上诉人（原审原告）欧某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住（略）。公民身份号码:x。

被上诉人（原审被告）余某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户，住（略）。公民身份号码:x。

委托代理人黄某生，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。

原审第三人仙桃市X街道办事处杜某社区居民委员会。住所地：湖北省仙桃市X街道办事处杜某村。

法定代表人杜某某，该居委会主任。

委托代理人王某，该居委会副主任。

委托代理人雷文彬，仙桃市X街道办事处法律顾问。

原审原告欧某某与原审被告余某某租赁经营合同纠纷一案，仙桃市人民法院于2009年7月23日受理后，经余某某申请，仙桃市人民法院通知仙桃市X街道办事处杜某社区居民委员会（下称杜某居委会）作为第三人参加诉讼，并于2009年12月21日作出（2009）仙民二初字第X号民事判决，余某某不服，于2010年2月1日向本院提起上诉。本院于同年2月2日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月30日公开开庭进行了审理，上诉人欧某某，被上诉人余某某及其委托代理人黄某生，原审第三人杜某居委会的委托代理人王某、雷文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明:2008年6月16日，原承租人杜某文将杜某居委会所有的位于仙桃市杜某农家小区A栋第四单元的房屋(面积737平方米)转租给余某某，余某某承租该房屋后，进行装修、添置设施，注册登记开办了仙桃市富侨王某浴保健中心（下称富侨王某浴城）。2009年2月18日，欧某某与余某某签订了《富侨王某浴城承包合同》一份，约定，余某某将富侨王某浴城的财产及房屋承包给欧某某经营，欧某某自负盈亏，承包期为2009年2月19日至2011年2月18日，承包金额为每年15万元(含足浴城房租)，合同签订时交纳使用财产押金15万元和第一年的房租15万元，余某某对富侨王某浴城前期债务负责，如因富侨王某浴城前期债务影响正常经营，余某某对造成的损失双倍赔偿。2009年2月20日，欧某某向余某某交纳30万元后，以富侨王某浴城名义开始经营，在经营过程中，杜某居委会于2009年7月5日向富侨王某浴城发出书面催款通知书，称该足浴城欠租金x元，限期于2009年7月15日前交清，否则关门停业。余某某得知这一情况后，以交款期限未满为由拒不付款，2009年7月15日，杜某居委会强制将富侨王某浴城的大门锁上。当日，富侨王某浴城的所有员工离开富侨王某浴城。2009年7月18日，余某某在与杜某居委会协商妥当后，将富侨王某浴城大门钥匙交给欧某某，要求其继续开门营业。欧某某因职工已解散，不同意接受钥匙继续开业。此后，经多次协商未能达成继续履行合同的协议。欧某某于2009年7月23日向仙桃市人民法院提起诉讼，请求余某某返还承包金15万元及财产押金15万元，赔偿损失5600元，并承担本案诉讼费用。

原审另查明：余某某与杜某居委会签订的《房屋租赁合同》和《承诺书》约定：从2007年10月10日起免去一年租金，第二年按80%计算，余某某从2008年10月10日至2009年10月10日应交房租x元，扣减门窗费x元，余某某实际应交租金为x元。

原审认为：欧某某与余某某签订的《富侨王某浴城承包合同》是双方真实意思的表示，合法有效。欧某某称合同履行期间，余某某违反了合同第七条的约定，未能结清前期债务，导致杜某居委会强制关闭富侨王某浴城大门，使合同无法履行，只得依法解除合同，余某某应当返还租金和押金，因余某某没有违约，且欧某某在诉讼中未明确提出解除合同，其仅要求余某某返还租金和押金没有依据，不予支持。杜某居委会在交款期限未满、所交租金不确定、未将催款通知书送达余某某本人的情况下，强行关闭富侨王某浴城大门，致使欧某某停止经营，对欧某某因此造成的经济损失，应予赔偿。鉴于欧某某对其损失部分未作详尽的计算，亦未提供证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第二十八条、第七十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回欧某某的诉讼请求。案件受理费5884元，由欧某某负担。

欧某某不服上述判决，向本院提起上诉称：1、签订《富侨王某浴城承包合同》时，余某某隐瞒了其与杜某居委会还有前期未了结租金的事实，而使欧某某不能正常经营，违反了合同第七条的约定。2、因经营场所被封，技师全部辞职，余某某与杜某居委会之间的租金未结清，杜某居委会与余某某均不能保证“封门事件”不再发生，合同目的已不能实现，欧某某已告知余某某要求解除合同，双方的合同已解除。3、余某某的代理人黄某生原系仙桃市人民法院的法官，欧某某怀疑其影响了本案的公正审理。原审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销原判，依法改判。

余某某辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，请求维持原判。

杜某居委会述称：1、欧某某请求余某某返还租金及财产押金与杜某居委会无关。2、关于侵权问题，杜某居委会“封门”存在一定过错，但2天后，杜某居委会就将钥匙交给了余某某。请求依法判决。

二审中双方均未提交新证据。

二审查明，原审认定事实属实。

二审另查明，“封门事件”发生后，欧某某要求杜某居委会保证以后不再发生类似事情，杜某居委会答复不能保证。

富侨王某浴城的房屋及设备均保持停业时的状况，并由欧某某保管。

本院认为：欧某某与余某某签订的《富侨王某浴城承包合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据该合同约定的内容，除房屋租赁外，欧某某还使用富侨王某浴城的名称及相应的设施从事经营，故该合同实为租赁经营合同。合同履行中，因余某某与杜某居委会为房屋租金发生争议，杜某居委会于2009年7月15日强制将富侨王某浴城的大门锁上，欧某某以无法正常经营为由，不同意恢复经营富侨王某浴城，并于同月23日提起诉讼，要求余某某返还承包金及财产押金、并赔偿损失。本案的争议焦点是，双方的租赁经营合同应否解除及相应的民事责任承担问题。

一、关于合同解除的条件。根据我国合同法的规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种情形，本案中双方不存在相应的约定解除情形，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。结合本案事实，富侨王某浴城的经营场所不属余某某所有，而属第三人杜某居委会所有，杜某居委会和余某某之间的房屋租赁合同关系与余某某和欧某某之间的租赁经营合同关系属于两个独立的法律关系。因余某某与杜某居委会为房屋租金存在争议，导致杜某居委会强行将富侨王某浴城封门，致使欧某某不能正常营业，欧某某对余某某提起诉讼，属于合同之诉而非侵权之诉，因此，本案所涉合同应否解除，并不以余某某在“封门事件”中是否存在主观过错为条件，而在于是否符合合同法第九十四条的相关规定，因杜某居委会不能保证以后不再发生类似事情，余某某亦未与杜某居委会结清房屋租金，以消除发生类似事情的隐患，保证欧某某以后能正常经营，鉴于足浴行业的特殊性及本案实际，此种情况下，欧某某已不能实现正常经营富侨王某浴城的合同目的，欧某某可以解除合同，即其享有该合同的解除权。

二、关于合同解除权的行使及方式。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依据该法第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据此规定，享有解除权的当事人将解除合同的意思表达送达到另一方当事人，就发生合同解除的效力。对通知的方式我国合同法未作具体规定，通常应以书面方式。本案中，杜某居委会强制将富侨王某浴城封门后，在双方协商未达成一致意见的情况下，欧某某于几天后就提起诉讼，明确要求余某某返还租金和押金，终止合同履行是其诉讼请求中的应有之意及前提，事实上欧某某也未再从事经营活动。余某某于2009年7月24日收到欧某某的起诉状副本，应视为欧某某要求解除合同的意思表达以起诉方式通知了余某某。解除（终止）合同日期依法可确定为2009年7月24日。余某某认为欧某某无权解除合同，也未通知其解除合同的辩称意见，本院不予采纳。

三、合同解除后债权债务的处理。根据合同履行状况及欧某某的诉讼请求，合同解除（终止）后，余某某应向欧某某返还15万元的财产押金及2009年7月以后的承包金x元。欧某某也应将富侨王某浴城及设备返还给余某某，如有损失，余某某可另行主张权利。欧某某要求余某某赔偿损失5600元，因无证据证实，本院不予支持。杜某居委会在催收租金过程中，采取强行锁门的方式不当，存在过错，是引起本案纠纷的直接原因，但根据欧某某的诉讼请求，杜某居委会在本案中不应承担民事责任，当事人可另行主张权利。

综上所述，原审认定主要事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销仙桃市人民法院（2009）仙民二初字第X号民事判决；

二、余某某返还欧某某财产押金15万元；

三、余某某返还欧某某承包金x元；

四、驳回欧某某的其他诉讼请求。

上述给付判项于本判决生效之日起十五日内履行。

一审案件受理费5884元，由余某某负担3000元，欧某某负担2884元。二审案件受理费5884元，由余某某负担3000元，欧某某负担2884元。

本判决为终审判决。

审判长肖淑云

审判员肖志祥

审判员苏哲

二O一O年五月二十六日

书记员胡煜婷