原告陈某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人汤某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人刘某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告张某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告陈某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张孜独某审判。后因被告张某下落不明，本院依法组成合议庭，转为普通程序审理，于2010年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤某、刘某到庭参加诉讼，被告张某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告陈某诉称：2007年12月28日，原告将位于上海市松江区某房屋出租给被告，双方签订房屋租赁合同一份。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可以解除合同；租赁期间房屋使用发生的水、电、物业费等由承租人承担。但被告自2009年3月起便拖欠原告租金，据此，原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2007年12月28日签订的房屋租赁合同；2、被告支付2009年3月至2010年6月28日的房屋租金435,506元，缴纳2008年10月至2010年6月28日的物业服务费13,975.50元，偿付违约金161，820元（此三项暂计至开庭日2010年6月28日，最终应计至判决生效之日）；3、被告承担租赁房屋自2009年10月至2009年12月的电费8,564.56元，水费378.10元。

被告张某未作答辩。

经审理查明：2007年12月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区某房屋出租给被告用于餐饮使用。租赁期限自2008年1月1日起至2013年6月30日止；租金约定为每月26,935元，2009年1月起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金50,000元；被告逾期不支付租金累计超过1个月，原告可以解除合同。合同另对其他相关租赁事项作了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，并收取了租赁保证金50,000元。

2008年1月15日，原、被告签订《房屋租赁补充合同》一份，约定2008年租金调整为每月25,018元，2009年至2010年租金为每月25,618元，2011年至2013年租金为每月26,018元；租赁期间的水、电、煤气、通讯、设备、物业服务等费用，由被告承担；房屋先租后用，每次一次性支付2个月租金，分别在逢单月份的2日前支付，逾期支付，每日违约金按90元计算。合同另对房屋的使用要求、维修责某等作了约定。《房屋租赁补充合同》签订后，双方继续履行合同。但被告自2009年3月起拖欠租金，原告多次催讨未果，遂诉至本院。

另查明，本案系争房屋登记在原告陈某名下。

诉讼中，原告陈某于2010年6月25日收回房屋，故其将租金主张至该日，已收的租赁保证金50,000元，同意抵扣被告应付的费用。诉请的违约金针对被告拖欠2009年3月至2009年12月的租金，每日违约金按90元分段计算至2010年7月26日，实际就低主张170,000元。另，原告提供2009年10月至2009年12月的水费、电费发票，以及物业公司要求支付物业服务费催款凭证，用于证明要求被告支付水电费、物业服务费的主张，其中水费378.10元，电费7,782.09元，物业服务费13,975.50元。

以上事实，由《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、房地产权证、水电费发票、物业服务费催款函及当事人陈某等证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约全面履行各自的义务。被告拖欠租金已经构成违约，原告可以解除合同。鉴于原告未在起诉前向被告发出书面解除合同通知，故本院确认在本案诉状副本送达被告之日，即2010年6月21日为合同解除日。合同的解除并不影响合同中结算和清理条款的效力。被告张某应按照合同约定支付租金、合同解除后至房屋实际返还之日止的房屋使用费以及相应的水电费、物业服务费。经计算,扣除租赁保证金后，被告需支付租金及使用费355,618元（计算方式：25,618元X15个月+25,618元/x天-50,000元）、水费378.10元、电费7,782.09元、物业服务费13,865元（计算方式：665.50元X20个月+665.50元/x天）。另外，被告逾期支付租金，原告主张逾期支付租金的违约金并就低主张170,000元，于法不悖，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告陈某与被告张某于2007年12月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年6月21日解除；

二、被告张某于本判决生效之日起十日内支付陈某自2009年3月1日至2010年6月25日止的房屋租金及使用费355,618元；

三、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某逾期支付租金的违约金170,000元;

四、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某物业服务费13,865元；

五、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某代为支付的水费378.10元、电费7,782.09元。

如果被告张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付原告陈某迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,082元，由被告张某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长俞贵荣

审判员唐婵凤

代理审判员张孜

书记员苏晓星