上海市第一中级人民法院 吴慧琼

案情简介

W 小区于上世纪80年代建成，其中602甲登记为车棚，房屋产权人为S市房产管理局，属全民所有，管理单位为F经营所，后更名为F物业公司。2005年9月 28日，W业主大会、业主委员会依法成立并经备案登记。业主大会成立后，委托F物业公司对小区物业进行管理，之后F物业公司又转包给被告H物业公司进行管 理。自2003年4月1日至2009年12月31日止，602甲车棚被租赁给被告蒋某用作商铺。2009年5月，车棚发生火灾，车棚部分被烧毁。2010 年1月起，两被告未续签协议，但被告蒋某继续使用门面房屋至今。经查，602甲是共建配套用房，用于小区居民停放车辆，上世纪90年代，街道为解决社区内 再就业安置及搞活社区经济，故将沿街门面一部分隔开用于经营，未办理任何相关手续。原告W业主委员会起诉要求被告蒋某迁出602甲车棚，并支付原告W业主 委员会逾期返还房屋的使用费，按每月1400元标准支付自2010年1月1日至实际搬迁之日止，被告F物业管理有限公司对上述赔偿责任承担连带责任，并恢 复车棚的使用性质。

诉争焦点

本案争议的焦点在于，W业主委员会是否有权要求被告蒋某迁出作为公共配套设施的系争车棚，并要求其支付相应的使用费。

法院判决

一审判决：一、被告蒋某应于本判决生效之日起十五日内迁出某市某区某路某号临门面房屋一间，该房屋所占用面积应归还原告W业主委员会作为公共车棚使用;二、驳回原告W业主委员会其余诉讼请求。

二审驳回上诉，维持原判。

判案分析

首 先，系争车棚的所有权应按登记确认为S房产管理局所有，而非由W小区业主所共有。公有住房与商品住宅存在区别，对于公有住房车棚的所有权不能按照现行物权 法中建筑物区分所有权的规定加以认定，而应以当时的房屋所有权政策作为判定标准，即住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。另，尽管物权法之前未 规定不动产登记生效制度，但产权登记是认定不动产权属的重要凭证，在无其他充分证据证明登记错误的情形下，应按照登记确定不动产的权属。综上，系争车棚的 登记所有人为S房产管理局。

其 次，W小区业主对车棚使用的权利属性为公共设施的使用权，其法律性质与公有住房的使用权保持一致，区别于一般租赁权，即不存在租用期间的限制，出租人的解 除权受限制，承租人的转租同样也受限制。公有住房公共设施的使用权本质是一种债权，其并非法定物权，为此，W业主委员会并不能基于所有权或其他物权主张物 上请求权。

再 次，公共设施使用不同于一时性合同，其不因履行行为而消灭，而是在确定的期间中继续存在，基于其对物的直接支配，进而使其在一定意义上脱离了债权法的领域 而具有某些物权的权能，因而债权人可以基于占有对抗第三人。物权法第245条对占有保护权进行了规定，分别包括占有物返还请求权、占有排除妨碍请求权、占 有消除危险请求权。就占有物返还请求权而言，构成要件包括：一是占有物被侵夺，指非基于占有人的意思而排除占有人对物的事实管领力，侵夺占有需要有外表的 积极行为;二是请求权人为被侵夺占有的人;三是请求权的相对人为侵夺占有物的人。占有排除妨碍请求权的构成要件包括：一是妨碍仍然存在，事实上妨碍占有人 行使权利，通常是指以侵夺以外的方法使占有人不能接近其占有物或不能行使其管领力;二是请求人须为现实的占有人，相对人为妨碍占有人。占有消除危险请求权 的构成要件为：一是占有存在被妨害的危险，指占有物虽然没有遭到现实的妨害，但将来有发生妨害的可能;二是请求防止妨害的人为现实的占有人，其相对人为有 妨害占有危险的人。W小区业主作为公共设施使用权人，对车棚进行了实际占有和支配。由于占有物返还请求权要求侵夺人有积极的外表行为，租用期间届满不返还 标的物的行为不符合占有物返还请求权的构成要件。但被告蒋某和被告H物业公司自2010年1月1日起至今未签订租赁合同，被告蒋某继续使用部分车棚的行为 对原告合理使用构成了妨碍，原告有权基于占有排除妨碍请求权要求其迁出。尽管将部分车棚改建为门面房的行为也对原告正常使用车棚构成妨碍，但被告H物业公 司并非门面房的改建人，故原告无权要求被告H物业公司恢复车棚原状。由于原告也非系争车棚的所有人，故其无权要求被告蒋某向其支付车棚的使用费。