（2009）驿民初字第X号
原告段某某，女。
委托代理人王某强，河南成盛律师事务所律师。
被告王某甲，男。
委托代理人杨春生，河南华珠律师事务所律师。
委托代理人王某乙,女。
第三人王某丙，男。
委托代理人马心广，河南周晓华律师事务所律师。
原告段某某与被告王某甲房屋买卖合同纠纷一案，原告于2009年8月19日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，在法定期间内依法向当事人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告段某某及委托代理人王某强、被告王某甲的委托代理人杨春生、王某乙和第三人王某丙的委托代理人马心广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年11月29日，其与被告签订一份建房协议，约定其出资购买被告位于经三路路东侧邮电大楼对面的土地0.42亩并委托被告承建318平方米（以实际面积为准）三层门面楼房一座。协议签订后，其于同年12月1日向被告付清了购地、建房款及办证费用共计x元。其在房屋建成后便搬进入住，但被告一直未及时给其办理房产证、土地使用权证，后其根据被告交付的驻市集建字第X号土地证复印件办理了编号为x号房产证，办理房产证时经房管局丈量房屋实际面积为277.16平方米，其多支付40.84平方米的建房款x.20元。2006年2月16日，其将房屋赠与给第三人王某丙后申请办理了房产过户手续，驻马店市房产局给第三人颁发了编号为x号房产证。2009年1月20日，被告以房屋权属于自己，行政登记错误为由，提起行政诉讼，因被告交付给其办理房产证使用的第X号土地证是假的，由此颁发给其的编号为x号房产证的行为被确认违法。其为维护合法权益，请求本院确认原、被告签订的建房协议有效；判令被告协助原告办理房地产过户手续；退还原告多支付的建房款x.20元；并由被告承担本案诉讼费用。
被告王某甲辩称，建房协议约定的原告购买其土地的内容，违反了土地法的规定，且其不具有承揽建筑工程的资质和能力，建房协议违反了建筑法的相关规定，应确认建房协议无效；建房协议约定的原告购买其0.42亩土地位置不详；其在购买的7.8亩土地上建9套房屋，其中门面房有7套，工程于2000年已结束，除门面房北起第3、4套外，其余房屋均出售完毕，因其欠工程款，第4套门面房抵押给施工单位；其于2008年12月将门面房北起第4套房屋出售并交付给张智慧，张智慧又将该房屋出租给黄某建；按照建房协议约定，原告应支付给其的所有款项为16.7余万元，原告仅支付15.1余万元；原告对本案的提起是确认之诉，原告不应将王某丙列为本案第三人。综上，应驳回原告的诉讼请求。
第三人王某丁，其对原告起诉的事实不持异议；本案争议的房产与其有直接利害关系，房产归其实际所有，其应作为第三人参加诉讼。
经审理查明，1994年9月11日，驻马店市东高镀锌蓬布厂与驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组（现为驻马店市高新区金河办事处东高居委会谷邢居民一组）签订了一份征用土地协议书，约定驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组为支援驻马店市东高镀锌蓬布厂建设需要，愿将座落于村南干渠南废坑地东至小水沟、南至小水沟、西至路、北至干渠崖，折合7亩8分7厘，交给驻马店市东高镀锌蓬布厂兴建；驻马店市东高镀锌蓬布厂给予驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组土地青苗补偿费x元；以上款项待报上级批准征用土地文件下达，经有关各方丈量定界后，一次付给。1994年10月6日，驻马店市X乡人民政府将该宗土地批准给驻马店市X乡X村委谷邢庄村X村民王某等十七户作为宅基地用地。后被告王某甲以驻马店市华新建筑安装工程有限公司的名义申请办理该宗土地使用手续。1996年6月26日，驻马店金桥经济技术开发区管理委员会给驻马店市土地管理局提交申请，同意收回驻马店市X乡X村委谷邢庄村X组的已批准宅基地使用权，并划拨给驻马店市华新建筑安装工程有限公司，作为营业房和住宅楼建设用地。1997年6月11日，驻马店金桥经济技术开发区管理委员会对驻马店市华新建筑安装工程有限公司作出批复，同意该公司在原征地兴建营业房和住宅楼。1997年6月25日，驻马店金桥经济技术开发区管理委员会给驻马店市华新建筑安装工程有限公司办理了建设用地规划许可证。1997年6月26日，驻马店市东高镀锌蓬布厂在1994年9月11日的征用土地协议书上签署意见，同意将该宗土地转让给驻马店市华新建筑安装工程有限公司。1997年8月5日，驻马店市人民政府作出驻市政土（1997）X号土地管理文件，同意收回驻马店市X乡X村委谷邢庄村X村民王某等十七户宅基地用地0.517公顷（合7.76亩、原废窑厂），并将该土地使用权划拨给驻马店市华新建筑安装工程有限公司，作为营业、住宅楼建设用地；1997年8月7日，驻马店市土地管理局根据驻马店市人民政府作出的驻市政土（1997）X号土地管理文件给驻马店市华新建筑安装工程有限公司办理了建设用地批准书，批准该公司使用该宗土地建设营宿楼。1998年11月，被告将营宿楼工程交给张世钟承建。营宿楼工程承建期间，原、被告双方于1999年11月29日签订一份建房协议书，约定原告出资购买被告位于经三路路东侧邮电大楼对面的土地0.42亩，并委托被告承建318平方米（以实际面积为准）三层门面楼房一座；建房每平方米单价430元，计款x元，土地每亩6.5万元，计款x元，办理准建证2300元、土地使用证1300元、房产证500元，合计4100元，以上共计x元；所有款项除以前预交的外，下欠部分一次性付清；各项款项付清后，房屋产权归原告所有；土地使用证、房产证由被告负责办理，费用由原告承担；2000年元月30日交付房屋等条款。1999年12月1日，王某甲给原告出具一份收条，载明收原告土地、建房及办证手续费用共计x元。张世钟承建的工程完工后，因被告欠张世钟的工程款，被告将本案诉争房屋抵押给张世钟。后原告在未与被告办理房屋交接手续情况下，就占有本案诉争房屋。2004年12月16日，驻马店市房产管理局根据原告的申请对本案诉争房屋给原告颁发了第x号房屋所有权证，载明：房屋所有权人为段某某，建筑面积为277.16平方米，用途为住宅。2006年2月17日，原告以赠与的形式将房屋转让并交付给第三人王某丙且办理了房屋所有权过户手续，过户后的房屋所有权证号为x号，房屋所有权证载明：房屋所有权人为王某丙，建筑面积为277.16平方米、用途为住宅。后王某丙更换了该房屋的门锁，并占有该房屋。2008年12月14日，被告付清张世钟的工程款后，张世钟与被告办理了本案诉争房屋的交接手续。后被告将该房出售给张智慧，张智慧又将该房租赁给黄某建使用。后王某丙得知该房被占用，向驻马店市公安局经济开发区分局东高派出所报案，东高派出所对被告王某甲进行了调查询问，王某甲认可本案诉争房屋系按照其与原告段某某签订的建房协议书卖给段某某的，因段某某未付清房款，其于2008年12月又将该房卖给了张智慧的事实。2009年1月20日，王某甲不服驻马店市房产管理局对段某某的房屋行政登记行为，向本院提起行政诉讼。2009年7月17日，本院作出（2009）驿行初字第X号行政判决，认定段某某办理房屋所有权证时没有向驻马店市房产管理局提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等材料，驻马店市房产管理局存在审查不严的情况，并以房屋所有权证已作废，不具有可撤销内容为由判决确认驻马店市房产管理局为段某某颁发的第x号房屋所有权证的行为违法。2009年7月23日，王某甲不服驻马店市房产管理局对王某丙的房屋登记行政行为，向本院提起行政诉讼，本院于2009年11月12日作出（2009）驿行初字第34-X号行政判决，以（2009）驿行初字第X号行政判决书已经认定驻马店市房产管理局为段某某颁发的第x号房屋所有权证的行为违法，驻马店市房产管理局为王某丙办理的转移登记行为依法不成立为由，确认驻马店市房产管理局给王某丙颁发的第x号房屋所有权证的行为违法并予撤销。现诉争房屋未进行房屋所有权登记。原告因要求被告办理该房地产的过户手续，向本院提出诉讼。诉讼中，原、被告认可诉争房屋的面积为270平方米左右。
本院认为，原、被告双方于1999年11月29日签订的建房协议书，虽然双方约定有原告出资购买被告的土地0.42亩，并委托被告承建三层门面楼房的内容，但因双方签订协议时，营宿楼工程已正在建设中，且建设工程占用的土地包含双方协议约定的部分，同时被告认可双方协议中关于对原告委托其承建门面楼房的约定实际为原告购买营宿楼中的本案诉争房屋的事实，由此可知建房协议书中双方对买卖土地的约定，实际为对原告购买的门面楼房占用范围内的土地面积的约定，故本院确认该协议为房屋买卖协议。该协议不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同。因被告认可原告购买的门面楼房为营宿楼中的本案诉争的房屋，双方协议约定的土地位置就应为该门面楼房占用范围内的土地位置，故本院对被告辩称的建房协议所约定的土地位置不详的抗辩意见不予支持。因原告提交的证据仅能证实其在诉称中认可的其已支付给被告的款项共计x元，本院确认原告支付被告的房款为x元；根据双方协议约定，房屋面积以实际面积为准，参照原、被告双方认可的诉争房屋的面积计算，原告虽然已付清全部房款，但不能确认原告多支付被告房款的具体数额，故本院对原告要求被告退还其多支付的房款x.20元的请求不予支持。因房屋买卖协议有效，且原告已付清被告全部房款，被告应按照协议约定将本案诉争房屋交付给原告，并为原告办理房屋所有权证，故本院对原告要求被告为其办理房地产登记手续的请求予以支持。关于被告辩称的原告对其提起的是确认之诉，原告不应将王某丙列为本案第三人参加诉讼的抗辩意见，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告段某某与被告王某甲于1999年11月29日签订建房协议书为房屋买卖协议，且合法有效。
二、限被告王某甲于本判决生效后20日内协助原告段某某办理房地产登记手续。
三、驳回原告段某某要求被告王某甲退还多支付的房款x.20元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，支付迟延履行金。
案件受理费300元，原告负担100元，被告负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长宋校新
审判员杨明霞
审判员张健
二0一0年九月八日
书记员申媛媛
