法律知识大讲堂——“住改非”中补偿问题的是与非
导读：房屋按照用途可以划分为“住宅”和“非住宅”两类，但是在房屋拆迁补偿中又经常会遇到一种特殊情况——“住改非”。由于实践中“住改非”的情况时有发生，且商业用房和住宅拆迁补偿标准之间切实存在差异，对此类房屋究竟应该如何补偿，就成为了拆迁中一个无法回避的问题。所谓“住改非”房屋，是指原国有或集体所有的土地上的房屋，房屋所有权证上载明的用途为住宅，但改做经营，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。

“住改非”如何认定？
在认定“住改非”时，我们需要从多个方面进行综合考量，具体包括以下几个方面：
　　第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。
　　第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。
　　第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
　　第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营；而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。
第五、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。

“住改非”如何补偿
是:“住改非”可以获得的补偿大致有房屋价值补偿、装饰装修补偿、搬迁费补偿以及停产停业损失补偿；
非：“住改非”无法获得商业住房补偿或者按照商业住房的市场价值补偿。
根据 2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
同时，根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可。也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为即可从法律层面认定为合法行为。
因此通俗来说，在实际操作中，对于那些房屋权属登记为住宅性住房，但却进行合法经营，并取得了营业执照登记的房屋。在征收补偿的房屋认定中，会综合衡量考虑，根据其经营情况、经营年限及纳税等情况予以实际补偿。但是需要注意的是，这种情况的适用有前提基础，也即是合法经营、取得了营业执照。对于那些虽然进行经营活动，但是未取得营业执照的登记为住宅性房屋的价格评估，一般情况下是不适用于以上规定。

“住改非”在实践中的一些补偿方法（仅供参考）
实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：
1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。
2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。
4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。
5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。