原告薛X，男，X年X月X日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区X街道X村X巷头X号。
原告唐X，女，X年X月X日生，汉族，住江苏省射阳县X区X村X幢X室。
两原告委托代理人赵X，上海X律师事务所律师。
两原告委托代理人金X，上海X律师事务所律师。
被告黄X，男，X年X月X日生，汉族，住江苏省盐城市X幢X室。
原告薛X、唐X为与被告黄X房屋租赁合同纠纷一案，于2009年4月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判，于2009年6月29日公开开庭审理了本案。原告薛X、唐X的委托代理人赵爱农、金亚平到庭参加诉讼。被告黄X经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年3月4日，原、被告签订商品房租赁合同，由原告租赁被告位于上海市X路X号X号楼X楼用于商业经营。被告承诺很快就能办出房屋产权证，不会影响原告正常经营。2006年4月21日，经被告同意，原告将上海市X路X号X号楼X楼X咖啡店以145万元的价格转让给第三人张X。被告再次承诺在2006年10月能够办出房屋产权证。但是，被告至今也没有办出房屋产权证。致使原告与张X所签的合同被上海市徐汇区人民法院判令解除并返还原告已收取张X的转让款120万元。该判决经二审已经生效。原告认为，上海市徐汇区人民法院判令原告返还已收取张X的转让款120万元，是基于房屋产权存在缺陷。而这一缺陷是由被告造成的。由于被告的违约，致使原告依据与张X签订的X咖啡店转让协议应该得到的利益不能实现。被告应当承担原告的损失。故请求法院判令被告赔偿原告损失145万元。
被告未应诉答辩。
经审理查明，2004年3月4日，黄X与薛X签订房屋租赁合同，约定黄X将上海市X路X号X号楼X楼房屋（以下简称系争房屋）出租给薛X使用，房屋用途为商业，租期自2004年3月8日起至2012年3月7日止。月租金23,333元，支付方式为：第一年全部付清，第二年可以半年付一次（签合同后免租金二个月，先付租金8万元，装修之前付清一年租金，一个月后再付押金）；房屋租赁保证金5万元；薛X逾期不支付租金累计超过15日的，黄X可书面通知解除合同，薛X应支付月租金5倍的违约金。就转租、转让和交换，合同还约定：8-1、除黄X已在本合同补充条款中同意薛X转租外，薛X在租赁期内，需事先征得黄X的书面同意，方可将该房屋部分和全部转租他人；8-2、薛X转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，并办理备案登记；8-3、在租赁期内，薛X将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得黄X书面同意，转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与黄X签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。合同还约定，黄X交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，薛X在系争房屋内经营咖啡店。
2006年4月17日，张X与薛X、唐X签订咖啡店转让协议，约定薛X、唐X把位于上海市X路X号的X咖啡店作价145万元转让给张X；转让的咖啡店包括所有执照、机器、桌椅、空调及其他杂物，转让清单见协议附件（注：执照法人和股东必须更改为张X）；咖啡店交收以前，所有积欠一切税款及水费、电费、房屋租赁费、信息费用等概由薛X、唐X负担；付款方式为合同签订后二天内张X预付45万元给薛X、唐X，2006年5月30日前付50万元，2006年7月15日前付55万元；薛X、唐X在收到订金后，帮助张X办理咖啡店相关的过户手续，并协调与房东的续租合同；保证张X的经营期间（2006年6月8日-2012年3月7日），房租稳定在每年28万元，若在此期限内房租上涨造成张X损失，由薛X、唐X补偿给张X；本合同自X年X月X日生效；如果薛X、唐X不能按时把此咖啡店转让给张X，必须按时如数退回张X已付的订金，等等。上述协议订立后，张X依约向薛X、唐X支付了转让费120万元。
同年4月21日，黄X出具同意书，载明：“同意薛X先生租本人上海市X路X号二层转让（必须交清一切水电费后）”。2006年6月1日，薛X、唐X根据转让协议约定将位于上海市徐汇区X路X号的咖啡店场地、机器、桌椅、空调等交付张X，但未向张X交付咖啡店的营业执照等证照。张X支付房租14万元，黄X据此开具收据，载明：缴款单位二楼咖吧，收款事由2006年6月8日至12月8日房租（6个月）。2006年6月10日，张X开始在系争房屋处实际经营咖吧，经营持续至2008年3月1日。2008年6月，黄X将系争房屋上锁。后系争房屋由黄X、张X共同加锁，必须同时到场才能进入。
另查明，因薛X、唐X出让的咖啡店实际上却未依法办理营业执照，处于无证经营状态，张X与薛X、唐X协商未果后于2008年3月24日以薛X、唐X为被告向本院提起诉讼，要求薛X、唐X返还转让款120万元等。薛X、唐X则以张X未按咖啡店转让协议支付剩余转让费为由提出反诉。就此，本院经审理查明后认为，张X与薛X、唐X签订的转让协议系双方真实意思表示，属合法有效，各方均应恪守合同义务。根据协议约定，薛X、唐X应交付张X系争咖啡店的所有执照，且注明执照的法定代表人及股东必须变更为原告，但至今薛X、唐X仍未向张X交付营业执照，虽然薛X、唐X认为张X在订立协议时已知晓该咖啡店使用春暖花开公司营业执照经营，且曾将该公司的营业执照交付张X，但该公司的注册地并非位于咖啡店的实际经营场所，薛X、唐X亦未办妥异地经营手续，且薛X、唐X亦称因房东无法取得房产证而无法在上海市X路X号重新设立新的公司，故张X受让该咖啡店后实际处于无证经营状态，应属薛X、唐X的违约行为导致原告之合同目的无法实现。为此，张X发出律师函要求解除合同符合法律规定。因薛X、唐X于2008年2月20日收到张X律师函后，未能在张X要求的7天内交付营业执照，故本院认定双方转让协议已于2008年2月28日解除。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故张X要求薛X、唐X返还转让费120万元及相应利息损失的诉讼请求并无不当，但张X计算利息损失的方式不妥，本院予以调整。关于薛X、唐X交付的用于咖啡店经营的物品，因系争协议已解除，故应由张X返还薛X、唐X。本院于2008年9月2日作出相应的一审判决：一、薛X、唐X应于本判决生效后十日内返还张X转让费1,200,000元。二、薛X、唐X应于本判决生效后十日内支付张X自2006年4月19日起，以450,000元为基数；自2006年6月1日起，以500,000元为基数；自2006年6月20日起，以250,000元为基数，均计算至判决生效日止，上述期间均按同期银行存款利率标准计算的利息损失。三、张X在薛X、唐X履行上述第一、二项义务后十日内，返还薛X、唐X吧台器具、厨房器具、外场器具及消耗品等物品（详见判决书所附的财产清单）。四、驳回薛X、唐X的全部反诉请求。该案经二审法院于2009年1月20日作出判决：驳回上诉、维持原判。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有租赁合同、民事判决书等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规等禁止性规定，故该合同合法有效，当事人各方均应严格履行。
原告据以主张的145万元是原告与案外人张X之间的转让协议项下的款项，原告违约导致上述转让协议之合同目的无法实现进而该协议被解除，且原告被判令退还转让款145万元中的已收款项120万元，这属于原告与张X之间解决合同之债的问题。至于原告认为原告的前述违约系被告原因所致，本院认为，原告依法应当依照法律规定或者按照约定解决。原、被告的合同中有关于“黄X交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的”的相关条款，是约定了“违反合同的一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”等内容。现原告参照145万元标准，没有法律或者合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
驳回原告薛X、唐X的诉讼请求。
本案受理费减半收取计8,925元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员胡艳
书记员吕燕娜
