原告耿某某，女，34岁。

委托代理人陈中江，河南捷达律师事务所律师。

被告马某某，女，37岁。

委托代理人胡某某，男，住（略）。系被告马某某丈夫。

原告耿某某与被告马某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月12日立案受理。依法由审判员李刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿某某及其委托代理人陈中江、被告委托代理人胡某某到庭参加了诉讼。后因案情复杂遂将案件转为普通程序继续进行审理。本案现已审理终结。

原告耿某某诉称，2008年，原、被告签订售房协议，约定被告将位于潢川火车站美景湖A栋X号房屋出售给原告。合同签订后，被告应于2009年1月8日交付该房屋。由于第三人主张权利，致使原告无法取得该房屋，原告因此遭受经济损失。请求判令被告返还购房款25万元及利息、双倍返还定金4万元、承担因本案产生的费用1512元。

被告马某某辩称，原告对被告所售房屋存在租赁协议是知道的。被告想将房屋卖给原告，但由于第三人主张权利，原、被告所签售房协议被法院判决认定为无效合同而无法履行。被告不存在过错和违约。其愿意退还购房款27万元，但对于原告所诉其他部分不予认可。

原告耿某某为证明其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：

1、原、被告所签订的售房协议1份、被告的丈夫胡某某出具的收条1份，证明原、被告双方就买卖房屋签订了书面协议、购房款及定金均已明确约定以及被告已收到25万元购房款的事实；

2、被告马某某与李××等所签的租赁协议1份、耿××、胡××出具的书面证明材料各1份，证明原告与被告签定购房协议时不存在过错，而被告则存在欺诈行为；

3、原告耿某丽欠到苏××3万元、耿××5万元、耿××5万元、耿××7万元的欠条各1张，证明其因买房向该四人借款共计20万元，且前述借款均约定有月利率15‰的利息；

4、车费票据4张（金额共计72元）、餐费票据2张（金额共计1040元）、诉讼费票据1张（金额400元），证明原告为办理房屋过户手续及此后因购房一事进行诉讼支出的费用共计1512元；

5、证人耿××、耿××、耿××、苏××的证言，证明原告耿某某因购买火车站广场的房子而向她们借款的事实。

6、潢川县人民法院（2008）潢民初字第X号民事判决书、信阳市中级人民法院（2008）信中法民终字第X号民事判决书各1份，证明原、被告所签订的售房协议系无效合同已无法履行。

被告马某某未向法庭提交证据。

对于原告耿某某提交法庭的证据，被告马某某发表了以下质证意见：

1、对于售房协议和收条的真实性均无异议，但这两份证据只能证明被告收到了原告购房款27万元，而不存在定金2万元；

2、被告与李××等签订的租赁协议与本案无关，原告知道被告的房屋一直租赁给别人，对于此事原、被告都存在过错，因耿××、胡××均未到庭，故对于该二人的证明材料真实性有异议；

3、对于原告提交的4张欠条的真实性有异议。此外，原告买房的钱是不是借来的与被告无关；

4、原告所主张的办理过户手续等支出的费用均与被告无关；

5、出庭作证的4名证人中有3人与原告有亲戚关系，因此对于其证明内容的真实性有异议；

6、对法院的判决书没有异议。

在原告耿某某提交法庭的证据中，双方当事人对于售房协议、收条及判决书均无异议，本院予以采信；原告耿某某欠到苏××等4人欠款的欠条，因该4人已到庭作证，其证言内容与欠条可以相互映证，且在需要大额用款时向亲属、朋友借款的作法符合生活常识，故对此本院予以采信。

由于被告马某某与李××等签订的租赁协议，与本案事实无直接关联；耿××、胡××等二人均未到庭作证，接受双方当事人质询；就费用票据，原告未能举证证明其具体支出原因及与被告之间的因果关系。故对该部分证据本院不予采信。

根据有效证据，结合双方当事人陈述，可以认定以下事实：

2008年7月18日，原、被告签订售房协议一份。该协议约定，“甲方（即被告马某某，下同）将其潢川火车站美景湖A栋X号房屋卖给乙方（即原告耿某某，下同），房屋售价x元，该房屋由于前期租赁给别人未到期，下余房租甲方不再退还给乙方，乙方于2009年元月8日再收回房屋，办理各种过户手续的费用全部由乙方承担，甲方提供各种材料，配合办理。付款方式：乙方预付定金x元交于甲方，下余x元在房管所办理过户时一次性付清，如有违反，定金作为违约金赔付给对方”。该协议签订后，原告即向被告支付了x元房款，后于2008年7月21日向被告马某某的丈夫胡某某支付了剩余房款x元。在购房款中除原告本人自有资金x元外，其余均系向亲属借款，借款利率为月息15‰。2008年8月5日，该房屋的承租人陈×因本案被告马某某未在合理期限内通知其行使承租人优先购买权，遂以马某某为被告、耿某某为第三人诉至本院，主张其对该房屋的优先购买权。本院经审理于2008年10月10日作出（2008）潢民初字第X号民事判决书，判决：一、陈×对马某某所有的潢川火车站美景湖A栋X号房屋享有以同等条件优先购买的权利；二、马某某与耿某某所订立的“售房协议”为无效合同。宣判后，耿某某对判决不服，上诉至信阳市中级人民法院。该院于2008年12月26日作出（2008）信中民法终字第X号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因原、被告所签“售房协议”被前述判决认定为无效合同，原告未能依该协议实际取得房屋。原、被告双方亦未能就善后事宜协商一致，原告遂诉至本院。

本院认为，公民在进行民事活动时，应遵循诚实信用原则，不得损害国家、集体、第三人的利益。被告马某某作为潢川火车站美景湖A栋X号房屋的所有人，在该房屋已租赁给他人且租赁期限尚未届满时，未事先在合理期限内告知承租人行使优先购买权，而与原告耿某某签订“售房协议”并收取了原告x元购房款。此后，由于承租人主张优先购买权，人民法院依法认定原、被告所签“售房协议”为无效合同，原告耿某某因此无法实际取得房屋。纵观本案，被告马某某未履行其对承租人在合理期限内的通知义务是导致原、被告所签“售房协议”无效的根本原因。对此，被告马某某存在过错。对于合同无效后的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失”。据此，被告马某某应当向原告耿某某返还购房款x元并赔偿原告相应损失。原告耿某某因履行“售房协议”所受到的损失，为其所支付x元购房款的利息。在该款中原告向其亲属所借的x元借款的约定利率为月息15‰，符合有关民间借贷借款利率的规定，本院对此予以确认。其他部分房款的利息，应以同期银行贷款利率计算为宜。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此原告耿某某依照“售房协议”约定主张被告马某某双倍返还定金x元的诉讼请求，本院不予支持；原告耿某某主张被告马某某应赔偿其1512元费用，因其未能举证证明这些费用的支出与被告马某某存在因果关系，本院亦不予支持。被告马某某在诉讼中表示愿意返还原告耿某某x元购房款，对此本院予以确认。被告马某某其他辩称理由无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十八条第二款、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款（一）、（四）项、第六十四条、第七十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告马某某于本判决生效后五日内向原告耿某某返还购房款x元并支付相应利息（其中x元自2008年7月21日起至本判决确定的给付之日止，按月利率15‰计算；x元自2008年7月21日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

二、驳回原告耿某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费5800元，由被告马某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长李刚

审判员吴琪

人民陪审员邓开丽

二00九年四月三十日

书记员谷慧