借款抵押效力问题 某开发商向银行申请贷款20000万元，拟以土地和在建工程抵押，其中土地已取得，价值15000万元，拟抵押10000万元；在建尚未投入，需投入达到一定数额后，再抵押用款10000万元。
请问：能否签订一份主债权为20000万元的主借款合同并；分别签订土地抵押合同和在建抵押合同（待达到规定条件后）。如此操作是否存在前期（在建未抵押前）抵押物超值抵押，影响合同效力的问题？如存在该问题，合理的合同签订方式应如何操作？谢谢指导！