原告XX公司，住所地上海市XX号。

法定代表人XX，该公司总经理。

委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。

被告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX号。

委托代理人XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX号。

原告XX公司诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员XX独任审判，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人XX，被告XX及其委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司诉称，原、被告于2009年3月16日签订《商业用房租赁协议》，约定被告租用原告位于上海市XX号商业用房，面积为地上99.12平方米、地下89.22平方米；租赁费为每天每平方米地上人民币（以下币种同）1.5元、地下0.3元，合计全年费用为63,900元；租赁期三年，租费在本协议生效后半月内被告一次性支付半年的租赁费，计31,950元，以后按协议逐年支付；由于被告原因提早退房或不支付租金超过三十天，由原告终止协议的，则由被告支付按协议总价10％的违约金。自2009年1月起，被告开始不交物业管理费，2009年8月起，被告不交租赁费。原告于2010年3月17日发函给被告催讨，但被告仍未支付。故原告起诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《商业用房租赁协议》立即终止；2、被告支付房屋租赁费37,275元（2009年8月1日至2010年2月28日期间）、物业管理费1,400元（2009年1月1日至2010年2月28日期间）；3、被告支付违约金19,170元。

被告XX辩称，不同意原告全部诉请。被告原在XX公司工作，后被告与公司解除劳动关系，镇政府答应给被告安排工作。被告实际上也不愿意再租赁，因为一直亏本房租付不出，即使减免也付不出，只要政府帮被告安排了工作，被告马上将房屋返还原告。另外，因租赁房屋下水管道的铺设问题，2008、2009年两次下暴雨时地下室进水，造成地下室一直空关着。

经审理查明，上海市XX号店铺（建筑面积188.34平方米）的所有权人为原告。2009年3月16日，原、被告签订一份《商业用房租赁协议》，约定被告租用原告位于上海市XX号商业用房，面积为地上99.12平方米、地下89.22平方米；租赁费为每天每平方米地上1.5元、地下0.3元，合计全年费用为63,900元；租赁期三年，从2009年2月1日开始，租赁费在本协议生效后半月内被告一次性支付半年的租赁费，计31,950元，以后按协议逐年支付；由于原告原因在未满租赁期年限内收回房源须赔偿被告装修璜评估价格按规定折旧后的剩余费用，及按协议支付租赁总价10％的违约金，由于被告原因提早退房或不付租金超过三十天由原告终止协议的，则由被告支付按协议总价10％的违约金。2010年3月17日，原告向被告发出律师函，催讨欠租及物业管理费。经原、被告确认，租金支付方式为先付后用，半年一付；被告向原告支付租金至2009年7月30日；2008年、2009年间，租赁地下室曾因暴雨各发生过一次进水。2010年5月25日，原告起诉至法院，诉请如前。

审理中，原告表示合同解除后，对2010年3月之后的租金暂不在本案中主张，但要求对房屋返还事项一并处理，另原告自愿撤回了第2项诉请中的物业管理费部分及第3项诉请；被告表示若合同提前解除，则要求原告赔偿装修费30万元，但表示不申请对装修进行评估。经本院现场勘查，租赁房屋现状为：原地上一层被分隔为二层，其中一楼为大堂、厨房及卫生间，大堂地面铺设了地砖，一堵墙面上定做了装饰橱，过道内定做了一个吧台；二楼分隔了二间棋牌包房、一间房间和一间卫生间，其余部分为过道，地面均铺设了复合地板。地下室分割成六间棋牌包房，地面铺设了地砖，屋顶墙面有大量霉斑。

以上事实，有上海市房地产登记册、《商业用房租赁协议》、律师函及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。支付租金是承租人的一项主要合同义务。法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告已拖欠一年多的租金。虽然偶发性的地下室暴雨进水现象对被告一段时间内的局部经营产生影响，但并不能免除租赁物正常使用状态下被告支付租金的义务，更何况根据合同约定的地上、地下租赁面积和相应租金标准，地下室租金仅占总租赁费用的很小一部分。庭审中，被告又明确表示即使减免部分租金其也付不出，故应认定被告实际上已不愿履行合同主要义务，被告的行为将导致原告的租赁合同目的不能实现，现原告要求提前终止合同具有法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告再行占有租赁房屋已无合同依据，其应将房屋返还原告，并结算租金等相关费用，考虑到租赁地下室曾发生过进水问题，故被告可适当减少支付租金，具体数额由法院酌情确定。虽然涉案租赁合同的提前终止系因被告的违约所致，但地下室进水必然会对被告装修产生一定损害，对此原告应当合理赔偿。因原、被告对装修费用未申请评估，故具体赔偿数额本院依据现场勘查情况并结合本案具体案情酌情确定。原告认为就进水问题已减免过被告1万元的租金，但被告认为原告减免的是前一承租人，对此原告也没有提供相应证据，故原告认为进水补偿问题已解决的抗辩意见不予采纳。被告认为支付过2,000元押金，因原告否认，被告也没有提供相应支付凭证，故本院不予采纳。至于被告提出的安排工作问题，非本案审查处理范围。审理中，原告撤回部分诉请，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告XX公司与被告XX于2009年3月16日签订的《商业用房租赁协议》终止履行；

二、被告XX应于本判决生效后三十日内将上海市XX号店铺返还原告XX公司；

三、被告XX应于本判决生效后三十日内支付原告XX公司2009年8月1日至2010年2月28日期间的租金人民币32,000元；

四、原告XX公司应于本判决生效后三十日赔偿被告XX装修损失人民币5万元。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币732元，减半收取人民币366元，由原告XX公司负担人民币66元，被告XX负担人民币300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄某

书记员许瑞芬