇公司在工商部门登记的经营期限止于2002年4月8日，之后未在工商部门年检登记注册。

2OO7年4月第三人方海松以被告法定代表人何某乙收取其购房款为由，将本案讼争房屋使用。为此，原告诉至法院，要求被告立即履行双方合同约定的房屋及权利证书交付的义务，承担违约责任并赔偿因其违约造成的实际损失，排除妨碍，承担本案诉讼费用。

一审认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人

应当按照合同约定履行自己的义务。被告依据房屋产权人的

授权出让房屋与原告所签订的房屋出让《协议》和《房屋赎

回合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效。按照合同

约定，原告在规定的期限内履行了向被告支付价款义务。而

被告未能按照合同约定向原告交付《国有土地使用证》和《房

屋所有权证》，也未能按照合同的约定期限将房屋交付给原

告，属违约行为，应承担违约责任。原告要求被告履行合同

义务，有理有据，本院予以支持；原告要求被告按照合同约

定承担违约责任，支付违约金，有理有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿因违约造成的损失，因无证据证实，本院不予支持。第三人何某乙作为被告法定代表人，在其单位与原告签订房屋出让合同的同时，又以个人身份收取他人转交的第三人方海松购房款，未得到产权人授权和追认，应属个人行为，其买卖关系是不能成立的。第三人何某乙收取他人转交的第三人方海松购房款应予返还。第三人方海松无理占用由被告出让给原告房屋，属侵权行为，应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，第五十一条，第六十条一款，第一百零七条，第一百一十四条一款、三款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，第一百三十四条一款、四款之规定，经该院审判委员会决定，判决：一、被告于判决生效后，向原告交付赎回房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，同时将原告赎回的房屋交于原告；二、第三人方海松占用原告赎回房屋于判决生效后返还给原告；三、被告于判决生效后，支付给原告违约金x元；四、驳回原告要求赔偿的诉讼请求。案件受理费6550元，由被告负担，诉讼保全费102O元，由被告负担。

方海松向本院上诉称，宏达公司不具有处分广宇公司财产的权利。原审程某违法，没有澄清本案事实，请求二审法院发回重审，以维护上诉人合法权益。

固始县方集供销社答辩称，宏达公司有权处分广字公司财产，宏达公司是何某与何某乙共同出资成立的，出让房屋是经何某授权的。原审程某合法，查明事实清楚。请求上级法院驳回上诉，保护答辩人的合法权益。宏达公司、何某乙答辩与一审意见一致。

二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

二审认为，宏达公司与方集供销社签订的房屋买卖合同，系由原广宇公司经理何某授权委托的，买卖的房屋也是何某授权宏达公司管理并授权出让的，合同意思表示真实、明确，不违反法律规定，合同合法有效。宏达公司未按合同约定将房屋交给方集供销社，属违约行为，对造成的后果应承担违约责任。宏达公司法定代表人何某乙在其单位与方集供销社签订房屋买卖合同的当天，又以个人身份，收取他人转交的方海松的购房款40万元，实为不妥。方海松购买房屋是善意的民事行为。何某乙在职务外收取他人购房款出售同一处房屋，其买卖关系是不能成立的。何某乙收取方海松的购房款应及时退还，并承担同期贷款银行利息。方海松占用宏达公司出售给方集供销社的房屋，属侵权行为，应予返还。原审查明事实清楚，程某合法。但对方海松的权利保护偏低。上诉人方海松上诉称宏达公司不具有处分广宇公司何某财产权利的上诉理由不能成立，本院不予支持。方海松善意的购房行为所遭受的损失应当保护。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)、(二)项之规定，判决:一、维持固始县人民法院(2007)固民初字第X号民事判决。二、何某乙以个人行为收取方海松的4O万元及同期银行贷款利息，应于本判决生效后十日内返还给方海松。二审案件受理费6550元，何某乙负担4000元，方海松负担2550元。

再审申请人方海松以本案争议房屋属何某个人所有，宏达公司无权处分，将该房屋售与其是何某真实意思表示为由，请求撤销一、二审判决。并提供了2009年5月18日何某出具的明确表示将争议房屋转让与方海松的“证明”和凯泰公司2009年12月20日告知方集供销社领取已交购房款的通知。被申请人方集供销社答辩称，讼争房屋属宏达公司所有，宏达公司与被申请人签订的合同经何某授权，应为有效合同，宏达公司应完全履行，请求维持二审判决。凯泰公司称，再审申请人和被申请人双方都找过何某，争议房屋给谁都可以。

再审查明的事实与原审一致。另查明，宏达公司于2008年4月3日变更为河南凯泰实业有限责任公司，其注册资本和股东未变；2009年8月29日河南凯泰实业有限责任公司法定代表人由何某变更为何某甲。

本院再审认为，本案所讼争房屋系原广宇公司负责人何某所有并委托宏达公司管理。因此，宏达公司与方集供销社对讼争房屋签订的出让《协议》和《赎回合同》，是否经由原广宇公司负责人何某委托授权或认可是本案的焦点。对此，原广宇公司经理何某先后出具两份“情况说明”和一份“证明”。一审中何某出具的第一份“情况说明”，明确确认宏达公司与县方集供销社签署的关于房屋回赎的协议系经其同意和授权，协议当属有效。二审中何某出具的第二份“情况说明”，强调转让讼争房屋须经其同意，但并未否认其第一份“情况说明”意思表示的真实性。何某于2009年5月18日给再审申请人出具的“证明”称，讼争房屋属其个人所有，于2006年10月自愿转让给方海松，除方海松外其未将此房转让给任何某位和个人。显见，该“证明”与前两份“情况说明”的意思表示直接相冲突。对此“证明”，被申请人不予认可，且也不符合有关新证据的规定，不足采信。再审申请人申诉理由不能成立，不予支持。二审认定事实清楚，程某合法，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条之规定，判决如下：

维持本院(2008)信中法民终字第X号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长郑岩

审判员沈继红

审判员王明安

二0一0年十一月三日

书记员管余晶（兼）