原告上海A公司。

法定代表人范J。

委托代理人陈L。

委托代理人刘M。

被告陈B。

被告蔡C。

被告吴D。

上述三被告委托代理人胡N、于I。

被告上海E公司。

法定代理人吴K。

被告南京F院。

被告王G，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市X路X弄X号。

被告冯H，女，X年X月X日出生，汉族，住上海市X路X号。

原告上海A公司（以下简称“A公司”）诉被告上海E公司（以下简称“E公司”）、上海O公司（原名上XP公司）、南京F院（以下简称F院）、上海Q公司（以下简称“Q公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2007年9月29日作出（2006）杨民三（民）初字第XXXX号民事判决书。因原告A公司不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2008年6月19日作出（2008）沪二中民二（民）终字第XXXX号民事裁定，撤销原判，将案件发回我院重审。本院另行组成合议庭，因R公司和Q公司被注销，经原告申请将上述公司股东王G、冯H、陈B、蔡C、吴D追加为本案被告，因王G、冯H下落不明，本院公告起诉书副本和开庭传票等诉讼材料。于2009年10月13日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人陈L、刘M和被告陈B、蔡C、吴D的委托代理人胡N、于I到庭参加诉讼。被告王G、冯H经本院公告送达起诉状副本和开庭传票后仍未到庭应诉。被告F院、E公司经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告A公司诉称，被告F院系上海市杨浦区S路X号房屋的业主。其将上述房屋租赁给原Q公司，并允许其转租；Q公司即设立被告E公司，经营租赁房屋。E公司于2002年7月16日将上述房屋的第五、第六层出租给原R公司。2002年11月23日，原告与R公司前身上海P公司签订了《房屋租赁合同》，并约定R公司将上海市杨浦区S路X号房屋第六层建筑面积1050平方米出租给原告作餐饮用途，租赁期限自2002年11月23日起至2009年1月31日止。同日，E公司和R公司签订协议，E公司同意R公司将上述房屋第六层租赁给原告用于餐饮。

原告与R公司签订《房屋租赁合同》后，原告按约向被告R公司支付了保证金人民币300,000元，于2003年4月7日开业，并支付了截至2004年12月的全部房租。2004年10月27日，因R公司拖欠房租，E公司提起诉讼。又因原告为上述房屋第六层的实际使用人，法院将原告追加为第三人参加诉讼。审理中，E公司撤诉，并于2005年1月26日致函原告表示愿意与原告直接签订合同。但E公司却一直以种种理由推诿，不与原告签订租赁合同。2005年3月18日，E公司切断原告用电，原告被迫停止营业并提起诉讼，要求E公司停止侵权、赔偿损失。后原告从他处获悉，E公司于2005年2月24日发函其他租户称，上海市杨浦区S路X号房屋将予以拆除重建，要求承租人于2005年2月底搬迁完毕。2006年3月21日被告E公司与被告F院签订房屋交接书，并将上述房屋移交给被告F院。之后，被告E公司与被告F院又强行驱赶原告的值班人员。被告E公司的行为严重违约，致原告受到巨大经济损失，故要求E公司赔偿装修及设备损失人民币3,177,617元；要求R公司的股东王G、冯H返还保证金人民币300,000元；要求E公司支付动迁补偿款人民币2,583,000元，并要求本案所列被告对上述支付款项承担连带责任。

被告陈B、蔡C、吴D辩称，Q公司与被告F院不存在租赁关系，不是转租人，Q公司也不是侵犯原告利益的行为人，与E公司也不存在法律上的厉害关系，因此原告要求三被告承担连带责任，缺乏依据，故不同意原告的诉讼请求。

被告E公司未到庭未作答辩。

被告F院未到庭未作答辩。

被告王G、冯H未到庭未作答辩。

经审理查明，本市杨浦区S路X号房屋的产权人系被告F院。2000年11月原Q公司与被告F院签订了《军队房屋租赁合同》，由原Q公司承租本市杨浦区S路X号房屋。2001年6月，原Q公司与被告E公司签订《转让协议书》，约定原Q公司承租本市杨浦区S路X号房屋由被告E公司承租。该协议经被告F院确认、同意。

2002年7月16日，被告E公司（甲方）与原R公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方本市杨浦区S路X号T商厦第五、第六层房屋计建筑面积为2100平方米，作经营东方网点之用。租赁期为12年，即从2002年7月16日至2014年9月30日止。双方约定违约金额为人民币450,000元（相当于3个月的租金）。此外，双方还对租金标准及支付方式等其他事项作了约定。同年11月23日，双方又签订了一份《同意转租协议书》，被告E公司同意原R公司将T商厦第六层房屋转租给原告，期限从2002年11月23日至2009年1月31日止。原双方在2002年7月16日签订的《房屋租赁合同》继续有效。双方还对其他事项作了约定。

2002年11月23日，原告与原R公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租本市杨浦区S路X号T商厦第六层房屋计建筑面积为1050平方米，作中式餐饮之用。租赁期为6年，即从2002年11月23日至2009年1月31日止，双方不得随意解除合同，任何一方如未按本协议条款履行导致终止本合同则视为违约，如因政府法规，军队用房等有可抗拒因素提前终止协议不在此例，双方互不作为违约。双方约定违约金额为人民币300,000元（相当于3个月租金）。此外，双方还对租金标准及支付方式等其他事项作了约定。2002年12月9日，原告按约支付给原R公司押金人民币300,000元，并对所租场地进行了装修，开设经营“U店”。

后因原R公司未能及时支付被告E公司租金，且在未与被告E公司协商一致的情况下，于2004年9月20日自行撤离本市杨浦区S路X号T商厦第五层，但仍占用该场地,未将房屋钥匙交还被告E公司。双方经交涉，未果。被告E公司遂于2004年10月起诉来院要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，后被告E公司撤诉。2005年6月9日被告E公司又起诉来院，要求判令原R公司支付所欠租金。本院经审理后于2005年8月作出（2005）杨民三（民）初字第XXXX号判决，由原R公司支付被告E公司从2004年10月1日至2005年6月9日期间的租金1,136,437.32元。原告因E公司起诉原R公司而从2005年1月起停止支付租金。

因本市杨浦区五角场城市副中心总体规划需要，本市杨浦区S路X号T商厦拟拆除重建。2006年3月21日，被告F院房地产租赁管理处（甲方）与被告E公司（乙方）签订了一份《军队房屋租赁终止合同》，约定甲方与原Q公司于2000年11月26日签订《军队房屋租赁合同》后，原Q公司与乙方在2001年6月8日签订转让《协议书》，共同报经甲方于2001年6月28日确认，甲、乙双方确立了新的租赁关系。现由甲方提议，经甲、乙双方协商同意，终止双方的租赁关系，同时解除Q公司的担保责任；甲方同意付给乙方1550万元作为补偿费用，该项费用分两次支付，第一笔775万元于2006年2月20日支付，乙方当日支付所欠甲方的房屋租金452.5万元后（截止2005年2月28日），余款在房屋交接书双方签字盖章后现场支付。双方房屋交接现场，款项付清后，甲方向乙方出具房租452.5万元发票，乙方向甲方出具补偿款1550万元发票；甲方于2006年2月20日中午12：00停止供水供电，乙方于春节后组织各承租户进行搬迁，并于2006年2月28日搬迁完毕、正式交房（不含V银行上海分行承租房屋）；乙方在搬迁时应当按照合同第十五条之约定，即“不得把一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装潢拆去（含本次补偿洽谈中涉及的设备设施）”，保持电梯、门窗等结构的完整；乙方在合同履行期间的一切债权债务（含水、电、煤气、电话等费用）与甲方无关。

同日，双方还签订了《房屋交接书》一份，约定甲、乙双方于2006年3月21日15时18分，在上海市杨浦区S路X号租赁房屋现场正式办理房屋交接手续。乙方交付甲方的房屋为双方于2000年11月26日签订的《军队房屋租赁合同》约定的全部标的物，所交付的房屋乙方已经清场完毕。甲方经过现场验收，符合终止合同关于交付房屋的约定。甲、乙双方在本房屋交接书上签字盖章后，该租赁房屋即正式交接，乙方即丧失对该房屋的使用权，甲方即恢复行使对该房屋的所有权；房屋交接后，乙方与上海必胜客有限公司、上海曼乐音乐娱乐有限公司和V银行上海分行等由乙方转租的所有分租户之间的一切纠纷，由乙方自行处理并承担法律责任，与甲方无关。签约当日，F院向被告E公司支付清了剩余补偿款。

2003年7月30日经上海市工商行政管理局核准上海P公司变更为上海O公司。

2006年3月30日，原告向上海市杨浦区公证处申请对其租赁的本市杨浦区S路X号T商厦第六层房屋内的留存财产物品及室内装潢进行证据保全。上海市杨浦区公证处派员至原告经营的场地对房屋内的留存财产物品及室内装潢进行了拍照、摄像，并制作成光盘保存于该公证处。同时该公证处还对由原告工作人员制作的财产清单进行了保全证据公证。证明财产清单上所列的物品仍存放在屋内未动。同年3月30日，原告起诉来院，作如上诉请。

原审理中，因原告向本院申请对其承租的本市杨浦区S路X号T商厦第六层房屋装潢等工程进行审计，后因原告未交付审计费用，致审计工作无法进行，为了审理需要，上海W公司应本院要求就原告承租的本市杨浦区S路X号T商厦第六层房屋装潢等工程残值估算方式向本院发出了咨询意见书。意见书提出以下咨询意见：1、有合同及付款凭证的设备，该部分包含空调工程、油烟净化设备，费用为人民币463,831元；2、无合同但有相关支付凭证，该部分包含鱼缸制作、配电柜、地毯工程、厨房设备，费用为人民币142,947元；3、有相关依据的工程费用，此部分费用主要为装饰工程（含装潢及水电安装工程）、消防工程、装饰木雕工程，费用为人民币908,658.30元，经估算，本工程的装饰及安装工程造价大致在85万至105万之间（不包含空调、消防、木雕、鱼缸、地毯等费用），按照有关的计算规则，装饰工程的残值计算公式为残值＝确定的工程款×（5～8年×12月-已经营月份）÷（5～8年×12月）；4、不按残值计算的费用，原告已向设计承接方式费用为人民币55,000元。

重审中，原告对咨询意见书的真实性并无异议，根据意见书，原告损失有人民币1,552,583.59元。

本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告作为本市杨浦区S路X号第六层房屋的承租人，在本市杨浦区S路X号拆迁前，已通过上海市杨浦区公证处对其租赁的本市杨浦区S路X号T商厦第六层房屋内的留存财产物品及室内装潢进行证据保全。现该房屋已拆除完毕，原告未获得相应的补偿。故原告要求被告赔偿经济损失的请求，并无不当。因在审理中原告提出申请对其租赁的本市杨浦区S路X号T商厦第六层房屋装潢等工程进行审计后，未交付审计费，并提出不要求进行审计，导致本院委托的审计部门无法就原告主张的损失进行审计。对此，本应由原告承担不利后果，但考虑到原告在其承租的房屋拆除前未能清理、搬出财物不是原告的过错，且原告的租期亦未届满，现拆除了原告承租的房屋，对原告确造成了相应的损失，原告理应获得赔偿，具体金额由本院根据原告提供的相关证据及审计部门出具的咨询意见书酌情确定。由于本市杨浦区S路X号的产权人F院已将补偿款支付给了次承租人被告E公司，而被告E公司在收到补偿款后却未对原告给予补偿，故被告E公司应对原告的损失承担赔偿责任。现原告要求被告F院及被告王G、冯H、陈B、吴D、蔡C共同承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持；原告主张退还的合同保证金300,000元一节，系因保证金为原R公司收取，理应由原R公司退还，被告王G、冯H系公司股东，在公司注销后，股东应承担还偿责任；至于原告主张的动迁补偿款2,583,000元一节，因本市杨浦区S路X号的拆除，不属于动迁性质，原告的主张依据不足，本院不予支持。但租赁合同提前解除系不属于合同应当免责的情形，且E公司就合同提前解除也获得了相应的补偿，故E公司应对原告和同提前解除作适当补偿，补偿数额可参照合同约定的违约金数额。被告E公司，F院及王G、冯H经传唤未到庭，亦未用其他方式进行答辩，视为放弃抗辩，理应承担对其不利的后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告王G、冯H应在本判决生效之日起十日内退还原告上海A公司保证金人民币300,000元；

二、被告上海E公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告上海A公司装潢损失等计人民币900,000元；

三、被告上海E公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司补偿金人民币300,000元；

四、原告上海A公司其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费人民币88,190元，由原告上海A公司负担人民币40,000元，被告王G、冯H负担人民币4190元，被告上海E公司负担人民币44,000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王锡琴

审判员韩莉莉

代理审判员陈良

书记员书记员刘婧