上诉人（原审被告）安阳市华隆国际小商品有限公司。

法定代表人黄某乙。

委托代理人杨某某。

委托代理人史某某。

被上诉人（原审原告）苏某某，女。

上诉人安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆国际公司）因租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2010）北民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华隆国际公司的委托代理人杨某某、史某某，被上诉人苏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2008年12月份，原告租用被告三楼第27、X号经营房，并交了6000元保证金及两间营业房玻璃门款3000元。原告租赁房屋时双方约定优惠半年房租，租赁费每三个月3614元。2009年原告先交了2009年7月至2009年12月份的房费共计7228元。同年年底，原告提出退房不再经营，被告拒绝退款。原告现已经不再经营，并于2010年2月1日因退款纠纷向法院提起诉讼。

原审法院认为，原、被告双方口头租赁合同的期限已超过六个月以上，应视为不定期租赁，该租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，予以保护。现原告终止经营依双方约定要求退还保证金和玻璃门款，被告应予退还。虽然被告辩称租赁期限未满三年的不再优惠半年房租，应扣除优惠的房租和2010年1月至3月的房租后再退还，但是被告未提供未满三年不再优惠半年房租的证据证明自己的主张，被告提供的证据也印证了原告2009年底便向被告提出不再经营和退款的要求，被告一直未办理，以致原告未将房屋钥匙交与被告，并因此诉至法院，故被告的辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百一十一条JN规定，判决：被告安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后十日内返还原告苏某某保证金6000元、玻璃门款3000元。

宣判后，上诉人华隆国际公司不服上诉称，1、一审判决认定事实错误。一审判决认定原、被告双方口头租赁合同的期限已超过六个月以上，应视为不定期租赁。这一认定与事实不符，事实上，上诉人的数百商户租赁商位都是三年租期，不是不定期租赁。正因为租期一订三年，承租方才享受半年的租金优惠。一审认定双方为不定期租赁，无任何事实根据。2、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。没有协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法第六十二条规定，当事人就有关合同内容不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可也可随时要求履行。一审判决对本案的认定和处理均不符合以上法律规定。3、一审判决错误。由于一审判决错误认定事实和错误适用法律，将约定三年期限的合同视为不定期合同进行处理，并判决将履约保证金返还违约金，显然是错判。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。

苏某某辩称，原审认定事实以及判决均正确。华隆公司还把我店内的柜台、衣架、凳子、计算器、商标玻璃镜等物品拿走，要求华隆公司返还。

在本院庭审中，华隆公司的证人腾俊超到庭证明其在华隆公司租赁营业房，租赁三年才退保证金，也才优惠半年租金。宋丽丽到庭证明招商时其接待了苏某某，并且告知了苏某某租赁三年才优惠半年房租。

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为，本案二审焦点是双方在协商经营时是否约定无论苏某某是否经营三年都免受半年房租。在本案中当事人没有形成书面合同致使法院不能查明当时的约定。腾俊超的证词不予采信，因为每个经营户都是和华隆公司订立单独的合同，腾俊超和华隆公司的合同不能代表苏某某和华隆公司的合同。宋丽丽是华隆公司的职员，与华隆公司有利害关系，所以其证词不予采信。如果按照华隆公司所言，华隆公司也应当从2009年1月开始收取苏某某的租金，待到苏某某经营满二年半后才免收苏某某半年租金，而华隆公司在2009年6月才开始收取租金。所以华隆公司的主张不予采信。苏某某要求华隆公司返还其店内的柜台、衣架、凳子、计算器、商标玻璃镜等物品因该请求一审时苏某某没有主张，属于新的诉讼请求，现案件已经进入二审，故本案不予审理。原审法院依据现有证据认定事实并无不当。华隆公司上诉理由与法无据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人安阳市华隆国际小商品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长郭鲁训

审判员张国伟

审判员武丽霞

二○一○年八月二十四日

书记员华姗

安法网X号