上诉人（原审被告）北京市银光驰摄影器材有限责任公司，住所地北京市西城区X街X号。

法定代表人英某某，董事长。

委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，北京市西城区阜外法律服务所法律工作者，住（略）。

被上诉人（原审原告）华夏银行股份有限公司北京分行（原名华某银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市西城区X街X号。

负责人韩某某，行长。

委托代理人傅强，北京市长安律师事务所律师。

委托代理人满峰，北京市长安律师事务所律师。

原审被告北京金夫人婚纱摄影有限公司，住所地北京市东城区X街X号楼X-X层。

法定代表人李某某，董事长。

原审被告侯某，女，X年X月X日出生，汉族，北京经典金夫人婚纱摄影业主，住（略）-1。

以上二原审被告之委托代理人陈某，男，X年X月X日出生，北京市西城区阜外法律服务所法律工作者，住（略）。

上诉人北京市银光驰摄影器材有限责任公司（以下简称银光驰公司）因与被上诉人华夏银行股份有限公司北京分行（以下简称华夏银行北京分行）、原审被告北京金夫人婚纱摄影有限公司（以下简称金夫人公司）、侯某租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2007）西民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

华夏银行北京分行在原审法院起诉称，华夏银行北京分行与银光驰公司签署协议，约定将华夏银行所有的位于北京市西城区X街X号的房屋（以下简称诉争房屋）出租给该公司，租赁期至2002年。合同到期后，华夏银行北京分行欲收回诉争房屋以备他用，遂不再与银光驰公司签订租赁合同，并要求该公司在合理期限内腾退房屋，然而该公司不但拒不交还房屋，还擅自将房屋进行了装修、改扩建。后银光驰公司在华夏银行北京分行不知情的情况下与金夫人公司合作，并将诉争房屋交与侯某经营使用，候进没有进行任何审查便对房屋进行了装修并使用。其间，三被告一直拒绝向华夏银行北京分行支付任何费用，华夏银行北京分行多次催促三被告解决上述争议，但三被告均不予理睬。现诉至法院，请求判令三被告停止侵权行为，将非法占用的北京市西城区X街X号房屋恢复原状并腾空交还给华夏银行北京分行；判令三被告连带给付华夏银行北京分行自2003年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费并支付利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；本案诉讼费由三被告承担。

银光驰公司在原审法院答辩称，2000年5月28日，银光驰公司与华夏银行北京管理部工会委员会（以下简称华夏银行工会）签订租房协议，华夏银行工会将位于北京市西城区X街X号楼（建筑面积188平方米）租与我公司，租期三年，2000年7月1日起至2003年6月30日止，租金第一年29万元，以后每年递增5%，即第二年30.45万元，第三年31.9725万元。协议履行期间，我公司按月交纳租金。最后一次交纳租金时间是2003年4月4日，交纳的2003年4至6月份的房租x.25万元。我公司将租用房屋装修改造，前脸扩出约1米，二层面积扩大，共投入资金二百余万元。协议期满后，我公司找到华夏银行工会房屋管理人徐光，要求退还房屋，但对方拒绝收房。由于“非典”影响，协议到期后，我公司停止了经营活动，租用房屋一直空闲。2007年初，侯某借用部分房屋至今。我公司与侯某未签订任何书面协议，未收取任何费用。协议到期后至今，华夏银行、华夏银行工会没有任何人向我公司索要过房租及要求收房。我公司认为，我公司在租房协议到期后主动交房遭华夏银行拒收，我公司从未拒绝交还房屋，华夏银行由于自身原因导致出租房屋未收回，责任不在我公司，我公司不同意承担华夏银行的任何损失、不同意承担任何房屋使用费。华夏银行向我公司追索房租，超过了法律规定的一年的诉讼时效，其请求不应受到法律的保护。现不同意华夏银行北京分行的诉讼请求。

金夫人公司在原审法院答辩称，我公司同意银光驰公司的答辩意见。我公司是独立的法人，且经营地在东城区，不在西城区X街X号的诉争房屋内，华夏银行北京分行与我公司不存在权利义务关系，故我公司不是本案的适格被告。在诉争房屋内经营的是北京经典金夫人婚纱摄影，与我公司无关。不同意华夏银行北京分行的诉讼请求。

侯某在原审法院辩称,2006年10月份我提出向银光驰公司借用西城区X街X号房屋，2007年初实际使用至今，但我与华夏银行北京分行并没有实质性的接触，当时我向银光驰公司承诺了，该公司何时要求我腾空房屋，我可以随时腾空房屋。我是在西城区X街X号进行的工商注册。其他意见同意银光驰公司的答辩意见，不同意华夏银行北京分行的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2000年6月，银光驰公司租用华夏银行所有的北京市西城区X街X号房屋（建筑面积188平方米），华夏银行授权本案华夏银行北京分行处理上述诉争房屋因出租、经营和管理而产生的法律纠纷。2007年初开始，诉争房屋实际由侯某使用，但诉争房屋内仍有银光驰公司的部分物品。2003年6月30日以后，银光驰公司未再向华夏银行北京分行交纳过房租。诉讼中，华夏银行北京分行不能提供2000年签订的租赁合同的文本，银光驰公司亦未提供租赁合同文本。诉讼中，华夏银行北京分行及银光驰公司均认可银光驰公司于2003年4月4日交纳了最后一笔房租x.25元，该房租是2003年4月至6月的房租。诉讼中，华夏银行北京分行未举证证明金夫人公司与其有权利义务关系。诉讼中，华夏银行北京分行未举证证明本案立案之前其曾向银光驰公司主张过权利。

上述事实，有华夏复（2007）X号文件复印件，2003年4月4日的房费收据及当事人庭审陈某等证据材料在案佐证。

原审法院判决认为，本案华夏银行北京分行、银光驰公司均不能提供原始的租赁合同，依据我国合同法的相关规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中，应视为银光驰公司与华夏银行北京分行之间的租赁合同为不定期租赁合同，华夏银行北京分行可以解除合同。诉讼中，华夏银行北京分行认可银光驰公司在2003年4月4日交纳了4至6月即一个季度的租金x.25元，并对租金数额没有异议，法院将以此租金标准认定银光驰公司应交纳的租金数额。依据我国民法通则的相关规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，且银光驰公司对诉讼时效问题提出异议，因此，华夏银行北京分行主张银光驰公司从2003年7月1日起给付租金的主张，法院不予支持。因华夏银行北京分行未提供证据证明其向银光驰公司索要过租金，且未提供证据证明华夏银行北京分行、银光驰公司对迟延支付租金所应承担的违约责任进行过约定，故华夏银行北京分行要求银光驰公司支付租金利息的诉讼请求，法院不予支持。华夏银行北京分行合理的租金请求，法院予以支持。因华夏银行北京分行与银光驰公司均认可双方之间存在租赁合同关系，因此，交纳租金的义务应由银光驰公司承担，三被告之间如有争议，可另案处理。华夏银行北京分行要求银光驰公司腾空房屋的诉讼请求，法院予以支持。因华夏银行北京分行未举证证明诉争房屋的原始状况，因此，其要求三被告将房屋恢复原状的诉讼请求，本案不予支持，华夏银行北京分行可在查清事实后，另案处理。因华夏银行北京分行未举证证明金夫人公司与其存在权利义务关系，故其要求金夫人公司承担相应责任的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第七十一条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，北京市银光驰摄影器材有限责任公司给付华夏银行北京分行华夏银行股份有限公司总行营业部自二○○六年八月二十七日起至实际给付之日止的租金（租金标准按每季度七万九千九百三十一元二角五分计算）。二、本判决生效之日起六十日内，北京市银光驰摄影器材有限责任公司、侯某将北京市西城区X街四十二号房屋腾空交与华夏银行股份有限公司总行营业部。三、驳回华夏银行股份有限公司总行营业部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

银光驰公司不服一审判决，以一审判决认定事实不清,适用法律有误为由提起上诉。称，我公司曾要求把房屋退还华夏银行，但华夏银行不收，故不同意支付房屋使用费。

华夏银行北京分行服从一审判决，不同意银光驰公司的上诉请求。

北京金夫人婚纱摄影有限公司、侯某均同意一审法院判决。

本院经审理查明，当事人对一审法院认定事实无争议，且本院查明的事实与一审法院认定的事实相同，以上事实有当事人在二审期间的陈某在案佐证。

另查，2008年1月8日华夏银行股份有限公司总行营业部名称变更为华夏银行股份有限公司北京分行。

本院认为，本案华夏银行北京分行、银光驰公司均不能提供原始的租赁合同，一审法院视为不定期租赁是正确的。华夏银行北京分行可以解除合同。诉讼中，华夏银行北京分行认可银光驰公司在2003年4月4日交纳了4至6月即一个季度的租金x.25元，并对租金数额没有异议，法院将以此租金标准认定银光驰公司应交纳的租金数额。银光驰公司称其将房屋交还华夏银行未能提供相应证据，故一审法院判令银光驰公司向华夏银行北京分行支付合理的租金并无不当。银光驰公司上诉坚持不同意支付租金，缺乏依据，本院不予支持。原审法院对此案的处理并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万九千八百六十二元，由华夏银行股份有限公司北京分行负担一万六千零六十七元（已交纳），由北京市银光驰摄影器材有限责任公司负担三千七百四十五元（本判决生效后七日内交纳），由侯某负担五十元（本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费一万九千八百六十二元，由北京市银光驰摄影器材有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长刘秋燕

审判员吕春华

代理审判员王茂刚

二○○八年六月二日

书记员庞博