上诉人（原审被告）北京鑫万佳科技发展有限公司，住所地北京市海淀区X路X号

法定代表人环某某，董事长。

委托代理人韩松，北京市沃尔森律师事务所律师。

委托代理人唐建军，北京市沃尔森律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京中联互动房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区X路X号北京贵都宾馆X室。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人高炬，北京市紫锋律师事务所律师

上诉人北京鑫万佳科技发展有限公司（以下简称鑫万佳公司）与被上诉人北京中联互动房地产经纪有限公司（以下简称中联公司）因居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月3日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官宁勃、郑伟华参加的合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

中联公司在一审中起诉称：2008年3月24日，中联公司带鑫万佳公司的员工冯小红去北京市海淀区X路X号院X号楼内看房，约定由中联公司为鑫万佳公司提供租赁居间服务，看房后双方签订了《看房确认书》，该确认书约定如鑫万佳公司私自承租所看房屋，须向中联公司支付1个月的租金作为中介费，并支付租金的5倍作为违约金。2008年4月，中联公司发现鑫万佳公司已经私自承租了《看房确认书》中约定的房屋，故中联公司诉至法院，请求判令：鑫万佳公司向中联公司支付中介费10万元和违约金10万元，并由鑫万佳公司承担全部诉讼费用。

鑫万佳公司在一审中答辩称：首先，中联公司和冯小红签订的《看房确认书》应属无效。理由为：一、鑫万佳公司虽然委托公司员工冯小红联系租赁房屋事宜，但是冯小红无权代表公司在对外产生效力的协议上签字，该《看房确认书》既没有法定代表人签字，也没有公司盖章，故该协议对鑫万佳公司无效；二、中联公司无权处分涉案的房屋。2007年11月2日，北京宏东房地产开发有限公司（以下简称宏东公司）与苏伟元就涉案房屋签订了房屋租赁合同，但是中联公司在带领冯小红看房时却称涉案房屋的所有权和使用权都属于宏东公司，但并未出示其有权处理该房屋的证明，后鑫万佳公司系通过苏伟元承租的房屋。据此可以认定涉案房屋在租赁之前，苏伟元才是涉案房屋真正的权利人，中联公司所提供的《看房确认书》系对他人财产的擅自处分，其后也没有得到补充授权，应属无效；三、《看房确认书》属于中联公司拟定的格式条款，应属无效。因《看房确认书》系由中联公司单方拟定并提供的，且其中关于中介费和违约金支付的条款，明显加重了鑫万佳公司的责任，免除了中联公司的义务，故此条款应该无效。

其次，中联公司在签订《看房确认书》时存在欺诈行为，鑫万佳公司并非在中联公司提供居间服务的前提下签订的房屋租赁合同，故中联公司无权要求鑫万佳公司支付报酬。因鑫万佳公司系从苏伟元处租赁的房屋，而苏伟元和中联公司没有任何关系，故鑫万佳公司于苏伟元签订的租赁合同和中联公司没有任何关系，中联公司的诉请没有法律依据。另外，根据法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。中联公司在提供居间服务时隐瞒了其没有获得苏伟元签订房屋租赁合同与中联公司没有任何关系，故中联公司无权要求支付报酬。另外，鑫万佳公司所签订的房屋租赁合同并不是中联公司促成订立的，其要求支付报酬也没有法律依据。

第三，无效的《看房确认书》条款模糊，没有可执行性。《看房确认书》中约定的中介费和违约金的数额都是依据的承租房屋的月租金，但是该确认书中并没有月租金的数额，中联公司诉请的中介费没有计算依据，《看房确认书》本为无效，无效的协议不存在违约金的问题。综上，不同意中联公司的诉讼请求。

一审法院经审理查明：2008年3月24日，鑫万佳公司与中联公司签订的《看房确认书》载明：双方本着友好协商、公平自愿的原则就中联公司为鑫万佳公司提供房屋租赁居间服务达成协议，鑫万佳公司委托中联公司独家协助承租位于海淀区北三环某园路甲X号院X号楼的房屋；鑫万佳公司承租上述房屋时通过中联公司签订房屋租赁合同的，服务费由出租方支付，鑫万佳公司享受全程免费服务；自中联公司介绍之日起，鑫万佳公司或其子公司及其所属公司，相关人员私自承租所看房屋，或通过其他中介机构或个人承租所看房屋的，中介费由鑫万佳公司支付，金额为上述列表中鑫万佳公司所租房的月租金，并向中联公司支付违约金，金额为月租金的5倍。

中联公司提供的企业综合信息报告显示冯小红系鑫万佳公司股东、董事，鑫万佳公司对此表示认可，并称冯小红系鑫万佳公司财务经理，系为公司办理房屋租赁事宜。

一审诉讼中，鑫万佳公司称其系通过中联公司的业务员知悉涉案房屋的出租信息，并由中联公司业务员带鑫万佳公司职员冯小红去现场看房，但看房后，鑫万佳公司通过中联公司业务员获悉所看房屋已经出租，鑫万佳公司自行去核实情况，获悉该房屋已经租赁给了苏伟元，故鑫万佳公司直接和苏伟元签订了租赁协议，月租金为x元。

鑫万佳公司称其提供中介服务的一般做法为：获悉客户需要房屋后，针对客户需求搜集信息，并带客户看房，然后再与出租方签订协议。

一审法院判决认为：冯小红系鑫万佳公司财务经理，且鑫万佳公司及冯小红个人均认可冯小红系为鑫万佳公司办理房屋租赁事宜，故冯小红签署《看房确认书》的行为应系职务行为，通过该确认书可以认定，鑫万佳公司与中联公司建立了居间合同关系。

鑫万佳公司认为《看房确认书》的约定属于格式条款，且明显加重了鑫万佳公司的责任，免除了中联公司的义务，属于无效条款，对此该院认为，《看房确认书》虽由中联公司拟定，但并未剥夺鑫万佳公司协商的权利，该《看房确认书》不具备格式合同的特点，不属于格式合同；鑫万佳公司称中联公司对涉案房屋并无处分权，故《看房确认书》应属无效，对此，该院认为，双方签订的《看房确认书》属居间合同性质，居间合同中居间人仅需向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并不涉及对他人财产的实体处分，故其义务的履行不以其具有处分权为前提，鑫万佳公司以中联公司对其提供信息的房屋没有处分权为由主张合同无效并无法律依据，该院不予采信。综上，该院认为，中联公司和鑫万佳公司签订的《看房确认书》系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

中联公司主张鑫万佳公司系依据其报告的机会订立的合同，而鑫万佳公司则称中联公司报告的订立合同的机会实际上并不存在，并称其在合同履行过程中存在欺诈。该院认为，鑫万佳公司通过中联公司获悉了出租房屋的信息，其后鑫万佳公司自行与出租方签订了租赁合同，其虽然提供了出租方苏伟元和冯小红的证人证言，但是鉴于苏伟元和鑫万佳公司之间的租赁关系依然存续，冯小红则系鑫万佳公司员工，两个证人和鑫万佳公司之间皆存在利害关系，对上述证人证言该院皆不予采信。鉴于中联公司向鑫万佳公司提供了订立合同的机会，从鑫万佳公司嗣后实际承租了所看房屋可以推定在看房时订立合同的机会实际存在，鑫万佳公司在看房后未告知中联公司私自承租所看房屋的行为违反了合同的约定，中联公司未能继续提供后续服务，系由于鑫万佳公司违约行为造成。鑫万佳公司应按照合同约定承担相应的违约责任。

合同中对于私自承租房屋的后果约定为：支付金额等同于月租金的中介费和5倍于月租金的违约金。对此，鑫万佳公司认为合同中并未约定月租金的数额，系合同约定不明确。该院认为，在签署《看房确认书》之际，对于违约方私自承担房屋的租金显然无法准确预见，落实于具体数字，但该租金在发生上述违约情形后是明确可知的，将中介费数额约定为月租金也符合该行业的通常做法，双方的此种约定并无不当。中联公司诉请支付的中介费并未超过月租金的数额。中联公司诉请要求支付中介费及相当于中介费的违约金，鑫万佳公司认为违约金过高，综合考虑双方关于违约金系租金5倍的约定及中介行业的特点、现代社会信息的商业价值，该院酌定鑫万佳公司应为其违约行为赔偿中联公司中介费及违约金共计15万元，中联公司诉请中超出部分该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，第四百二十四条之规定判决：一、鑫万佳公司于判决生效之日起十日内向中联公司支付中介费及违约金共计十五万元；二、驳回中联公司其他诉讼请求。

鑫万佳公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一审判决认定事实不清、证据不足。适用法律错误。一、一审判决依据《看房确认书》确定双方之间的居间合同成立是错误的，双方之间的居间合同并不成立。本案中，鑫万佳公司的员工冯小红与中联公司联系看房时，中联公司告知冯小红涉案房屋的所有权和使用权均属于宏东公司，但并未提供任何中联公司有权处理涉案房屋的证明，中联公司并未取得房屋权利人的授权，鑫万佳公司通过其它方式与真正的房屋权利人签订了租房合同，鑫万佳公司与中联公司之间的居间合同并不成立。二、一审判决认定中联公司未能提供后续服务系由鑫万佳公司的违约行为造成没有事实依据。三、《看房确认书》系格式条款，损害了鑫万佳公司的利益。四、一审判决没有全面考虑中介行业的通常做法。一审判决认定中联公司带领鑫万佳公司看过涉案房屋即认定居间合同成立不符合中介行业的通常做法。五、居间合同不成立，鑫万佳公司不应支付中介费及违约金，鑫万佳公司本着诚实信用的原则，愿意向中联公司支付合理的劳动费用。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回中联公司的全部诉讼请求，案件受理费由中联公司负担。

中联公司服从一审法院判决。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：冯小红系鑫万佳公司财务经理，且鑫万佳公司及冯小红个人均认可冯小红系为鑫万佳公司办理涉案房屋租赁事宜，鑫万佳公司亦实际承租了涉案房屋，故冯小红签订《看房确认书》的行为系职务行为，其产生的法律后果应由鑫万佳公司承担。

《看房确认书》系中联公司与鑫万佳公司的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照《看房确认书》的约定履行各自的义务。中联公司与鑫万佳公司之间形成了居间法律关系。

中联公司与鑫万佳公司签订的《看房确认书》属居间合同性质，在居间合同中，居间人仅需向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并不涉及对他人财产的实体处分，故其义务的履行不以其具有处分权为前提，鑫万佳公司以中联公司对其提供信息的房屋没有处分权为由主张合同无效并无法律依据。此外，《看房确认书》虽由中联公司拟定，但并未剥夺鑫万佳公司协商的权利，无论《看房确认书》的内容是否构成格式条款，双方均是处在平等主体的基础之上签订的合同，其内容并未损害鑫万佳公司的利益。鉴于中联公司向鑫万佳公司提供了订立合同的机会，从鑫万佳公司嗣后实际承租了所看房屋可以认定在看房时订立合同的机会实际存在，鑫万佳公司在看房后未告知中联公司私自承租所看房屋的行为违反了《看房确认书》的约定，中联公司未能继续提供后续服务，系由于鑫万佳公司违约行为造成。鑫万佳公司应按照合同约定支付中介费及承担相应的违约责任。鑫万佳公司的上诉理由，本院不予采信，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千三百元，由北京中联互动房地产经纪有限公司负担一千零七十五元（已交纳），由北京鑫万佳科技发展有限公司负担二千一百五十元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。

二审案件受理费三千三百元，由北京鑫万佳科技发展有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长阴虹

代理审判员宁勃

代理审判员郑伟华

二○○九年八月二十七日

书记员袁洁