原告张a，男，汉族，住上海市×区×路×弄×号×室。

被告周a，男，汉族，户籍地江苏省×县×镇×村×组×号，现住上海市×区×路×号。

原告张a与被告周a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月20日立案受理。依法由代理审判员许瑜华适用简易程序独任审判，并于2010年8月9日公开开庭进行了审理。原告张a及被告周a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张a诉称，原、被告于2006年4月8日签订租房协议，为期24个月，至2008年3月10日到期。但经原告多次催告，被告仍不愿搬离。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、被告返还原告位于上海市×区×镇×路×号的房屋；二、被告支付原告逾期房租。

诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为：要求被告支付原告自2010年7月15日至实际搬离之日止，以每日人民币（下同）250元（以半年45,000元为标准）计算的房屋使用费。

为此，原告提供了如下证据材料：1、房屋转让协议；2、房产租赁合同；3、保证书；4、承诺书。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。合同上手写条款就合同到期后的续签事宜有明确约定，但原告在合同到期后要求上涨租金，其上涨幅度高达33%，故被告无力承受，要求原告以合理的租金价格与被告续签合同，如果原告不同意，则要求原告赔偿装修损失。

被告未提供证据材料。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2，没有异议；对证据3、4，认为是其妻子出具的，故不予认可。

本院听取了原、被告双方的质证意见，对原被告无异议的房屋转让协议书、房产租赁合同，予以认定；对双方有争议的保证书和承诺书，认证如下：虽被告对吕a出具保证书及承诺书不予认可，但鉴于吕a与被告的身份关系，原告有理由相信吕a出具的保证书及承诺书亦代表了被告的真实意思表示，故对这些证据，本院也予认定。

基于上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：上海市×区×路×号房屋系原告张a于1994年从上海市×区×房产管理所购得。审理期间，原告张a未能提供系争房屋的产权证、建设工程规划许可证。

2006年4月8日，原告张a（签约甲方）与被告周a（签约乙方）签订《房产租赁合同》，约定由原告张a将位于上海市×区×路×号的房屋出租给乙方经商使用。合同约定：房屋面积为60平方米；租赁期于2006年4月10日至2008年4月10日止，为期24个月；租金为每月7,000元，乙方以现金形式支付给甲方；双方议定保证金为1,000元，甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清、交还房屋与设施，并付清所有应付费用后，当天将保证金无息退还乙方，因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金及所欠的租金等费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；乙方应承担租赁期内所使用的水、电、煤气、电话、有线电视费等费用，并按单如期缴纳；乙方应按时支付租金以及其他各项应付费用；乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备；租赁期满后，乙方可将添置的可拆运的动产部分自行拆运，并保证房屋的正常使用；租赁期满后，乙方应当天内将租的房屋交还甲方，如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议；甲方在无任何特殊情况下（比如不可抗拒的动迁、自己另作他用），乙方在征得甲方同意情况下，甲方可根据当时房地产的行情，适当调整放假，重新自订或延长租期，妥善协商解决，做到无异议，双方磋商续订。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，被告按约支付了租金及保证金。

合同期满后，经原、被告磋商，原告前后两次延长租期。同时，被告妻子吕a于2009年10月20日向原告出具保证书，承诺：由于长期经营，货物积压需要一段时间的清理，特向张a商量再续借房子半年（房租肆万伍仟元正）到2010年4月9日结束，明年4月15日前把货物全部搬走，交房子钥匙，特此留条为证。之后，被告妻子吕a又于2010年4月15日向原告出具保证书，承诺：兹周a借张老板（张a）房子因2010年4月10日到期，因货太多，故延期3个月至7月15日前结束交房，超过日期每天按1,000元房租计算（三个月房租付22,500元）。

本院认为：因原告在法庭辩论终结前未能提供系争房屋的产权证、建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋签订的租赁合同应属无效。合同法的相关规定中已明确，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据上述规定，被告应搬离系争房屋。

房屋租赁合同虽被确认无效，但被告作为合同约定的承租人，在该合同签订后已实际占有使用房屋，至今仍在房屋内从事经营活动，故被告应按双方约定的标准向原告支付使用期间的房屋使用费。依据被告方于2010年4月15日出具的保证书，被告应于2010年7月15日搬离系争房屋，如逾期则应按每日1,000元支付使用费，现原告自愿将计算标准调低至每日250元，应予准许，故对原告要求被告支付自2010年7月15日至被告实际搬离之日止以每日250元计的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。

至于被告在抗辩意见中提出的关于装潢损失的主张，因被告作为理性的经济人，其在对承租房屋进行装修时应当考虑租赁期限再作相应投入，另一方面依据日常生活经验法则，装修费用在租赁期间内已消耗殆尽，因此虽合同无效，但被告已使用系争房屋已超过了原合同所约定的租赁期限，并至今仍在继续占有使用涉讼房屋，故涉讼房屋内的装修现值实际难以让出租人再有受益，故被告认为原告应当赔付其装修损失的抗辩意见，于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下:

一、被告周a与原告张a签订的房屋租赁合同无效；

二、被告周a应于本判决生效之日起二十日内搬离位于上海市×区×镇×路×号的承租场所；

三、被告周a应于本判决生效之日起二十日内支付原告张a自2010年7月15日至实际搬离之日止，以每日250元计算的房屋使用费；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第232条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费已减半25元，由被告周a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员许瑜华

书记员钱洁