原告上海某投资有限公司。

法定代表人盛某，总经理。

委托代理人黄某，上海某（略）事务所（略）。

委托代理人陈某，上海某（略）事务所（略）。

被告王某。

委托代理人潘某。

委托代理人谢某。

原告上海某投资有限公司诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕长缨独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某投资有限公司之委托代理人陈某，被告王某之委托代理人潘某、谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某投资有限公司诉称，原、被告于2006年8月31日签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的上海市杨浦区X路某号二楼合计建筑面积856.78平方米房屋出租给被告使用。租赁期限自2006年9月1日起至2014年8月31日止，租金人民币1.5元/平方米/天，即年租金469,087.05元，月租金39,090.59元，租金每三个月作为一个付款周期，每次支付三个月租金，先付后用，付款日期为每一付款周期开始前的二周。被告逾期支付租金累计超过10日的，原告有权单方面解除租赁合同。被告自2007年10月1日起拖欠原告租金，经多次催告后仍未支付。至2008年5月30日，被告共拖欠原告租金312,724.72元，2008年5月30日，原告向被告送达了解除双方租赁合同的书面通知。被告的行为已构成违约，原告有权提前终止合同，并要求被告按约承担违约责任。被告支付的60,000元保证金，待被告实际迁出系争房屋后一并结算水、电、煤等费用，本案不予结算。故诉至法院，1、要求确认原、被告于2006年8月31日签订的《房屋租赁合同》自2008年5月31日起解除；2、要求被告将上海市杨浦区X路某号二楼房屋返还给原告；3、要求被告向原告支付拖欠的2007年10月1日至2008年5月30日租金312,724.72元；4、要求被告向原告支付因违约导致合同解除的违约金117,271.77元；5、要求被告按每日违约金1285元，支付原告自2007年9月16日起至判决指定支付之日止的逾期付租违约金；6、要求被告按日租金1285元向原告支付自2008年6月4日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。

被告王某辩称，被告欠付租金是事实，2008年5月30日，被告收到原告关于解除双方租赁合同的书面通知。被告在系争房屋内经营餐饮，但原告不同意被告做广告，饭店门口也无法停车，这些经营环境的缺陷造成被告经营不善，因此，被告并非恶意违约，被告欠租原告是有责任的，原告应共同承担违约责任。被告支付的保证金60,000元，按合同约定是抵充租金的，被告同意用保证金支付欠租，原告要用该款结算电费，因原、被告对电费如何分摊存在异议，而且原告诉状中也没有要求被告支付电费的内容，故被告不同意支付。租赁合同文本是原告提供的，违约条款被告不认可，违约金约定太高了，且前后重复，如果法院判决解除合同，被告要求减免违约金数额。不同意原告之诉讼请求。

经审理查明，原告系上海市杨浦区X路某号房屋产权人。2006年8月31日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，甲方将上海市杨浦区X路某号二楼合计建筑面积856.78平方米房屋出租给乙方使用，房屋用途为商铺。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为咖啡、简餐使用，租赁期限自2006年9月1日起至2014年8月31日止，甲方给予乙方四个月的装修免租期，即自2007年1月1日起开始计算租金。房屋前四年日租金为每平方米1.5元（含物业管理费），年租金为469,087.05元，月租金为39,090.59元，租金四年内不变，第五年起日租金逐年递增5%。支付租金的方式为，租赁期限内每三个月作为一个付款周期，先付后用，每次支付三个月的租金，付款日期为每一付款周期开始前的二周。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的100％支付违约金。合同第五条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即117,271.77元。乙方在合同签署当日即支付保证金60,000元，其余保证金57,271.77元与首期租金一同支付。按照本合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以乙方交纳的上述房屋租赁保证金抵充；乙方违约导致甲方行使合同解除权时，甲方可直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿；房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方应在甲方发出通知之日起十日内予以补足；如有前述情形，租赁关系终止时，租赁保证金的余额甲方无息返还乙方。合同第九条约定了解除本合同的条件，甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过十日的、甲方按照本合同约定将乙方交纳的租赁保证金用于抵偿乙方欠交费用，乙方在甲方通知其补足租赁保证金，而乙方未在十日内补足的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同补充条款还约定，乙方装修添附于该房屋的设施设备，如已固定于该房屋的，租赁关系终止后或因乙方违约而导致合同解除的，不得拆除，该添附物产权归属甲方，甲方不承担任何费用；乙方增设部分的设施设备的维修及养护由乙方自理；乙方需在装修完工后将全套图纸、资料交甲方留存一份。合同签订后，被告向原告支付保证金60,000元。被告自2007年10月1日起拖欠原告租金。2008年5月30日，原告向被告送达了解除双方租赁合同的书面通知。2008年6月19日，原告以被告欠租构成违约为由，具状来院，作如上请求。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告自2007年10月1日起欠付原告租金，构成违约，现被告确认2008年5月30日收到原告解除租赁合同的书面通知，故原告要求2008年5月31日与被告按约解除合同、要求被告返还租赁房屋，并要求被告承担违约责任之请求，于法不悖，本院应予支持。被告返还房屋，本院可给予被告一定的搬迁期限。根据合同约定，合同解除后，被告欠原告2007年10月1日至2008年5月30日的租金312,724.72元，可用保证金60,000元抵充后，一并结算。被告以原告交付的租赁场地存在瑕疵，拒付租金的辩称意见，本院不予采信。原告要求被告支付逾期付租违约金及合同解除违约金之诉讼请求，因被告提出违约金约定过高，且两项违约金重复结算，请求法院调整，根据双方签订的租赁合同，本院认为被告应承担三个月的解约违约金117,271.77元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告上海某投资有限公司与被告王某2006年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2008年5月31日解除；

二、被告王某应于本判决生效之日起三十日内向原告上海某投资有限公司返还上海市杨浦区X路某号二楼房屋；

三、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资有限公司2007年10月1日至2008年5月30日的租金人民币252,724.72元；

四、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某投资有限公司合同解除的违约金人民币117,271.77元；

五、被告王某应按每日人民币1285元标准向原告上海某投资有限公司支付自2008年6月4日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；

六、原告上海某投资有限公司要求被告王某按每日人民币1285元标准支付自2007年9月16日起至判决指定支付之日止的逾期付租违约金之请求，不予支持。

被告王某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币12,685元，减半收取计人民币6,342.50元，由原告上海某投资有限公司负担人民币1,585.50元，被告王某负担人民币4,757元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员吕长缨

书记员施怡