原告洪某。

委托代理人孙某，上海市某（略）事务所（略）。

被告上海某旅馆。

投资人黄某。

原告洪某诉被告上海某旅馆（以下简称某旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪某及委托代理人孙某，被告某旅馆的投资人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告洪某诉称：2006年8月7日，原告与上海XXXX发展投资有限公司（以下简称A公司）签订了一份房屋租赁合同，承租期从2006年6月21日至2014年6月20日止，该房屋产权系A公司。2006年8月28日，原告将该房屋转租给被告，并签订了一份《房屋租借协议》，约定租期从2006年8月28日至2014年5月20日止，租金每年为人民币302,400元，付款方式每季度支付一次，先付后用，每次付款在到期前15日付款，每季度支付租金75,600元，租金的起算日从2006年10月28日起计（2006年8月28日至同年9月28日为装修免收租金）。协议签订后，被告支付了50,000元保证金和第一季度（2006年10月28日至2007年1月28日）租金75,600元，第二季度的租金（2007年1月28日至同年4月28日）60,600元，尚欠15,000元未付。第三季度租金应于2007年4月13日前支付，经多次催讨至今未付，现已过一个月。根据协议第十二条第四款约定，原告有权终止合同收回房屋。故诉至法院，请求判令解除原、被告间的租赁合同；被告迁出上海市杨浦区X路某号第四层；被告支付至迁出之日的租金；被告支付违约金暨没收保证金50,000元；本案诉讼费用由被告承担。

被告某旅馆辩称：自从租赁原告房屋后，被告的权益始终未能得到保障。原告交付的部分房屋出现渗水，原告口头承诺提供电梯没有兑现，大楼停电没有及时通知被告，造成被告电器损坏。大楼第二、三层租赁户装修，封闭了出入口及楼梯，影响了被告的营业。故请求驳回原告的诉讼请求，减少支付停电、停水、装修期间的租金。

经审理查明：上海市杨浦区X路某号房屋权利人为A公司。2006年8月7日，原告洪某与A公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告租赁上海市杨浦区X路某号“XX大楼”裙房第四层房屋，租期从2006年6月21日至2014年6月20日，2006年6月21日至2010年6月20日租金为月13,334元。2006年8月25日，甲方原告与乙方被告某旅馆的投资人黄某签订《房屋租借协议》一份，约定：甲方将上海市杨浦区X路某号XX大厦第四层1050平方米出租给乙方使用，租期自2006年8月28日至2014年5月20日（其中2006年8月28日至2006年10月28日作为乙方的装潢期，免收租金），租费为每年302,400元。付款方式为每季度支付一次，必须先付后用，每次付款在到期前15日付款，如有拖欠，每天按1％收取滞纳金。为确保本协议顺利履行，乙方愿支付保证金50,000元给甲方。如乙方有违约情况，甲方有权没收保证金，如无违约，等本协议期满后全额无息退还乙方。在该合同乙方处另盖有上海某沐浴休闲有限公司印章。同年8月28日，甲方原告与乙方被告某旅馆的投资人黄某又签订《房屋租借协议》一份，该协议中涉及租金、付款方式、租赁地点等主要内容同上述协议，另增加了对甲、乙双方违约责任的约定。该协议签订后，黄某将协议递交至上海市工商行政管理局杨浦分局，开办某旅馆。2007年3月13日，某旅馆登记成立。自2007年4月起，被告拖欠租金未付，2008年1月2日，被告支付了租金100,000元。截止2008年3月28日，被告欠租金计192,200元未付。

另查明：2007年5月10日，物业公司修理大楼排水管，当日停止向被告供水。在租赁期间，被告承租的房屋中有三间房屋出现渗水现象。2007年5月，物业公司修复了渗水隐患。2007年9月12日、9月13日，被告所租赁房屋停电两天。2007年8月至同年11月间，被告承租的房屋底层大门及通道因他人装修影响通行。

审理中，原告放弃要求解除与被告租赁合同的诉讼请求，变更第三项诉讼请求为要求被告按约支付至2008年3月28日的租金。

本院认为：被告某旅馆的投资人黄某为了在上海市杨浦区X路某号房屋开办某旅馆，与原告洪某签订了两份租赁上述房屋的《房屋租借协议》。从两份协议的内容来看，均系双方当事人真实意思表示。被告登记成立后应受该两份协议效力的约束。根据上述协议约定，被告租赁原告的房屋用于宾馆营业，被告按季支付租金，先付后用，每次付款在到期前15日。现原告交付的房屋中有三间客房出现渗水，未能及时维修违约在先，故原告要求被告支付违约金暨没收保证金的请求，不予支持。被告从2007年4月28日起以原告交付的房屋出现渗水等为由，拒绝支付全部租金，系行使履行抗辩权不当，也有过错。基于原告交付的房屋存在瑕疵及从2007年8月1日至同年11月6日因他人装修妨碍了出入大门及通道通行，影响了被告的经营，扣除被告已支付的100,000元租金，被告应支付从2007年4月至2008年3月28日的租金，由本院酌定为153,000元。原告放弃要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，并无不当，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海某旅馆应于本判决生效之日起十日内支付原告洪某租金人民币153,000元；

二、原告洪某其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币4933元，由原告洪某负担人民币1817元，被告上海某旅馆负担人民币3116元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王锡琴

审判员黄某

代理审判员乔归民

书记员沈佳越