原告上海琦飞商务咨询有限公司。
法定代表人路某某，董事长。
委托代理人黄某国、徐某某，上海黄某国律师事务所律师。
被告肖×求，男。
委托代理人肖×旺，男。
原告上海琦飞商务咨询有限公司与被告肖×求房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄某国、徐某某，被告肖×求及委托代理人肖×旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年6月1日原被告签订房屋租赁合同一份，按照合同约定，原告将本市X路X号部分面积为36.72平方米房屋出租给被告开设小超市，月租金5,500元。但被告自2009年9月起至今未付租金，按照合同约定，被告不支付租金超过半个月原告可解除租赁合同并追究违约责任。现要求解除双方租赁合同、被告支付2009年9月至实际归还房屋时的租金、支付月租金的双倍违约金11,000元。
被告辩称，被告签订合同后开设“光明便利店”，支付租金至2009年8月底，并支付了11,000元押金。之后未支付租金是因为原告违反合同补充条款约定，在2009年7月14日将房屋的其他部位出租给伍圆超市，严重影响了被告的经营，被告主要是经营饮料、酒类，而伍圆超市也经营饮料、酒类。故被告不同意解除合同、要求降低租金。如果解除合同原告应赔偿被告装修、加盟、办证和货损至少40万元。
针对被告辩称，原告认为，原告是在2009年7月14日将系争房屋的其他部位出租给伍圆超市，被告是主要经营饮料、酒类，而伍圆超市也经营饮料、酒类但范围更广，是300多平方米超市，而被告是小杂货店，故两者不是同一业态，原告不违约。此外，原告曾收取被告1万元，同意在应付租金中扣除。如调解可考虑在原租金基础上酌情调整。
经审理查明，2008年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将本市X路X号部分面积为36.72平方米房屋出租给被告开设小超市，月租金5,500元，该房屋租金两年内不变，第三年起双方可协商对租金进行调整，租赁期限自2008年6月1日起至2011年5月31日止，保证金为两个月租金即11,000元，如被告逾期不支付租金累计超过半个月的，原告可书面通知解除合同，并按月租金的双倍支付违约金；补充条款3约定：原告同意被告从事的经营业态（小超市），并承诺其他铺位不重复此业态。
合同签订后，被告在系争房屋内开设“光明便利店”，主要经营饮料、酒类，并支付租金至2009年8月底和11,000元押金。原告在2009年7月14日将本市X路X号房屋的其他部位260平方米出租给他人，开设伍圆超市，其经营范围包括饮料、酒类。被告对此持有异议，认为原告违反补充条款约定，影响被告经营故未支付2009年9月后的租金。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据等证据佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的房屋租赁合同，系真实意思表示，合法有效，当事人理应按照约定履行自己的义务。合同补充条款明确约定“原告同意被告从事的经营业态（小超市），并承诺其他铺位不重复此业态”，但原告却于2009年7月14日将系争房屋其他部位出租给他人开设伍圆超市，其经营范围涵盖了被告开设的光明便利店主营的饮料、酒类，属重复业态，对此，原告应承担违约的民事责任，其解除合同的请求不应支持。此外，被告基于上述状况未支付2009年9月后的租金，不属违约行为。被告承租原告房屋仍具有实际使用价值，虽然重复业态会在一定程度上影响被告的经营，但房屋租赁合同的目的仍能基本得到实现。
综上所述，依照法律关于民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则规定，对于被告要求降低租金的要求，本着保护交易稳定、合理均衡各方利益，综合考量由本院予以酌定。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海琦飞商务咨询有限公司要求解除与被告肖×求房屋租赁合同的诉讼请求不予支持；
二、原告要求被告支付月租金的双倍违约金11,000元的诉讼请求不予支持；
三、自2009年7月14日起，被告应按月租金2,750元的标准支付给原告租金（2009年7月14日至8月底已支付的租金及原告收取的1万元均按月租金2,750元折算），被告应付租金在本判决生效之日起10日内履行完毕，之后租金按合同约定期限支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费900元，减半收取450元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员曹北霖
书记员尤佳
