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原告上海A设计有限公司诉被告A有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷案
当事人:   法官:   文号:上海市闵行区人民法院

原告上海A设计有限公司,住所地上海市闵行区××。

法定代表人邵a,董事。

委托代理人朱a,该公司员工。

被告A有限公司上海分公司,注册地上海市××,联系地上海市××。

原告上海A设计有限公司诉被告A有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2009年1月16日立案受理,依法由审判员乔财权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邵a及其委托代理人朱a到庭参加了诉讼,被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称:2008年10月1日,原、被告签订《租赁合同》一份,约定原告将××区××路××弄××号××座××室160平方米的物业出租给被告使用,租赁期限自2008年10月1日起至2009年12月31日止,被告应于合同签订时付清保证金及两个月的租金合计68,132元。原告于2008年11月3日开具了两个月的租金发票,被告支付了一个月的租金及一半的保证金计34,066元。2008年11月24日,被告突然提前终止合同并于同年11月27日在未付清款项的前提下搬离现场,原告多次催讨未果,因此提起诉讼,要求:1、被告支付拖欠的租金及违约金34,066元;2、支付拖欠的办公电费1,725元、后勤卫生人员工资800元及11月的电话费154元;3、支付拖欠费用的滞纳金1,097元(其中租金的滞纳金971元,其他费用的滞纳金126元)。

诉讼中,原告变更诉讼请求第1项,要求被告支付违约金34,066元,放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求,并要求确认双方之间的租赁合同已解除。

原告提供了以下证据:1、租赁合同;2、合租协议书;3、2008年11月3日的通知;4、2008年11月26日的通知;5、水电费结算清单、电话费发票复印件;6、2008年12月23日的函件。

被告未作答辩。

经审理查明:2008年10月1日,原告与被告签订《租赁合同》一份,约定原告将××区××路××弄××号××座××室房屋部分面积出租给被告使用,出租的建筑面积为160平方米,租赁期限自2008年10月1日起至2009年12月31日止,每月的租金为17,033元,合同签订时,被告应支付保证金34,066元及两个月的租金34,066元,共计68,132元,以后每二个月结算一次租金,被告实际使用房屋期间所发生的电、通讯、设备、网络等费用及与房屋相关的费用均由被告承担(电费单价暂为1.1元/度),在租赁期间由于被告违约或者提前终止合同,被告除无权要求退还保证金外,还要负责赔偿原告的经济损失,如被告逾期支付租金或其他费用,每逾期一天,被告需按欠缴费用0.1%比例支付滞纳金,合同还对其他内容作了约定。同日,原、被告及B有限公司上海分公司(下称案外人)签订《合租协议书》一份,明确原告同意被告与案外人共同使用××区××路××弄××号××座××室办公房,并按面积分摊租金,其中被告承租160平方米,案外人承租160平方米,由原告提供行政办公资源,费用进行如下分担:其中前台服务费用由被告每月承担600元,后勤卫生服务人员费用由被告每月承担400元,卫生用品费用由被告每月承担三分之一,电费由被告每月承担三分之一,电话费由被告每月承担二分之一,上述费用在每月X号结清,合同还对其他内容作了约定。2008年11月26日,原告发函给被告,明确了双方的合同经协商后已自动终止,但要求被告于2008年11月30日前支付拖欠的租金及保证金34,066元,付清2008年10月、11月的办公电费1,725元。

另查明,被告于2008年11月27日搬离承租的房屋,该房屋在2008年10月的电费总额为3,543.73元,11月的电费总额为3,455.20元(总计6,998.93元),2008年11月的电话费分别为44元、169.5元、95元(总计308.5元)。

又查明,被告支付了34,066元款项,原告开具的发票名称为租金。

以上事实,由原告提供的租赁合同、合租协议、通知等证据材料及当事人在庭审中的陈述所证实。

本院认为:原告与被告签订的《租赁合同》及原告、被告与案外人签订的《合租协议书》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律规定,故均是有效合同;合同签订后,双方理应按合同的约定履行义务,但被告却未能按合同的约定履行义务,且在合同履行期限内无故提前解除合同,其行为显然不当;虽然被告支付了钱款34,066元,但由于原告开具的发票的名称是租金,故本院认定被告所支付的款项应为租金;根据合同的约定,在履行合同中如被告有违约行为,则被告已付的保证金其无权主张,现由于被告未能交付保证金,故原告要求被告支付合同约定的保证金作为违约金的主张,本院应予以支持;至于原告主张的办公电费、后勤人员工资及电话费,符合合同约定,本院应亦予以支持;由于双方的合同于2008年11月27日正式解除,因此原告要求确认双方之间的合同已解除的请求,本院应予支持;由于原告多收了被告3天的租金,因双方的合同已解除,故在本案中一并予以处理,即原告应退还被告3天的租金。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条的规定,判决如下:

一、确认原告上海A设计有限公司与被告A有限公司上海分公司于2008年10月1日签订的《租赁合同》于2008年11月27日解除;

二、被告A有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海A设计有限公司保证金34,066元,此款归原告所有;

三、被告应于本判决生效之日起十日内支付原告电费1,725元、后勤卫生人员工资800元、电话费154元,合计2,679元;

四、原告应于本判决生效之日起十日内退还被告已付的租金1,703.3元。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费373.03元(已减半),由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员乔财权

书记员钱洁

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