老私房，是指在住房市场商品化之前，历史遗留下来的私有产权房屋。随着城市化建设的不断推进，老私房面临动拆迁，其所包含的动迁利益，往往引发家庭成员之间的矛盾，然而，老私房因历史遗留而形成的内部人员结构复杂化、人员权利划分趋同化、拆迁居住利益混合化等问题，致使其动迁利益的分配与处理难度加大。那么究竟哪些人享有私有房屋动拆迁的相关利益呢？
律师观点： 
      老私房不同于公有住房，不存在福利，是私有房屋产权人自己的财产，在其拆迁过程中，只有老私房产权人才能签订动拆迁合同。在老私房房屋中，与产权人同址挂户、同户居住的其他人员不能以此判断房屋的权利归属与利益分配。因为同户同籍人员只是在计算获得其他拆迁补助费时会有所体现，其根据动拆迁安置协议来主张确认安置房屋产权或要求分割拆迁款的请求不能被支持。 
      在房屋安置方案落实后，关于产权人是否应当负担被拆迁房屋内同户同籍人员的居住问题。法院认为，老私房产权人对私有房屋具有排他的权利，原则上并没有解决同户同籍人员居住问题的义务。但客观上，在该房屋内实际居住并在籍的人员往往是在产权人的授意下与授权下，才对该房屋享有居住权，因此产权人对为其自身设定的义务应当有所担当。因此，法院在判决时，应当综合考虑产权人获得补偿时是否考虑到了同户同籍人员的因素、同户同籍人员是否另有自有住房等方面，法官的自由裁量应当尊重老私房产权人的言行，在合理范畴内适当地平衡各方权益。
案例分析： 
      私房拆迁取得安置房屋，安置前后，原被告均为户籍在册人员，房屋权利人为被告。原告请求分割房屋所有权，法院不支持。
基本案情： 
      凯旋路房屋为私房，房屋权利人为被告吴某某，原告李某系被告吴某某、魏某某的外孙，被告吴某某与魏某某系夫妻。2003年7月9日，凯旋路房屋动拆迁过程中，中山公司（甲方）与被告吴某某（乙方）签订了安置协议。凯旋路房屋拆迁时，户籍在册人员有吴某某、魏某某与李某三人。其中，李某于1999年从大名路移入但并未实际居住使用。2005年，凯旋路房屋全户户籍移往本案系争的纪翟路某房屋。系争房屋为私房，目前权利人为被告吴某某与魏某某，户籍在册人员为吴某某、魏某某与李某。中山公司向法院提供《住房调配单》，并向法院说明：《住房调配单》上3个人是公司安置对象，安置了3个人。但该次动迁是按砖头来，并未考虑人口因素。 
      原告李某诉称：要求确认原告享有纪翟路房屋三分之一的所有权，并由被告配合原告至房产登记中心办理相关手续。两被告辩称：凯旋路房屋是私有产权房，权利人为被告吴某某。凯旋路房屋动拆迁过程中，被告吴某某依据当时面积调换的动拆迁政策，取得了纪翟路房屋，超出面积以补差价的方式进行了补足。原告对该房的取得未作出贡献，不应对该房享有权利。此外，凯旋路房屋一直由两被告居住使用，当时由于原告读书需要，只是将户口空挂，系争房屋也一直由两被告居住使用，原告从未实际居住使用过。
法院判决： 
      被告吴某某、魏某某于本判决生效之日起90日内向原告李某支付补偿款12万元。
法律分析： 
      法院认为，从已查明事实看，凯旋路房屋的性质为私房，房屋所有权人为吴某某。其于2003年7月9日与中山公司签订《房屋补偿安置协议》，选择以面积标准房屋调换的补偿安置方式进行凯旋路房屋的动拆迁，获得了系争房屋，系对自己的不动产依法享有的占有、使用、收益与处分权利，应受法律保护。2008年，被告吴某某将系争房屋产权人变更登记为吴某某与魏某某，亦为被告吴某某对其权利的合法处分，该不动产物权登记具有公示效力，亦应受到法律保护。现原告李某主张其系凯旋路房屋动迁安置对象之一，为房屋动拆迁做出了贡献，故应享有系争房屋三分之一的产权，必须就该主张提供确实而充分的证据加以证明。但原告对于凯旋路房屋动拆迁安置补偿情况，以及原告具体动迁利益的事实，并无提供证据予以证明。 
      庭审中，原告委托代理人认为，中山公司提供的《住房调配单》已经证明了李某为系争房屋的安置对象之一。但本案涉及动拆迁的凯旋路房屋系私房，安置的纪翟路房屋性质没有发生变化，仍是产权人吴某某所有的私房，不涉及住房调配问题，《住房调配单》也只有中山公司的盖章，并无调配的对外效力。再从《住房调配单》内容看，其仅仅载明原住房（凯旋路房屋）与新配房（系争房屋）的产权人吴某某、家庭主要成员魏某某、李某，以及该户属凯桥绿地动迁户，按协议安置等信息，并未明确原告李某系动迁安置对象，在无其他证据加以佐证的情况下，《住房调配单》不具备单独证明原告李某对系争房屋享有三分之一产权的证明力，亦不能推翻现系争房屋为被告吴某某、魏某某所有的事实。 
      综上所述，法院认为，原告的委托代理人在庭审中陈述，其参与了凯旋路房屋动拆迁的全部过程，故应当知晓动拆迁安置的具体情况，在系争房屋登记于被告吴某某名下已近10年的情况下，原告李某主张对系争房屋享有三分之一的产权，但提供的证据又不足以证明其主张，故原告李某之主张缺乏事实依据，法院不予支持。私有住房动拆迁时，房屋产权人应当保障同户人员居住使用等合法权益。本案中，原告李某的户籍于1999年迁入凯旋路房屋，至房屋动拆迁时已逾4年，拆迁时亦随全户户籍移往系争房屋。虽原告李某未实际居住或使用凯旋路房屋及系争房屋，但原告李某户籍与被告吴某某同户至今已长达13年，被告吴某某作为私有房屋产权人，对原告户籍始终持同意接纳的肯定态度，实际认可了原告李某对凯旋路房屋以及系争房屋的居住使用权利。庭审中，两被告从维护家庭和睦，保障外孙李某正当权益与正常学习、生活的角度出发，愿意一次性对原告的居住使用等权利给予12万元补偿，并希望法庭考虑其经济条件与生活实际状况，给予一定的给付期限。两被告该决定与行为系对其权利的处分，不违法法律、行政法规的相关规定，予以准许。
案件来源：
李某诉吴某某等所有权确认纠纷案
（2012）闵民（五）民初字第157号