上诉人（原审被告、反诉原告）梁某某。

上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某。

被上诉人（原审原告、反诉被告）杨某某。

上诉人梁某某、刘某某因与被上诉人杨某某房屋转让合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2009）邕民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2010年1月21日受理后，依法组成合议庭，并于2010年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人梁某某、刘某某的委托代理人，被上诉人杨某某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2007年5月份，杨某某在互联网上看到梁某某、刘某某发布的关于转让位于南宁市邕宁区国土资源局宿舍楼一单元四楼X号房屋及杂物房的信息后即与梁某某、刘某某联系，经双方协商，达成如下口头协议（双方在庭审中确认一致的内容）：该房屋及杂物房的转让价共x元，第一期预付购房款为x元，第二期为x元；由梁某某、刘某某与杨某某一起去办理房屋产权过户手续，费用由杨某某负担，杂物房因没有房产证无法过户，只能长期使用。双方没有签订书面合同。2007年6月20日，杨某某看到了梁某某、刘某某的房产证原件后即支付了购房款x元，梁某某、刘某某收款后立写收据，写明：今收到杨某某同志预付购房款x元。后因各种原因，双方无法交易。2008年5月10日，经杨某某要求，梁某某、刘某某退还杨某某购房款5000元。余下的3000酰窳酚诿朐钣狙轮抻悠鹤\玉珍多次通电话中均同意全部退还，但一直未退款，杨某某便向一审法院起诉，请求梁某某、刘某某偿还预付购房款x元及利息。梁某某、刘某某在法定期限内提出反诉，请求确认双方达成的房屋转让口头协议有效，并判决杨某某支付尚欠的房屋转让款x元，梁某某、刘某某将房屋过户到杨某某名下，杨某某已支付的x元房屋转让预付款不再退还给杨某某，并判决杨某某赔偿租金损失x元。

一审法院经审理认为：一、关于杨某某与梁某某、刘某某达成的房屋转让口头协议是否合法有效，是否已经解除，梁某某、刘某某应否退还杨某某购房款x元，利息如何计算的问题。杨某某与梁某某、刘某某达成的《房屋转让协议》是口头协议而不是书面协议，双方在庭审中对该口头协议内容的表述不完全相同，从双方确认一致的内容来看，其不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，因此，该《房屋转让口头协议》双方确认一致的内容是合法有效的协议。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十三条第一款关于优势证据的规定，杨某某主张双方实际已经解除了《房屋转让口头协议》，其能提供梁某某、刘某某已退款500⒃睢狙轮抻悠襻溆胝跤窳酚拿绲暗ɑ巴蓟袈庖坦⑴健サね酥喝\玉珍证言等证据，充分证明了梁某某、刘某某已退还了部分购房款，杨某某要求梁某某、刘某某全部退款，梁某某、刘某某也同意，只是没有钱退。据此，可以认定双方均同意解除《房屋转让口头协议》，梁某某、刘某某再退还杨某某购房款x元，双方的权利义务即可终结。杨某某要求梁某某、刘某某退还购房款x元的诉讼请求，理由证据充分，予以支持。梁某某、刘某某的代理人对杨某某提供的“录音光盘”质证时称“不能确认是刘某某的声音”，但刘某某不亲自到庭辩认，又没能提供任何相反证据。显然，杨某某提供的证据已构成了完整的证据链，其证明力明显大于梁某某、刘某某的辩解，因此，梁某某、刘某某的辩解不予采信。杨某某付给梁某某、刘某某的是购房款，没有利息约定，因此，杨某某主张的利息应从起诉之日即2009年8月21日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率计付。

二、关于梁某某、刘某某的反诉请求是否符合反诉条件，反诉理由是否成立的问题。梁某某、刘某某反诉请求的第一项即“确认杨某某与梁某某、刘某某的房屋转让口头协议有效”及第三项即“杨某某已支付给梁某某、刘某某的x元房屋转让预付款不再退还给杨某某”，经审查，这两项反诉请求不符合法律规定的反诉条件，不予以审理。至于梁某某、刘某某反诉请求杨某某继续支付购房款x元及赔偿因腾房后增加的租金损失，因双方实际上已解除了《房屋转让口头协议》，梁某某、刘某某仍要求杨某某按原约定支付购房款x元，已没有依据，不予支持。梁某某、刘某某并没有将讼争的房屋交给杨某某居住，又没有证据证明双方有违约约定及杨某某存在违约行为，因此，其要求杨某某赔偿租金损失x元，理由证据不充分，不予支持。综上，梁某某、刘某某的反诉请求，理由不成立，予以驳回。

一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款的规定，判决：

一、梁某某、刘某某偿还杨某某购房款x元；二、梁某某、刘某某支付杨某某利息，利息计算：以x元为本金，从2009年8月21日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行流动资金同期贷款利率计付；三、驳回梁某某、刘某某的反诉请求。

上诉人梁某某、刘某某上诉称：上诉人退还被上诉人5000元，是因被上诉人妻子生小孩住院，在被上诉人承诺一定交完购房余款的情况下，上诉人出于人道主义的考虑，才退还了被上诉人5000元作为其生小孩的经费，并不能以此认定双方已口头解除房屋转让协议。被上诉人提供的电话通话录音光盘时间是发生在2009年5月11日以后的事，不能证明上诉人在2008年5月10日就同意全部退还被上诉人预付的购房款。且上诉人没有提供原始录音的母机，也没有提供证据证实与岑玉珍通话的手机是上诉人的，电话通话中始终也没有提到上诉人刘某某的名字，通话中岑玉珍提到的全部是借款，而不是购房款，因此电话录音不能作为认定上诉人同意退款的证据。事实上上诉人从没有同意解除房屋转让协议，更不同意退还被上诉人已预交的购房款，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人继续履行房屋买卖协议，将余款x元交付给上诉人，并判决被上诉人赔偿上诉人损失x元。

被上诉人杨某某答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

当事人争议的焦点是：上诉人梁某某、刘某某与被上诉人杨某某在2007年5月口头达成的房屋转让协议是否已经解除上诉人应否退还被上诉人预交的购房款x元及利息上诉人要求被上诉人赔偿损失x元有何依据

双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。

上诉人对一审查明“2008年5月10日，经杨某某要求，梁某某、刘某某退还杨某某购房款5000元，余下的x元，刘某某在与杨某某妻子岑玉珍多次通电话中均同意全部退还”的事实提出异议，上诉人认为其并没有表示同意退还余下的x元，但被上诉人在一审提供的其妻子岑玉珍与上诉人刘某某的电话通话录音光盘证实刘某某对余下的x元表示同意退还，上诉人对被上诉人提供的录音光盘予以否认，但未提供相反证据推翻被上诉人提供的证据，故上诉人的异议理由不成立，本院不予确认。上诉人与被上诉人对一审查明的其他事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：上诉人与被上诉人达成口头房屋转让协议，被上诉人按照双方的口头协议预付了购房款x元，但之后双方并没有完成交易，经被上诉人要求，上诉人于2008年5月10日退还被上诉人5000元购房款，对余下的x元购房款上诉人亦表示同意退还，故双方实际已口头解除该房屋转让协议，被上诉人据此要求上诉人退还x元购房款依法有据，应予支持。上诉人主张双方没有解除房屋转让协议证据不足，其据此要求被上诉人继续履行房屋转让协议，支付购房款x元没有依据，本院不予支持。上诉人主张的租金损失x元，因上诉人并没有证据证实被上诉人存在违约行为，且上诉人在双方达成口头房屋转让协议后，亦没有将房屋交付给被上诉人，故其主张被上诉人赔偿其因另行租房产生的损失x元，证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决亦无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2412元由上诉人梁某某、刘某某负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长付浩

审判员李专

审判员孙泽兵

二○一○年三月三日

书记员卢玉梅