原告张a，男，汉族，户籍地×市×区×路×弄×号×室，现住×市×区×路×号。

被告王a，男，汉族，户籍地×省×县×镇×村×村×号，现住×市×区×路×弄×号×室。

委托代理人程a，男，户籍地×市×区×镇×村×巷×号。

被告顾a，男，汉族，住所地×市×区×路×弄×号×室。

原告张a与被告王a、顾a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月20日立案受理。依法由审判员李红以简易程序独任审判，于2009年12月11日公开开庭进行了审理。原告张a、被告顾a、被告王a及其委托代理人程a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张a诉称：2008年1月10日，王a与顾a签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由顾a将位于×市×区×路×弄×号×室的房屋出租给王a，租赁期自2008年1月18日至2010年1月17日，月租金2,600元，并约定违约金为2,600元。2009年4月，原告与顾a签订了房屋买卖合同，顾a将上述房屋出售给了原告，并告知原告王a放弃了优先购买权，原告于2009年5月18日取得了上述房屋的产权，于同年6月25日与顾a办理了房屋移交手续，顾a同意房屋移交后由原告向王a收取租金，原告也愿意继续履行顾a与王a签订的租赁合同。但自2009年6月顾a向原告交付房屋至今，王a始终未向原告支付租金。原告认为，王a的行为已构成违约，理应承担相应的民事责任，而起诉顾a只是为了案件事实的查明。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、被告王a向原告支付自2009年6月25日起至实际搬离之日止，按每月2,600元计的租金，暂计至起诉日止为15,600元；二、被告王a于判决生效后三日内搬离上述房屋，并结清水电煤等费用；三、被告向原告支付违约金2,600元。

被告王a辩称：一、其与原告未签订过租赁合同，没有任何关系，不应向原告支付租金。二、2009年4月15日，其确实与顾a签订了《放弃优先购买权承诺书》，但放弃的前提是房屋售价为1,265,000元，而事后顾a与原告签订的买卖合同的实际售价仅为97万元，因此顾a存在欺诈，顾a与原告签订的买卖合同应属无效。

被告顾a辩称：一、王a是经营中介公司的，其委托王a挂牌租售系争房屋（非独家委托），事后王a本人承租了系争房屋。当初其对王a讲明，房子随时都要卖出的，王a表示没有问题，还说可以找他操作。2009年3月，另一家中介公司上海A房地产经纪事务所帮其物色到了买家即原告，双方谈妥其净到手价是1,265,000元，其告知了王a并得到了他的认可，之后才与原告签订了买卖合同。同年4月15日，经上海A房地产经纪事务所要求，原告找到王a，要求其签署一份《放弃优先购买权承诺书》，王a看后就签字了。因王a的要求，其事后还将买卖合同、补充协议及交易发票等材料给王a看过，王a知道房屋的实际成交价。其还出面介绍原告与王a认识，商讨房屋以后的租赁事宜。王a表示要继续租下去，原告也表示同意。2009年6月25日，其与原告正式办理了房屋移交手续，同意之后由原告向王a收取租金，但王a在向其支付了至2009年6月17日止的租金后就再也不付租金了。二、原告几个月前就同一事实就已起诉至法院，当时因王a主张优先购买权原告撤回了起诉，而在王a起诉的优先购买权纠纷案件中，其与原告提供了补充协议及收付款凭证，证实房屋的实际成交价为1,265,000元，原告也履行了全部付款义务，但该案最终因王a不愿意交纳诉讼费而由法院裁定按撤诉处理。现原告再次起诉后，王a又提出了同样的根本不存在的优先购买权的理由，难道案件还要这样循环下去三、优先购买权和支付租金没有关系，王a租住房屋理应支付租金，如不愿意支付给原告也应支付给其，但王a没有支付给任何一方。

经审理查明：2008年1月10日，被告顾a（甲方）与被告王a（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方同意向乙方出租本市×路×弄×号×室房屋，面积88平方米，租期从2008年1月18日起至2010年1月17日止，每月租金为2,600元，每月结算一次。乙方应承担租赁期内因实际使用所产生的自来水、电、煤气、电话、有线电视费，如期缴纳并保留单据以备甲方查验、监督。甲、乙双方应认真遵守、履行本合同，不得无故违约。双方同意本合同的违约保证金为2,600元，如因某一方违约导致本合同提前中止又未取得对方谅解的，则过错方须向另一方支付上述数额的违约金。合同签订后，顾a将房屋交付给王a租赁使用，王a向顾a支付了至2009年6月17日止的租金。

2009年4月，顾a将上述房屋出售给了原告，原告于2009年5月18日取得了上述房屋的产权证，并于2009年6月25日与顾a办理了房屋移交手续，同时表示上述租赁合同由原告与王a继续履行，由原告向王a收取租金，但王a未向原告支付分文租金。为此，原告于2009年8月向本院提起诉讼，要求王a支付拖欠租金及违约金，事后原告申请撤诉。2009年11月10日，王a起诉至本院，以其优先购买权受到侵害为由要求确认原告与顾a签订的房屋买卖合同无效，并要求顾a按与原告签订的买卖合同的价款97万元与其签订买卖合同。诉讼中，顾a与原告出示了买卖合同、补充协议及付款凭证，以证明房屋实际售价为1,265,000元。该案最终因王a未交诉讼费而由本院裁定按撤诉处理。本案王a再次以顾a与原告侵犯了其优先购买权进行抗辩后，本院当庭向王a告知优先购买权纠纷不属于本案处理范围，应另案起诉，且基于其已就优先购买权纠纷起诉过一次但因未缴诉讼费被本院裁定按撤诉处理的情形，限令其在庭审后一周内起诉，但事后王a未提起优先购买权纠纷的诉讼。

另查明：2009年4月15日，王a向顾a出具了一份《放弃优先购买权承诺书》，内容如下：“本人王a身份证号（××××××××××××××××××）是×市×区×路×弄×号×室房屋的承租方，租赁期限从2008年1月18日至2010年1月17日止。现上述房地产的产权人欲出售上述房地产，并已完全告知我该房地产出售价格为壹佰贰拾陆万伍仟元整（x.00）。现本人承诺放弃该房屋的优先购买权。”

以上事实，有原告提供的产权证、租赁合同及被告王a提供的《放弃优先购买权承诺书》等证据及当事人的当庭陈述等所证实，并均经庭审质证。

本院认为：系争房屋原由顾a与王a建立租赁合同关系，但自顾a将房屋出售给原告并于2009年6月25日办理了房屋移交手续后，顾a已将合同的权利与义务一并转让给了原告。从王a签署《放弃优先购买权承诺书》的行为及顾a、王a的辩解陈述可反映，顾a向王a履行了合同权利义务转让的告知义务，且当时王a未提出异议，故自2009年6月25日起原租赁合同的主体已变更为原告与王a。王a使用系争房屋至今，但自2009年6月18日起未支付租金，原告据此有权依据租赁合同的约定追究王a的违约责任。原告诉请要求王a支付自2009年6月25日起至实际搬离之日止，按每月2,600元计的租金，本院应予支持。原告诉请要求被告搬离承租房屋，其意实为要求与王a解除合同，基于王a不愿意支付租金的违约行为，原告依法有权要求与王a解除合同，对原告要求王a搬离系争房屋的诉请，本院也应予支持。原告要求王a支付违约金2,600元，符合合同约定，本院也应予支持。原告主张的水电费诉请，因原告未能提供相关的结算单据，本院难以支持，原告可在王a搬离时与其进行结算。顾a已不是租赁合同的一方，且对王a拖欠租金的行为没有过错，原告不要求其承担违约责任，本院予以准许。关于王a提出的原告与顾a侵犯了其优先购买权、两人签订的买卖合同无效的辩解意见，因优先购买权纠纷与本案不属同一法律关系，且王a对此明知而不积极主张自己的权利，影响了原告及时地保护合法权益，人为地扩大了原告的损失，对其辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第九十四条第（三）项之规定，判决如下：

一、被告顾a与被告王a于2008年1月10日就位于×市×区×路×弄×号×室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》予以解除（自2009年6月25日起该合同主体变更为原告张a与被告王a）；

二、被告王a于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋；

三、被告王a于本判决生效之日起十日内支付原告张a自2009年6月25日起至实际搬离之日止，按每月2,600元计的拖欠租金；

四、被告王a于本判决生效之日起十日内支付原告张a违约金2,600元。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计127.5元，由被告王a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李红

书记员徐霖