上海市奉贤区人民法院

民事判决书

（2010）奉民三（民）初字第X号

原告（反诉被告）xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市X路X号。

委托代理人xx，上海沈国英律师事务所律师。

被告（反诉原告）xx，女，X年X月X日生，汉族，住上海市奉贤区X镇X村X号。

被告xx（反诉原告），男，X年X月X日生，汉族，住上海市X镇X村X号。

两被告（反诉原告）委托代理人xx，男，X年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区X路X弄X号X室。

两被告（反诉原告）委托代理人xx，上海申勤律师事务所律师。

原告xx诉被告xx、xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月9日立案受理后，依法由代理审判员苏姝独任审判，于2010年7月2日公开开庭进行了审理，原告xx及其委托代理人xxx，两被告委托代理人xx、xx到庭参加了庭审。审理中，两被告提起反诉，本院审查后予以受理，并于2010年8月19日对本诉、反诉进行了合并审理。原告xx及其委托代理人xx，两被告的委托代理人xx到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告xx诉称，原、被告于2010年5月31日签订了房屋租赁合同，两被告将自己的坐落在金汇镇泰日社区X村X组的一间50平方米房出租给原告使用，约定租期为2010年6月1日至2012年5月31日止，租金每月为人民币400元。当日，原告按合同付清全部的租金人民币9,600元及押金人民币400元共计人民币10,000元，被告许勇出具了收条，原告把自己生活用品搬进并使用。但是，被告不按合同履行，把该房钥匙换掉，导致原告无法入住，给原告造成一定的损失，精神受到打击，原告现已高龄经不起这样折磨，故诉讼来院要求判令：1、确认原、被告的租赁合同有效，并继续履行租赁合同；2、被告赔偿原告损失10,000元。

原告xx对其诉称向法庭提交了房屋租赁合同及收据各一份，证明原、被告的租赁事实，及原告按合同履行了付款义务。

两被告辩称，原、被告之间的租赁合同是无效的，原告隐瞒事实有一定的欺诈行为。合同上写的出租人是被告xx，但实际被告xx并未签字，出租房屋非被告自己的房屋，而是xx自有的宅基地使用房，在未征得他同意的情况下，被告无权对房屋进行处置，故该协议无效；在签订过程中，原、被告未就合同条款达成一致，比如水电费等。原告说他一人租赁，但实际使用时却是两个人以上在使用，原告在入住前，已经擅自把房屋庭院的门锁用链条锁住，致被告无法正常进出，超出租赁合同范围。故不同意继续履行租赁合同。原告的第二项诉讼请求没有依据，被告最多按协议支付一个月违约金。故请求驳回原告的诉讼请求。

同时，反诉原告xx娟、xx反诉称，系争房屋非自己的房屋，在未征得其他权利人同意的情况下，其无权对房屋进行处置，故原、被告之间的租赁合同无效，要求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、反诉原告退还反诉被告租金及押金共计人民币10,000元并支付反诉被告违约金人民币400元。

两被告对其辩称及反诉请求向法庭提供了如下证据：

1、宅基地使用证复印件一份，证明系争房屋实际使用人和所有人是xx，也明确了该宅基地不能出租的。

2、农村宅基地使用权审核表一份，证明房屋的使用权人是xx、xx、xx三人，户主是xx。

反诉被告xx辩称，反诉原告的反诉理由不成立，合同是有效的，xx是共同共有人，他出租的不是房屋的全部，是一部分，原告作为善意第三人，合同是双方真实意思的表示，是有效的，请求驳回反诉原告的诉讼请求。

经当庭质证，原告zz及被告zz、zz对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对真实性无异议，是被告xx本人签的，但系争房屋不是两被告的，无法对房屋进行出租。对于被告提供的证据，原告对证据1认为无法看出与系争房屋是同一房屋；对证据2真实性无异议，但认为被告xx是共同共有人。上述原告提供的证据及被告提供的证据2，质证方对证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。对于被告提供的证据1，因系复印件，且未得到原告的认可，故在本案中不予认定。

基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：xx与xx、xx签订房屋租赁合同一份，出租方一栏列为“xx”，甲方(出租方)签字处由xx签字。合同约定，由出租方将位于上海市奉贤区X镇泰日社区X村X组X号房屋的底层东面一大间（包括卫生间及厨房）租赁给xx居住使用，租赁期限自2010年6月1日至2012年5月31日，租金为每月人民币400元；并约定“甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得双方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为壹个月的房租费”。xx于签订合同当日向xx、xx支付全部租金人民币9,600元及押金人民币400元，共计人民币10,000元，由xx实际收取，由xx出具收据一份。xx于2010年6月1日、2日开始向系争房屋内搬入生活用品等，至6月3日，xx、xx将系争房屋的门锁调换，表示不再履行租赁合同，致使xx未实际入住。xx搬入系争房屋内的物品有：被子十条、包裹四个、小柜子两个、电风扇一台。上述物品现仍在系争房屋内。

另查明，位于上海市奉贤区X镇泰日社区X村X组X号宅基地房屋的使用权人为xx及案外人xx、xx，xx与xx系夫妻关系。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，xx与xx、xx签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当恪守。对于xx、xx提出宅基地房屋不能出租且该出租未征得其他权利人同意，故租赁合同无效的意见，本院认为，宅基地房屋的出租并不违反法律、行政法规的强制性规定，而出租人是否房屋的所有权人，亦不影响租赁合同的效力，本院对xx、xx的该辩解意见不予采信。对于xx、xx要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。xx、xx违反租赁合同的约定，将系争房屋门锁更换，并表示不再继续履行合同，显已构成违约。但xx并未实际入住系争房屋，而xx、xx则明确表示不愿继续履行合同，故双方之间的房屋租赁合同实难继续履行，对于xx要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院难以支持，双方的房屋租赁合同应当予以解除。合同解除后，xx、xx应当返还xx房屋租金人民币9,600元及押金人民币400元。xx、xx的行为构成违约，应承担相应的违约责任，双方在合同中对违约责任进行了约定，违约金为一个月的房屋租金，故xx、xx应当支付xx违约金人民币400元。xx、xx在庭审后表示自愿补偿xx人民币400元，本院予以准许。xx置放在系争房屋内的物品应当予以搬离。对xx要求汪利娟、xx赔偿房租损失及精神损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）xx与被告（反诉原告）xx、xx于2010年5月31日签订的房屋租赁合同。

二、被告（反诉原告）xx、xx于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）xx房屋租金人民币9,600元及押金人民币400元。

三、被告（反诉原告）xx、xx于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）xx违约金人民币400元。

四、被告（反诉原告）xx、xx于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）xx人民币400元。

五、原告（反诉被告）xx于本判决生效之日起十日内将置放于上海市奉贤区X镇泰日社区X村X号底层东面一大间内的被子十条、包裹四个、小柜子两个、电风扇一台搬离。

六、对原告（反诉被告）xx要求被告（反诉原告）xx、xx赔偿损失10,000元的诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币50元，减半收取，由被告xx、xx负担。反诉案件受理费人民币50元，减半收取，由反诉原告xx、xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员苏姝

二O一O年八月二十三日

书记员沈严

审判员苏姝

书记员沈严