原告周A、黄B诉被某洪C、白D定金合同纠纷一案

原告周A。

原告黄B。

上列两原告的共同委托代理人李E。

被某洪C。

被某白D。

上列两被某的共同委托代理人任F。

原告周A、黄B诉被某洪C、白D定金合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周A、黄B之委托代理人李E、被某洪C、白D及其委托代理人任F均到庭参加诉讼。2009年9月23日，原告周A、黄B提出保全申请，本院依法裁定对被某洪C、白D所有的上海市杨浦区某处房屋中的价值人民币200,000万元的份额进行保全，后被某洪C、白D向本院提供人民币200,000元的担保，本院依法裁定解除对上述房屋的保全。本案现已审理终结。

原告周A、黄B诉称，2009年5月28日，原告为购买被某名下上海市杨浦区某处房屋（以下简称系争房屋），与被某签订《房屋买卖定金合同》，并支付定金人民币（以下币种均为人民币）100,000元。合同约定房屋总价款为3,010,000元，并约定于2009年6月11日前签订《上海市房地产买卖合同》。6月3日双方商谈买卖合同细节时，约定原告为被某偿还剩余房贷，被某负责与银行约定还贷时间；被某户口到年底前迁出，不留尾款、押金（针对户口）；上午签订正式买卖合同下午到银行归还贷款。其后，被某又电话告知原告户口要放到2010年3月底，对合同的其他细节没有异议，至此合同草稿定稿。6月10日原告将买卖合同草稿交给被某，双方经过协商将买卖合同签约时间改为2009年7月1日前。6月15日，原告询问被某买卖合同草稿修改意见和签约时间、地点时，被某回复草稿涉及敏感点很多，还需考虑、协商等。6月18日晚，被某约原告协商，提出先前约定的“2010年3月底前迁出该房屋中全部户口”，要求改成“2012年底前迁出，并要求不留押金、不留尾款”，但同意订立违约金条款；尾款改为20,000元；要求做低房价。原告考虑到房价上涨等因素希望早点签约，同意了这些要求，双方商定于2009年6月30日签订正式买卖合同。到了约定的签约时间，被某又提出1、要由其提供的中介进行资金监管；2、要加收煤气、增流改装、维修基金等折价款10,000元；空调、淋浴器、水晶吊灯等固定设施折价150,000元。原告认为合同是双方在自愿平等的基础上签订的，应当秉承诚实信用的原则，现被某一次次提出无理要求，名为协商、实则拒绝签订主合同，变相要求增加房款，没有签订正式合同的诚意，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判令两被某双倍返还定金200,000元。

被某洪C、白D辩称，原、被某双方未能签署买卖合同系因双方就买卖合同中的户口迁移、装修费用、中介选定和维修基金及其他费用等问题上未能协商一致所致，且原告拒不履行定金合同约定的义务，按照被某指定的地点谈判签约，被某有权没收定金。

经审理查明，2009年5月28日，原告周A（乙方）与被某洪C（甲方）就上海市杨浦区某处房屋签订《房屋买卖定金合同》，约定“总房款301万元，此房价为双方各自承担相关税费；正式签署房屋买卖合同之前，甲方承诺为乙方所预定房屋保留10天，自2009年6月1日至2009年6月11日，（经协商房屋保留时间改至2009年7月1日）；定金，本协议签订时，乙方向甲方支付定金10万元，乙方须在上述房号保留期限内，携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》有关事宜，上述定金在甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时抵作该房屋的购房价款；付款方式乙方选择分期付款；……甲方承诺，在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《房屋买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《房屋买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效；……”同日，原告周A支付定金10万元，被某洪C出具收条。2009年6月10日原告将草拟的房屋买卖合同样本交付被某。2009年6月19日，原告周A将《关于通知签订<上海市房屋买卖合同>的函》发函给被某洪C，表示“6月10日将合同草稿交付洪C，6月15日下午以手机短信和电话联系询问合同草稿修改意见和确定签订合同的时间地点，回复‘合同草稿涉及敏感点很多，还需认真考虑’、‘需要和律师商量’、‘签订买卖合同时间再定’。6月18日晚，您约我见面协商，提出先前约定的‘2010年3月底前迁出该房屋全部户口’要改成‘2012年底前迁出’，而且还不同意留尾款（针对户口），对此要求我不能接受。……”，同时表示6月13日被某对合同草稿没有提出其他意见，如有其他异议，以书面形式告知原告；原告完全同意按照定金合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款签订买卖合同等。2009年6月24日，被某洪C回函答复，“1、09年5月28日你我双方签订的《房屋买卖定金合同》本人愿意秉承诚实信用的原则严格履行；2、鉴于上述定金合同条款没有涉及本人以及家人户口迁出的问题，根据您的提议，本人愿意与您继续就此展开协商，本人在此再次明确我的态度，我方将最迟在公历2012年年底以前迁出所有户口，同时我很抱歉地通知您，我方难以接受您提出的与户口挂钩的保留尾款或支付违约金的建议；3、您在签约通知函中提议的签约时间地点我完全同意，如果您在此以前不再有任何变更，我方所有权利人将依约前往签约；4、关于合同草稿的其他条款再行商议。”2009年6月26日，原告周A去函确认“1、我方非常有诚意要购买您的房产，并已先期支付定金10万元；2、先前在通知函中约定的签约时间为2009年6月29日上午，由于本人的个人原因，希望调整在2009年6月29日下午2：00，如果您同意，请尽快回复；3、鉴于您目前的情况，我方同意您一家三口的户口暂时挂靠在我处至2012年12月31日，但希望您能遵守约定；4、您在回函中的第四点‘关于合同草稿的其他条款再行商议’，我方对此条的含义不甚明了，希望您能明示”。2009年6月27日，被某回函确定签约时间、地点。2009年6月30日，双方根据确定的签约时间见面，被某提出固定设施、装修等折价15万，维修基金、水电煤、有线电视、电话网络初装费折价1万，中介由被某方指定，原告表示考虑到房价上涨的因素，同意支付5万元，双方未达成一致。2009年7月1日，原、被某双方短信联系，原告认为被某在2009年6月30日故意临时提出许多要求，致使未能签约，属恶意磋商，提出双倍赔偿定金，被某认为双方在2009年6月30日没有取得一致意见，根据定金合同约定期限，7月1日为最后1天，双方可继续商谈，原告拒绝到场，违反定金合同。2009年7月2日，被某洪C发函终止定金合同，告知原告在合同约定的最后期限届满前拒绝见面谈判要求，违反合同，没收定金；同时告知定金合同终止，如原告方在函件到达之日起二日内主动与被某联系退款事宜，被某愿意退还定金，逾期则没收定金。现原告诉至本院，作如上诉请。

审理中，1、原告提交2009年6月18日、6月20日、6月30日谈话录音，并申请证某王勇出庭，证某2009年6月3日原、被某、证某等人见面协商时就房屋价格条款、付款方式、装修设备等都已经谈拢，301万房价包括装修、设备、维修基金等，只剩户口、尾款问题。6月18日商谈合同草稿意见时，主要争议焦点被某户口要留至2012年底，不同意留押金，但同意订立违约金按总房价的万分之五计算，每月45,000元；原告同意尾款由50,000元改为20,000元；被某要求做低房价，原告同意；双方对合同的其他条款无异议，唯一没有达成一致意见的是户口问题。6月20日双方反复磋商户口问题，没有涉及其他。6月30日约定签约的当天，被某当场提出装修等折价问题。被某对证某证某有异议，认为当天谈话内容中只提出过户口问题，没有看到过合同样本，也没有提及装修、设备等问题。6月18日谈话中原告总结的争议焦点确实谈过，没有异议，但主要谈的还是户口问题，当天就户口没有谈拢。6月20日录音有脱节，省略了当时陈述因为签订定金合同导致被某夫妻不睦。6月30日是提出上述问题，但录音不完整。

2、就房价条款本院询问被某，被某称其在中介挂牌330万左右，5月初中介带原告来看房，后原告自行与被某联系，双方5月28日见面协商，将房价从330万谈到315万、到305万，最后谈到301万，谈到定金合同的相关内容，原告当时提出要求赠送装修设备等，被某表示不能赠送但可以协商，当天签了定金合同，原告交付定金。此外，被某表示其和中介谈的是总房价，但中介挂牌时可能会将房价和装修设备分离，带原告来的中介，被某谈的是320万。

3、2009年7月下旬，被某通过中介居间，与案外人就系争房屋签订买卖合同，合同价格条款为275万，实际到手价是315万。

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被某就系争房屋签署定金合同，原告就此支付定金，双方均无异议，争议焦点在于确认导致正式买卖合同不能签订的违约方。系争房屋的买卖是二手房买卖，根据常规，二手房的买卖因牵涉到装修等增值部分，当事人对房屋价格考虑要比毛坯房的买卖复杂得多，一般出价都包含了上述因素，即出卖方往往出价指的是总到手价。审理中，被某也陈述委托多处中介挂牌，一般为330万左右的总房价；对介绍原告的中介，被某的委托价为320万，即使如被某所述，某些中介挂牌的时候将房价和装修分离，根据原、被某对房价从330万到301万的协商过程来看，也不存在房价和装修、设备分开谈的前提情况；从买受方的角度来说，330万的挂牌价显然包含了装修设备等，待自行协商价格的时候，如果确定的301万单为房价，必然在协商时要询问装修等价格，毕竟，作为买受方对决定买卖与否的考虑是最终支付总价；而出卖方如果认为301万单为房价，装修等价格尚未谈拢留待续谈时，为保护其自身权利计，在定金合同的价格条款中也必然会要求明确房价与装修设备分离，现定金合同只写明总房价301万，且在价格条款一栏甚至注明了中介费用的承担，说明双方对价格的考虑还是比较周详的，而被某认为这只是房价，却没有其他装修折价备注条款，也不符合常理。

此外，被某在2009年6月24日的回函中表明的态度是愿意履行定金合同、依约签约，对买卖合同草稿的其他条款再行商议，但除了对户籍、尾款提出要求外，没有明确其他条款的内容。当原告回复要求其明示“再行商议”的含义时，被某却直到约定的6月30日签约日才明示要求提出装修等折价。对此，本院认为，原、被某双方为买卖房屋订立定金合同，从而保证某立正式买卖合同，在定金合同中对买卖的标的、价格、支付方式、违约责任等主要条款已约定明确，签订正式买卖合同前，双方可就买卖的细节详谈，正如被某也表示愿意履行定金合同，双方反复就户籍、尾款等问题磋商；而被某在5月28日订立定金合同、乃至6月24日函件要求对买卖合同草稿其他条款再行商议时未见对其他折价的要求，其表示的愿意履行定金合同应认为对定金合同的主要条款没有异议，包括价格条款；当原告要求对所谓的“合同草稿的其他条款再行商议”明示时，被某也未明确提出，甚至在被某回函确定签约时间、地点时也未对装修折价要求有只言片语，应认为双方对合同细节已讨论完毕，否则不会得出在6月30日订立买卖合同的结论。现被某直到约定的签约时间才提出装修折价要求，是对要约、承诺完毕的价格条款的实质变更，导致不能订立买卖主合同的违约方在被某，其理应承担定金责任，但责任的承担方应根据合同相对性原则确定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第一百一十五条之规定，判决如下：

被某洪C应于本判决生效之日起十日内返还原告周A、黄B双倍定金计人民币200,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币4300元，减半收取计人民币2150元，保全费人民币1520元，由被某洪C负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱萍

书记员 未s