原告XX，女，X年X月X日生，汉族，住上海市XX号。

委托代理人XX，上海闵卫平律师事务所律师。

被告上海市XX村民委员会，住所地上海市XX号。

负责人XX，主任。

委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

被告上海XX公司，住所地上海市XX号。

法定代表人XX，经理。

委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。

原告XX与被告上海市XX村民委员会（以下简称XX村委会）、上海XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。2010年6月12日、7月8日两次进行了公开开庭审理。审理中，原、被告均同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。原告委托代理人XX、被告XX村委会委托代理人XX、被告XX公司的法定代表人XX及其委托代理人XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX诉称，2001年12月26日，被告XX公司与原上海市浦东新区X镇XX村民委员会（以下简称XX村委会，现撤并为被告XX村委会）签订租房协议书，XX村民委员会将部分空厂房出租给XX公司，租金为每年36,000元（人民币，以下同），租期自2002年1月1日至2006年12月31日止。2003年3月26日，其与被告XX村委会签订《厂房转制、土地流转协议书》，约定被告XX村委会将原XX小厂内所有的厂房转制、土地流转给原告。嗣后，原告向被告XX村委会支付了全部转让款，但被告XX村委会除向原告交付了大部分房屋外，而被告XX公司通过租赁取得使用权的房屋及场地至今未交付，仍由被告XX公司占有。由于被告XX村委会未能全面履行交付义务，被告XX公司又在无法律规定和合同约定的前提下擅自使用涉讼房屋，妨碍了XX村委会向原告交付房屋，故要求判令被告XX村委会将约500平方米的涉讼房屋及场地交付原告，被告XX公司配合从该房中迁出；判令两被告支付原告自2004年1月1日始至实际交付房屋日止的房屋使用费200,000元。

被告XX村委会辩称，其在与原告签订《厂房转制、土地流转协议书》之前，于2002年7月与被告XX公司签订终止了房屋租赁协议，已经将包括XX公司租赁使用在内的房屋和土地交付给了原告，原告在支付转让款时从未提出，也未要求XX公司迁出，故其没有再向原告承担交付房屋和土地的义务；由于被告XX公司实际占用房屋和土地，其并未使用，也未收取涉讼的房屋使用费，故不同意支付使用费，即便原告的主张成立，也过一年的诉讼时效。故要求驳回原告对其的诉讼请求。

被告XX公司辩称，由于原告系与被告XX村委会签订《厂房转制、土地流转协议书》，故原告应向XX村委会主张房屋的交付，与其无关；因不动产的物权取得应以登记为准，现涉讼房屋并未登记在原告名下，原告并未取得涉讼房屋的物权，故原告无权向其主张房屋的迁让权利，要求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明如下事实，2001年12月26日，XX村委会与被告XX公司签订租房协议，约定XX村委会将现有的空厂房400平方米、配套房屋50平方米继续出租给被告XX公司使用；租期自2002年1月1日至2006年12月31日止；租金每年3.6万元，共五年，计18万元。双方还约定了其他权利和义务。2002年7月13日，两被告签订终止租房协议书，双方约定自签订本协议之日起以前签订的租房协议一律终止，2002年7月以前的租金应全部交清。

2003年3月26日，以被告XX村委会为甲方，与作为乙方的原告签订了《厂房转制、土地流转协议书》，约定被告XX村委会将原XX小厂内、包括被告XX村委会曾出租给被告XX公司使用的空厂房400平方米、配套房屋50平方米，以及部分场地在内的所有的厂房转制、土地流转给原告，其中厂区内建筑面积1,682.94平方米，土地面积20.24亩，总金额为1,030,000元，协议还就双方的其他权利义务进行了约定。同年12月，原告以其他公司名义向被告XX村委会支付购房款1,030,000元。

另查明，2009年1月13日，原告曾诉至上海市南汇区人民法院（以下简称南汇法院，现该院撤并为本院），其依据《厂房转制、土地流转协议书》，要求被告XX公司及其法定代表人XX自原向被告XX村委会承租的空厂房400平方米、配套房屋50平方米内迁出。南汇法院经审理后，于2009年4月作出了如下判决：被告XX公司应于判决生效之日起三十日内向XX村委会租赁的厂房、场地迁出，将房屋、场地返还给原告；被告XX公司应于判决生效之日起十日内给付原告2004年1月1日始至2008年12月31日止的使用费180,000元；驳回原告要求XX承担责任的诉讼请求。上述判决后，XX公司不服，上诉于上海市第一中级人民法院。2009年9月，上海市第一中级人民法院经审理后，认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。而尚无证据显示原告依据《厂房转制、土地流转协议书》取得了厂房和土地的相关物权，故原告行使排除妨害请求权缺乏法律依据；虽然原告认可被告XX村委会在协议书签订后已向其交付了合同项下的厂房及土地，但并未就此提供相关证据予以佐证，故作出了撤销南汇法院上述案件的民事判决第一、二项，维持民事判决第三项，驳回了原告要求被告XX公司迁出并归还厂房与土地及支付相应使用费的诉讼请求。上述判决后，XX公司向南汇法院提起诉讼，要求判令原告与被告XX村委会签订的《厂房转制、土地流转协议书》无效；判决其与XX村委会签订条件相同的买卖合同。同年8月6日，南汇法院经审理后，作出了确认XX村委会与XX签订的《厂房转制、土地流转协议书》合法有效；驳回XX公司要求XX村委会与其按同等条件签订合同的诉讼请求。该案判决后，XX公司不服，提起上诉。同年11月17日，上海市第一中级人民法院作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。2010年5月，原告以被告XX村委会未向其交付房屋、场地，以及被告XX公司仍使用上述房屋、场地等由，诉至本院要求两被告交付房屋及场地，承担使用费。

审理中，原告认为，其系基于与被告XX村委会之间的房屋买卖合同这一法律基础关系向主张被告交付房屋和场地，由于被告未将房屋交付给原告，造成原告对该房屋、土地使用费的损失，参照两被告订立租赁协议中约定的每年使用费36,000元计，现主张两被告赔偿其自2004年至今的使用费损失为20万元。

以上事实由原、被告的陈述，原告递交的南汇法院（2009）汇民一（民）初字第X号、X号，上海市第一中级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第X号、X号民事判决书四份，被告XX村委会递交的《证明》等证据予以佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告XX村委会签订的《厂房转制、土地流转协议书》，已经生效的民事判决书认定为合法有效，而原告也根据上述协议的约定向被告XX村委会支付了全部的购房款，故被告XX村委会理应按约定将房屋和相应的场地交付给原告，涉讼的房屋和场地原由被告XX公司向被告XX村委会租赁取得，属于被告XX村委会应交付给原告的标的物，现原告未能取得，被告XX村委会应当履行继续交付的义务。对于被告XX村委会认为其已交付的意见，虽原告在相关案件中为主张排除妨害而确认为已交付，但生效的民事判决却认定了原告的该意见没有证据予以佐证，而事实上，被告XX公司也一直使用涉讼房屋和场地至今，亦未认可已交付给原告的事实，故被告XX村委会认为已交付的意见，本院不予采信；由于被告XX村委会未能在合理期限内向原告未交付，存在违约的事实，理应赔偿原告未能使用房屋和场地的损失，现原告要求按照两被告之间约定的租金标准计算，与法并无不合，本院予以采纳。对于被告XX村委会认为原告主张的使用费已过诉讼时效的问题，本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告与被告XX村委会于2003年3月26日签订《厂房转制、土地流转协议书》后，又于同年12月支付了全部购房款，故其理应及时向被告XX村委会主张房屋的交付和损失的赔偿，但其未主张，直至2009年1月13日诉至法院，故其2007年1月13日之前的损失主张已超过诉讼时效，本院不予支持。由于原告主张损失赔偿的诉讼时效期间与延付或者拒付租金的涉讼时效期间不同，故被告XX村委会以已过一年的诉讼时效期间为由拒绝承担赔偿的意见，本院不予采信。根据合同相对性原理，原告基于房屋买卖合同关系主张要求被告XX公司迁出，并向其承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于涉讼的房屋和场地尚由被告XX公司占用，被告XX村委会为履行其与原告之间合同约定的标的物交付义务，自可另循合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海市XX村民委员会应于本判决生效之日起十五日内将其原出租给被告上海XX公司使用的房屋和场地交付给原告XX；

二、被告上海市XX村民委员会应赔偿原告XX未交付的房屋和场地使用费损失，计算方法：自2007年1月14日始，至被告实际向原告履行交付本判决第一项的房屋和场地之日止，按每日98.63元计。

三、驳回原告XX要求被告上海XX公司迁出原向被告上海市XX村民委员会租赁使用的房屋和场地内，以及承担使用费损失的诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费9,950元，减半收取计4,975元（已由原告XX缴纳），由被告上海市XX村民委员会负担（于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员邱连祥

书记员庄岚洁