原告秦XX，男，39岁，土家族，重庆市石柱土家族自治县人。

委托代理人况XX，重庆XX律师事务所律师。

被告秦XX，男，49岁，土家族，重庆市石柱土家族自治县人。

被告秦XX，男，39岁，土家族，重庆市石柱土家族自治县人。

二被告的委托代理人谭XX，重庆XX律师事务所律师。

原告秦XX诉被告秦XX、秦XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月22日受理后，依法由审判员周某云独任审判，适用简易程序，于2012年1月31日公开开庭进行了审理，原告秦XX及其委托代理人况XX，被告秦XX及被告秦XX、秦XX的委托代理人谭XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2007年12月31日，二被告与原告签订了售房协议，约定将二被告将其座落在南宾镇X区的旧房按县建委的设计要求进行施工修建的B单元X楼X号面积100平方米左右房屋一套以92000.00元的总价售给原告。同时约定，协议签订时原告向被告首付30000.00元，主体完工后付足87000.00元，余款待房屋竣工验收，被告为原告办理好房屋产权证、使用证和水电户口后，原告再一次性付给被告。协议还约定房屋的交付时间为2008年12月31日，到期不交房，则由被告向原告承担已付购房款的5‰的违约金。原告于2007年12月31日向被告交了30000.00元首付款，之后又于2008年7月6日应被告的要求交了19000.00元购房款。原告向被告交49000.00元购房款，被告未按协议约定的2008年12月31日交房，该房于2011年10月具备交房的条件，被告却以原房价较低，要涨价，拒绝按协议收取原告向其交的38420.00元购房款。原告起诉请求人民法院确认原、被告于2007年12月31日签订的售房协议有效，判令被告继续履行该售房协议向原告交付协议约定的房屋，并接受原告按约定支付购房款38420.00元，同时判决被告按原告已交购房款的千分之五向原告支付违约金，由被告承担本案的诉讼费用。

被告秦XX、秦XX辩称：原、被告签订的协议的性质实际是集资建房协议，协议中明确了甲方即被告是修建方，乙方是集资方，协议的第某条也明确了是集资建房而不是售房协议。该协议是集资建房协议，房屋价款在主体完工后才能确定，其他集资户也是在主体完工后与被告重新协商按1700元/平方米补交了房款。由于原告不积极交付房款，被告才没有交房，是原告违约在先。被告不应承担违约责任。

经审理查明，2007年，二被告准备将座落在南宾镇X区的自有旧房按县建委的要求进行改造后出售。2007年12月31日原告与二被告签订了《预售房协议》。协议的主要内容是：“甲方(秦XX、秦XX)将座落在南宾镇X区的旧房按县X组织施工建房，并将该房按设计图纸上的户型(B)单元(2)楼(2)号房一套建筑面积100平方米左右，乙方(原告)按920.00元/平方米的房屋费用与甲方进行集资建房，总金额(玖万)元人民币房屋产权属乙方所有，具体面积以实际建筑面积为准。付款方式：本协议签订时乙方首付给甲方购房款30000.00元，主体完工后应付给甲方总金额的95%，即87400.00元。余款待房屋竣工验收后，甲方为乙方办理好房屋产权证、使用证和水电户口后，一次性付给甲方。工程竣工后交付时间暂定2008年12月31日，如遇不可抗力和外界的因素影响，工期顺延。违约责任：甲方未按协议规定的时间交房给乙方(不可抗拒和外界因素除外)甲方按乙方已付金额的5‰向乙方支付违约金，乙方如不按协议交付款给甲方，甲方视为乙方为自动放弃预订房，并扣除预购房总价的20%的违约金，甲方有权处理乙方的预购集资房。”原告于签订协议当日给二被告预付购房款30000.00元，2008年7月6日原告又向二被告预付了购房款17000.00元后。被告于2007年11月底组织施工建房，2008年修至四楼停工，2011年10月房屋主体完工。由于被告不向原告交房，原告遂提起上列诉讼。

上述事实有原告提供的《预售房屋协议》、收据两张、照片三张及原告在庭审中的陈述在案佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告于2007年12月31日签订的《预售房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，合法有效。原、被告签订的《预售房协议》中虽有“集资”二字，但从整个协议的内容看，合同明确约定了房屋价格、付款方式、交付时间，应是一份房屋买卖合同。被告秦XX、秦XX提交了与秦福廷等人签订的《预售房协议》、情况说明、交款收据，欲证明房屋价格已由原暂定的900元/平方米变为1700元/平方米。但不能仅以秦XX、秦XX与他人之间的约定认定其与秦XX之间也变更了协议。双方在合同中约定：如遇不可抗力和外界因素的影响，工期顺延，但秦XX、秦XX没有提供证据证明房屋主体系不可抗力的原因造成。因此，秦XX、秦XX应按合同的约定承担违约责任，即二被告按秦XX已付金额47000.00元的5‰对原告承担违约金235元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十四条第某款、第某十条第某款、第某百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第某十四条第某款之规定，判决如下：

一、原告秦XX与被告秦XX、秦x年12月31日签订的《预售房协议》有效；

二、被告秦XX、秦XX于本判决生效后十日内将其修建的座落在南宾镇X区的(B)单元X楼X号房一套建筑面积100平方米左右的房屋交付原告；

三、被告秦XX、秦XX于本判决生效后十日内支付原告秦XX违约金235.00元；

三、原告在接受房屋时即向被告支付购房款38420.00元。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费130.00元，减半收取65.00元，由被告秦XX、秦XX承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。

审判员周某云

二○一二年三月二十日

书记员隆健明