原告上海某健身休闲有限公司

被告某（中国）电器销售有限公司

原告上海某健身休闲有限公司与被告某（中国）电器销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某健身休闲有限公司的委托代理人，被告某（中国）电器销售有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告上海某健身休闲有限公司诉称，自2005年5月起，原告承租被告位于本市X路X号四楼房屋作为营业场地用。2009年1月20日左右，被告要求原告尽快交付2月份的租金，原告承诺于2月上旬支付。2009年1月26日，原告承租的场地发生大面积的漏水，造成原告一星期的停业，且休闲锻炼用的跑步机被水浸没，设备中的电器线路被损毁，原告即向物业公司、被告及保险公司紧急报告之后，又请求被告协助和物业公司等进行商议赔偿事宜，被告却以其与此事无关为由，拒绝协商，原告也因此暂缓支付2月份租金。2009年3月6日，被告以原告违约为由，单方面通知原告解除租赁合同，原告则多次在函告被告时，表明在解决1月26日漏水事件的赔偿问题及押金退还的前提下同意解除合同。2009年5月19日，被告通知原告将于5月20日起停止供应水、电。次日，因水、电设施遭到人为损坏，原告经营的场地断水、停电。当日，原告与被告交涉，并经相关部门协调，未果。由于被告的行为导致原告停业至今，会员无法健身，且经营物品被盗，原告利益受到侵犯，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、原被告双方的租赁合同于2009年7月17日终止；2、被告返还租赁保证金人民币x元；3、被告赔偿原告2009年5月20日至2010年4月30日期间的营业损失计人民币x元；4、被告补偿原告因其违约侵权而增加的收入人民币x元（自2009年11月1日至2010年4月30日）；5、被告赔偿原告设备损失费人民币x元（原值的40%）；6、被告赔偿原告装潢损失费人民币x元；7、本案诉讼费由被告承担。

被告某（中国）电器销售有限公司辩称，1、双方的租赁合同已于2009年4月1日终止；2、根据租赁合同约定，履约保证金应在原告归还附属设施并结清费用后两个月内无息退还，由于原告尚未结清2月份的租金及3-4月的房屋占用费，原告的要求不符合同约定的条件；3、2009年4月1日合同终止后，按合同约定，原告应停止经营并归还租赁物，故原告称存在营业损失无事实依据，原告提供的司法鉴定报告与本案无关；4、因原告在合同解除后，拒绝迁出房屋，被告将房屋内的设施设备搬出并进行了保存保管，被告仅有返还原物的义务，双方对设施设备虽未作清点，但被告在律师的见证下进行妥善的搬运，并未造成原告的损失；5、依据相关规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内剩余装潢残值的赔偿，不予赔偿，本案中，因原告拖欠租金，导致双方解除合同，故法院对原告的提出赔偿装潢残值费用的请求不应支持，况且，装潢损失的证据并不充分。

经审理查明，被告系上海市X路X号商业用房底层B室、商场2-X层的权利人。2005年4月30日，原被告签订租赁合同，约定原告承租被告所有的位于上海市X路X号四楼、建筑面积为3062.10平方米的房产，租赁物附属设施和设备包括中央空调、消防设施、供电系统、供水系统、通讯系统、电梯等，原告使用期间发生的水、电、设备维修等费用由原告承担。双方约定租赁期限自2005年5月1日起至2010年4月30日止，租赁物实际交接时间以被告书面通知原告并由双方现场清点后签署交接单为准，被告最迟于2005年5月1日前合格交付。租赁费用每年x元，物业管理费由原告直接与物业公司洽商，租赁费用每一个月支付一次，先付后用，被告于每次收款后十天内向原告开出符合法律规定的租赁费发票。原告在合同签订后三天内，向被告支付x元作为合同履行保证金，合同终止或被解除时，被告应向原告归还租赁物，附属设施、设备，结清相关费用后两个月内将该保证金无息归还原告。租赁期内，经原被告协商一致并达成书面协议，可提前终止合同履行，有下列情形之一的，被告有权选择提前十五天书面通知原告终止合同履行，并可要求原告赔偿两个月租赁费用的经济损失：1、原告逾期支付租赁费用和其他费用30天以上；2、原告利用租赁物进行违法活动，损害公共利益和被告利益的。被告未依法依约履行职责和义务，致使原告不能正常营业30天以上的，原告有权通知被告提前终止合同履行，并可要求被告偿付两个月租赁费用的违约金。在违约责任条款中，双方约定，除不可抗力因素及原告原因外，被告如不能履行使租赁物和附属场地及附属设施、设备正常使用之义务，并致使原告不能正常营业，每影响一天，被告减免原告在受影响期间的租赁费用，如超过30天，原告可要求提前终止合同履行并要求被告偿付两个月租赁费用的违约金。原告如不能按约支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的1%支付滞纳金，逾期超过30天以上的，被告可提前终止合同履行，并要求原告赔偿相当于两个月租赁费用的违约金。原被告另约定，任何一方违反本合同条款约定的，违约方应向守约方偿付相当于两个月租金的违约金，如违约金不足以弥补对方全部经济损失的，应予补足对方全部经济损失，如因此而导致本合同提前终止履行的，违约方应向守约方偿付相当于三至六个月租赁费用的违约金。

另查，2009年3月5日，被告向原告发出解约函，表示原告在合同履行中多次未按合同约定的时间支付相关租赁费用，现又拖欠2009年2月、3月的租金，至今已超过一个月，现函告原告，双方签订的租赁合同自2009年3月5日正式解除，要求原告于2009年3月13日前清偿完毕所欠付的全部费用（包括租金、滞纳金、违约金等），并将房屋恢复原状交还被告。同年3月31日，原告委托律师书面告知被告，内容为：“2009年3月被告致函原告，通知于2009年3月5日解除双方签订的租赁合同，此后原告屡次与被告进行沟通，并支付了2009年1月、3月租金，同时就2009年1月26日发生的渗水事件多次催促被告配合原告共同解决相关问题，但被告无动于衷，现郑重告知被告：1、原告确认与被告自2009年4月1日起解除双方签订的租赁合同。2、合同解除后，原告将及时腾空原租赁房屋，请被告及时接收（实际交房日期以原告通知为准）。3、合同解除后原告要求被告对于2009年1月26日渗水事件所造成的原告各项损失承担赔偿责任。4、合同解除后被告应于2009年4月15日前全额退还押金x元”。

2009年5月20日起，被告停止向系争房屋供电、供水。

2009年7月，原告以经营场地遭到渗漏水，水、电设施遭到人为损坏，不但导致原告不能正常营业，而且运动器材被损为由，提起本案诉讼，请求判决如其诉请。

诉讼期间，被告于2009年7月20日实际收回系争房屋，且场地内的所有装潢、设施设备被破坏。

同时，2009年6月，本案被告作为原告起诉本案原告[案号为(2009)普民三（民）初字第X号]，要求法院确认：1、原被告签订的租赁合同于2009年4月1日解除；2、被告支付2009年2月份的租金x.70元；3、被告支付自2009年2月1日起至被告实际支付上述租金之日止，按每日1%的标准计算的滞纳金；4、被告支付违约金x.40元；5、被告支付自2009年4月1日起至2009年7月20日止的房屋占用费x.40元（参照租赁合同约定的租金标准）；6、被告承担本案诉讼费用。2010年5月11日，本院依法对案件作出判决：1、原告某（中国）电器销售有限公司与被告上海某健身休闲有限公司签订的关于上海市X路X号四楼之租赁合同于2009年4月1日解除；2、被告上海某健身休闲有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某（中国）电器销售有限公司2009年2月份租金人民币x.67元；3、被告上海某健身休闲有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某（中国）电器销售有限公司自2009年4月1日起至2009年7月20日止的房屋使用费人民币x.12元（2009年4月1日至5月20日期间，参照租赁合同约定的租金标准；2009年5月21日至7月20日期间，酌定人民币x元）；4、对原告某（中国）电器销售有限公司其余的诉讼请求，不予支持。某公司不服判决提出上诉，2010年8月19日，上海市第二中级人民法院作出“维持原判”之终审判决。

又查，因原、被告产生纠纷，持有原告会员卡的消费者陆续向本院提起诉讼，自2009年7月10日至2010年8月31日本院已受理近百起服务合同纠纷案，大部分案件已经审理完毕，因原告暂无偿付能力，上述案件均暂缓执行。

审理中，原告认为，对其于2009年3月31日发出的同意解除租赁合同的律师函予以确认，但表示该函中表述的同意解除租赁合同的前提是被告对渗水事件进行赔偿，并全额返还押金，由于被告对上述事件未予解决，故2009年4月1日不应理解为合同解除日，合同解除日应为原告被被告赶出系争房屋的2009年7月17日。由于健身器材被损坏，运动设备被被告拆散搬出场地后，已无法恢复继续使用。加之场地内断水、停电，造成原告不能正常经营，导致原告的会员不能正常活动，现原告提出的请求于法有据，法院应给予支持。

被告认为，渗水事件发生在五楼，由于该房屋的权利人及物业管理均不是被告，且配合解决渗水事件并非涉案租赁合同解除的前提条件，故涉案租赁合同解除日应为原告确认的2009年4月1日。在大楼五楼顶层的两个冷却塔阀门损坏，致系争房屋渗水时，被告将原告带至大楼的物业公司报修，因渗水部位并非涉案租赁合同约定之标的，故被告未再继续处理。因原告违约，对装潢费用不予承担。同时，保险公司已就渗水产生的损失也进行了理赔，原告客观上没有损失。现被告仅保管着系争房屋内的运动器材等物品。

本院认为，原被告签订的关于系争房屋之租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法无悖，应属有效。合同签订后，原告交付系争房屋，被告支付保证金、租金，双方均能正常履行，直至2009年2月，双方产生纠纷。由于生效的(2009)普民三（民）初字第X号法律文书已经对涉案之租赁合同的解除日作出了判决，本院对原告之相关诉请不再另作判决，同时上述生效法律文书一并查明并认定在租赁期间发生过渗水事件，虽然被告表示渗水部位非租赁合同约定之范围，与其无关，但其作为出租人，负有法定的租赁物瑕疵担保责任，鉴于其未能及时处理好上述相关事宜，原告作为承租人止付2009年2月份租金，属正当行使抗辩权，原告不承担违约责任。由于被告从2009年5月20日起即停止系争房屋的水、电供应，客观上致系争房屋无法正常使用，故在原告承担2009年7月20日房屋被收回之前的使用费的同时，原告可以要求被告赔偿因无法正常经营所造成的经济损失。基于被告在履行合同过程中，存在一定的瑕疵，故对原告要求其补偿装潢损失、设备损失的请求，也予以支持。因系争房屋内的装潢不复存在，健身器材又存在一定的特殊性，因此，健身设施设备的返还也无实际意义，因此，原告诉请的各类损失的金额，综合本案的实际状况，本院一并予以酌定，但被告收取的租赁保证金应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：

一、被告某（中国）电器销售有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海某健身休闲有限公司租赁保证金人民币x元；

二、被告某（中国）电器销售有限公司应于本判决生效之日起十日内酌情赔偿原告上海某健身休闲有限公司经济损失人民币x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费人民币x元（原告预付x.50元），原告负担人民币x元，被告负担人民币x元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员倪文青

代理审判员汤国荣

书记员汉静