原告李某甲，男。

原告李某乙，男。

上述两原告共同委托代理人杨琳，上海市海华永泰律师事务所律师。

上述两原告共同委托代理人张军，上海市海华永泰律师事务所律师。

被告柯某，女，印度尼西亚国籍。

委托代理人吴斌，上海诺盛律师事务所律师。

委托代理人杨轶菡，上海诺盛律师事务所律师。

第三人上海某房屋中介咨询有限公司。

法定代表人周某，公司董事长。

委托代理人张某，公司员工。

原告李某甲、李某乙与被告柯某、第三人上海某房屋中介咨询有限公司（以下称上海某房屋中介公司）买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月27日受理后，依法组成合议庭。2009年11月20日本院组织证据交换，并于2010年1月19日公开开庭进行了审理。原告李某乙、李某甲及其委托代理人杨琳，被告柯某的委托代理人吴斌、杨轶菡，第三人上海某房屋中介公司的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告诉称，2008年5月29日，原、被告经第三人上海某房屋中介公司中介，签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市X路房屋，房地产总价为人民币6,900,000元(以下币种均为人民币)，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。若被告未按合同约定的期限交付房屋（包括房地产交接及房地产权利转移），应向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同第四条（签订房屋交接书）和第六条（办理过户手续）约定的应当交付之日起至实际交付之日止。2008年9月21日，原告付清全部房款，但被告未于2008年9月24日前通知原告办理房屋交接手续，经原告多次催告未果。因第三人处存有用于房屋交接手续的房价尾款100,000元，为此，原告请求法院要求被告支付违约金、办理水、电、煤等过户手续和支付相关费用、赔偿租金损失等，后变更诉讼请求为1、判令被告支付延期交房的违约金自2008年9月24日起至办理交房手续日止按已付房款总额的日0.005％计算，暂定400,000元；2、请求第三人协助法院执行，返还原告房价尾款100,000元。

被告辩称，签署房屋交接书系原、被告双方相互配合方能完成，系双方应当共同履行的义务，而并非被告单方的义务。2009年9月在房屋内还有外籍租客的情况下，被告至少提出过两次验看清点交接的要求。第一次，原告要求将家具每一个柜子打开验看，因柜子中均为租客私人物品，租客无法接受，被告代理人及中介方也认为不合理，故未果。第二次，租客经说服同意后，各方已约定时间，原告又突然以晚上天黑无法看清为由，拒绝查验。由于原告对验看方式的苛求，双方无法签署交接书。况且被告在中介方押了100,000元房屋尾款，其无任何理由不配合原告对房屋及时进行交接。期间，原告凭借其他途径拿到了过户后的房屋产权证书。在原、被告双方均认可涉案房屋出租的情况下，原告收到了2008年9月至2008年12月21日租赁期满的房屋租金57,600元。期间，原告以所有权人的身份，在被告与中介均不在场的情况下与租客进行了交接，并取得了房屋钥匙。之后，原告又以涉案房屋地板、墙面存在问题要求被告确认，并以赔偿作为签署交接书的前提，故双方没有签署交接书的原因在原告。而且，尽管形式上双方没有签署交接书，但房地产的转移实际上早已完成，故不同意原告的诉讼请求。同时保留追索房屋尾款的权利。

第三人辩称，认可被告的陈述，原告交付的100,000元房屋尾款现保管在本公司，愿意配合解决原、被告的纠纷。

原告提供如下证据支持其诉请：

1、《上海市房地产买卖合同》，证明双方的合同关系，合同约定被告应当腾出房屋通知原告验看房屋，保证交付的物品处于正常使用状态，以及违约应当承担的责任；

2、收条四张，证明2008年9月21日原告房款已经支付完毕；

3、2008年10月11日原告的记录、请中介方转交的传真、2008年12月23日的通知书，证明原告通知被告办理房屋交接的事实；

4、2009年1月25日的录音，证明被告明确表示不来验看房屋；

5、2009年3月3日验房记录表、光盘，证明原告请验房公司验看房屋。

被告申请证人宋某出庭作证。证人陈述，其原系为原、被告订立房屋买卖合同提供居间服务的中介公司员工，承办了上述房屋的中介事宜。关于验看房屋，有一次是租客已经搬走，钥匙在买方原告李某生处，其打电话给被告代理人沈先生，沈先生不同意验看房屋，称租客没有将钥匙给他。另一次约好晚上验看，由同事去，因原告称晚上看不清，没有去交接房屋。租赁合同期满后又去过一次，被告没有去，进屋发现地板有刮痕，卫生间有洞。

第三人未提供证据。

经审理查明：2008年5月29日，原、被告经第三人上海某房屋中介公司中介，签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市X路房屋，房地产总价为6,900,000元。合同第四条约定，……乙方（原告）应在收到甲方（被告）通知之日三天内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。该条款未约定房地产交接的期限。合同还约定了违约金的标准按已付款（或未付款）的日万分之五计算。合同第六条约定，2008年7月15日之前，向房地产交易中心办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，房款中的100,000元暂存于第三人处，原告付清房款三日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，原告凭房屋交接书到第三人处领取房地产权证，被告凭房屋交接书到第三人处领取房价尾款100,000元。签约后，原告于2008年9月21日付清了全部房款，其中100,000元暂存于第三人处。2008年8月25日，原告取得房地产权证。因涉案房屋尚在出租，经协商同意，被告将收取的2008年9月至12月的租金共计57,600元转交原告。期间，第三人曾数次约原、被告验看房屋未果，一次因原告要求打开租客使用的柜子检查，遭租客反对；一次因天黑原告表示看不清楚取消；一次因租客有事改期被告未去。嗣后，原告收取了租客钥匙。2008年10月11日，原告与第三人联系，要求与被告协商涉案房屋交易的后续事宜未果。2008年12月23日，原告书面通知第三人，要求与被告约谈，提出确认房屋的交接时间和违约赔偿问题，同时提出解除合同。但双方沟通未果，最终没有签署房屋交接手续。

法院另查明，原告李某甲于2008年9月14日与案外人洪某签订合同，将涉案房屋出租，租赁期从2008年10月1日起至2010年9月30日。

以上事实，有当事人的陈述，有《上海市房地产买卖合同》、收条、2008年10月11日原告的记录、请中介方转交的2008年12月23日的通知书、证人证言、租赁合同等证据佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。本合同第四条约定签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，但该条款未约定腾房通知验收交接的时间，具体操作容易产生歧义。现原、被告均将没有签署房屋交接书的责任推向对方，经庭审查明的事实证明，第三人曾数次约原、被告验看房屋，均因原、被告各自的原因或租客等诸多因素不了了之，故没有签署房屋交接书原、被告均有责任。原告以被告违约，要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。又，原、被告虽然没有签署房屋交接书，但上述房地产实际已经转移给了原告。房地产的转移包括权利的转移和物的交付。按照合同第六条约定，原告于2008年8月25日取得了房地产权证，完成了权利的转移。从2008年9月收取租客的房租起，原告就承继了原出租人的权利和义务，应视为被告也完成了物的交付。至此，上述房地产的风险责任已转移给原告。况且，原告于2008年9月与案外人签订了房屋租赁合同，将系争房屋另行出租。关于原告要求返还房屋尾款100,000元一节，原告在没有中介方和被告到场的情况下，自行与租客交接了钥匙，是原告以房屋权利人的身份行使自己的权利。同时，原告在接受钥匙时，并未当场向租客提出房屋质量问题，应视为原告接受了房屋的现状。原告已经完全占有了房屋,故原告要求返还房屋尾款100,000元的诉讼请求，本院不予支持。而原告撤回要求被告办理水、电、煤等过户手续和支付相关费用、赔偿租金损失等诉讼请求，以及被告要求对100,000元房屋尾款保留诉权，系当事人自行行使权利，与法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告李某甲、李某乙要求被告柯某支付违约金400,000元的诉讼请求不予支持；

二、原告李某甲、李某乙要求第三人上海某房屋中介咨询有限公司协助返还原告房价尾款100,000元的诉讼请求不予支持。

案件受理费8,800元，由原告李某甲、李某乙共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，两原告及第三人在十五日内，被告在三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。

审判员张君默

书记员沈莹