原告上海某文化用品商店

法定代表人柳某某，经理。

委托代理人史忠伟，上海市中广律师事务所律师。

委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。

被告秦某某

被告葛某某

两被告共同委托代理人陈丽萍，上海市联诚律师事务所律师。

原告上海某文化用品商店诉被告秦某某、葛某某房屋租赁合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。

原告上海某文化用品商店诉称，本市X路X弄X号房屋原系上海某文化钟表有限公司下属的国营某文化用品商店从他人处购买改建而成。2003年，原告向上海某文化钟表有限公司整体受让上海某文化用品商店的产权，从而成为该房屋的权利人。被告从他人处租赁系争房屋，自2003年至2007年间，被告向原告支付租金。2008年始，原告通知被告收回房屋自用，但被告至今未交还房屋。原告诉请判令确认原、被告之间的租赁合同于2009年11月23日解除；被告迁出本市X路X弄X号甲（含物品）。

经查，本市X路X弄X号甲房屋（一层平房），原系案外人陈某某（别名陈X）使用的房屋（无房地产权证），由陈某缴纳公地地租。1982年5月19日，陈某、陈某某（陈某之子）作为甲方与乙方原国营某文化用品商店签订《协议书》。约定，甲方为改善居住条件，乙方为解决仓库困难，双方协议拆除甲方某路X弄X号甲字的简易砖木结构四间平房（使用面积35.8平方米，建筑面积40.9平方米），由乙方出资在甲方的这块基地上翻建房屋。甲方将土地租赁权无条件过户给乙方，从过户日起土地租赁税由乙方缴纳；翻建二层楼房的全部费用由乙方承担、整幢房屋的产权归乙方所有；甲方享有二层租赁权，按月向乙方缴纳房租（租金标准由房管部门核定）；甲方所有旧房由乙方买进，由房管部门核价等。

同年7月7日，双方另签订《关于房屋买卖的协议书》明确，甲方（国营某文化用品商店）将乙方（陈某）现居住的某路X弄X号甲房屋作价，由甲方在原地翻建二层楼房，一层作甲方仓库，二层作乙方居住，产权归甲方所有，乙方按月向甲方缴付租金，有关租赁协议另订等。

同年12月10日，双方又签订《翻建房屋协议书》，重申甲方（国营某文化用品商店）出资购买乙方（陈某）个人所有的本市X路X弄X号甲砖木结构四间平房（使用面积35.8平方米，建筑面积40.9平方米）的房产权，房屋作价，由甲方拆除该基地上房屋，翻建二层楼房，产权归甲方所有，底层由甲方库房之用，二层租赁给乙方居住使用；并约定双方首先办理房产权买卖过户手续，房屋买卖交割完毕，原房屋产权归甲方及土地租赁权转让甲方，后土地租赁税由甲方负担。该协议另对其它事项作了约定。双方并申明1982年5月19日协议作废。

嗣后，甲方出资对本市X路X弄X号甲翻建，双方按约由甲方使用底层，陈某（户）使用二层，乙方按月向甲方缴付租金人民币9.20元。

1994年2月，案外人陈某某工作单位原上海市人民政府某办公室以陈某某所居住的本市X路X弄X号甲为系统房，且该户“子女已大，住房拥挤，设备较差”为由，开具《住房调配单》将陈某某（户）调配至本市X路X号X室房屋，该调配单由原国营某文化用品商店上级单位原上海某区百货公司作为原住房经营管理单位盖章确认。后原市某办公室将该房屋套配给本案被告秦某某居住，秦某某自1994年8月起按每月租金人民币9.20元向原国营某文化用品商店及更名后的上海某文化用品商店（1990年变更企业名称）缴付租金，至2007年底。因原告要求被告秦某某迁出，自2008年初至今被告秦某某未付租金。

另，2003年4月，上海某文化用品商店上级公司上海某（集团）有限公司批复同意上海某文化用品商店改制为非公经济组织，其中包括无证仓库38.64平方米（本市X路X弄X号甲底层）归改制企业。后上海某文化用品商店仍沿用原企业名称设立合伙企业。

2009年9月，改制后的上海某文化用品商店向房地产管理部门申领了权利人为上海某文化用品商店的本市X路X弄X号甲房地产权证。

本院认为，上海某文化用品商店改制前为国营企业国营某文化用品商店，其与案外人陈某所达成《翻建房屋协议书》，其实质为附条件的协议，即陈某放弃本市X路X弄X号甲的国有土地使用权，取得原国营某文化用品商店出资翻建二层房屋长期租赁使用权；而原国营某文化用品商店通过出资翻建本市X路X弄X号甲房屋，受让取得国有土地使用权及系争房屋的房地产权利，并将经翻建二层整层供陈某（户）居住使用。虽然，双方未签订房屋租赁协议、约定具体租赁期限，但嗣后，双方按《翻建房屋协议书》内容履行，原国营某文化用品商店翻建了系争房屋，并交付系争房屋二层给陈某（户）居住使用。应当指出的是该租赁事实与一般出租人交付租赁房屋，承租人交付租金的租赁关系有所不同；陈某之所有能承租系争房屋，前提是放弃或让渡了其使用的国有土地使用权。故双方租赁事实系在特定历史条件下形成租赁关系，该租赁关系为长期的租赁关系。

案外人陈某之子陈某某的工作单位以陈某某居住本市X路X弄X号甲二层困难为由，将其套配至他处居住；并将系争房屋安置被告居住使用，该调配形式得到改制前的上级单位确认。此系计划经济时期国有企业或企业系统内部对职工住房安置，被告秦某某的租赁使用系争房屋，符合当时的国家政策规定。

2003年，上海某文化用品商店改制时，经上级单位及国资委审批，将包括系争房屋（尚未办理房地产权证）在内的无形资产归经改制后的上海某文化用品商店所有。适时作为改制企业及改制企业上级应当知道系争房屋有他人承租事实。

综上，上海某文化用品商店（改制前）附条件地取得系争房屋权利；而被告秦某某系根据单住职工内部福利分房形式取得争房屋的租赁使用权，该事实经上海某文化用品商店（改制前）上级公司同意确认。虽原告经改制后取得系争房屋全部权利，但不得以企业改制为由，在未对被告住房安置情况下，要求被告一户迁出。鉴于，原、被告间纠纷系因企业系统内福利分房而产生，属于计划经济某公有住房居住安排，该纠纷处理不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项的规定，裁定如下：

驳回原告上海某文化用品商店的起诉。

如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长蔡银寿

审判员茅德成

代理审判员尤仁

书记员周玲