房屋交易中介费损失的有关问题
房屋交易中介费损失的有关问题
——温某诉丁某房屋买卖合同纠纷案
依据: (2009)二中民终字第16163号
核心法律问题：中介费损失的有关问题
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：温某
被上诉人（原审被告）：丁某
2008年12月6日，温某（乙方）与丁某（甲方）同某房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，协议第1条约定甲方承诺所售涉案房屋，无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，符合上市交易条件。第2条约定甲乙双方确认该房屋的成交价为人民币650 000元。第4条约定甲方应承担的居间服务费为代办上述房产的权属过户费人民币1000元，乙方应承担的居间服务费包括提供房屋交易信息服务费，按成交价的2.5%，代办上述房产的权属过户费，人民币1000元，代办个人购买二手房按揭贷款服务费人民币3000元，即甲方须支付费用1000元，乙方需支付费用20 250元。第7条约定因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机关政策调整而导致合同无效的，各方均不承担违约责任。后三方又签订补充协议约定：如居间服务未按约定实际履行，居间方应将所收取相应的服务费予以退还。
2008年12月8日，温某（买受人）与丁某（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，第4条约定该房屋成交价格为650 000元，买受人在签订本合同的同时支付定金人民币130 000元。第6条约定出卖人应当在2009年1月18日前将该房交付给买受人。第7条约定除不可抗力外，出卖人未按照第6条约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，按照下列第1种和第2种方式处理：（1）逾期在5日之内，自第6条约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价万分之二十的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款；（3）因出卖人违约导致退房的，由出卖人双倍返还买受人已支付定金。
2008年12月8日，温某向某房地产经纪有限公司支付了居间费用共计20 250元，并向丁某交付了购房定金130 000元。2009年1月1日，丁某邻居家发生爆炸，导致涉诉房屋严重受损，故丁某未能按期将房屋交付给温某，双方由此产生纠纷。
2009年4月，温某起诉至一审法院，要求解除房屋买卖合同，丁某双倍返还定金260 000元，赔偿我中介费16 250元，并承担本案诉讼费用。
丁某辩称：我不同意温某的诉讼请求，造成不能按期交付不是因为我的原因，而是因为我邻居家里发生煤气爆炸，造成我家房屋受损。我也向温某商量等此事解决完了就向温某交房，故我不同意原告的诉讼请求。
庭审中，温某确认某房地产经纪有限公司退还给温某代办权属过户费以及代办按揭贷款服务费用共计4000元。
二、审理结果
一审法院经审理认为：温某与丁某于2008年12月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。但在合同履行期间，丁某邻居家发生煤气爆炸，致使涉诉房屋受损，至今尚未得到妥善解决，涉诉房屋已经无法交付，该房屋买卖合同的目的已无法实现。故温某要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当。合同解除后，因该合同取得财产应当返还。丁某根据房屋买卖合同向温某收取了定金130 000元，应当返还给温某。但造成丁某不能按期交房的原因是由于不可抗力造成的，丁某对此并未存在过错，故对于温某要求丁某双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。关于温某要求丁某赔偿其中介费16 250元的诉讼请求，缺乏依据，应当另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定判决：一、解除温某与丁某于二○○八年十二月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、丁某返还温某定金十三万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回温某其他诉讼请求。判决后，温某不服，以本案不存在不可抗力为由提起上诉，请求撤销原判，支持其一审的全部诉讼请求。丁某同意原审判决。
二审法院经审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。温某与丁某签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定交付房屋逾期超过30日后，温某有权退房，丁某应当退还全部已付款。丁某本应在2009年1月18日将本案涉案房屋交付给温某，但由于丁某邻居家发生爆炸，涉案房屋严重受损，尚未得到妥善解决，至今尚未交付，温某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，于法有据。一审法院据此判决解除当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》并判令丁某返还温某已给付的130 000元无不当，本院予以维持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。温某和丁某所签订的买卖合同中约定了定金罚则，根据《担保法解释》第一百二十二条的规定，“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿”。现温某上诉主张适用定金罚则，应当提供证据证明本案涉案房屋不能交付是因为合同关系以外第三人的过错而造成。因温某未能提供相关证据，其上诉请求本院不予支持。如丁某邻居家爆炸事件处理完毕，温某能够证明合同关系外第三人存在过错，温某可另行主张。
至于中介费损失问题，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。丁某未能按照合同约定如期交付房屋，温某可以要求丁某承担赔偿损失的违约责任。温某已交纳房屋交易信息服务费用16 250元，因温某未能取得本案涉案房屋，该笔交易信息服务费应当认定为因丁某的违约行为所导致的损失。温某请求丁某赔偿该部分损失的上诉请求，理由正当，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定判决：一、维持一审原判第一项、二项；二、撤销一审判决第三项；三、丁某于判决生效后七日内赔偿温某中介损失费一万六千二百五十元；四、驳回温某其他诉讼请求。
审判逻辑
争议焦点与观点透析
本案中，丁某未能按期向温某交付房屋，因此温某要求解除合同的诉讼请求应当得到支持。但丁某未交付房屋的原因并非丁某自身原因所致，而是其邻居家发生爆炸。在审理中，爆炸原因尚未调查清楚，有可能是丁某邻居使用问题，也有可能是煤气管道发生泄漏导致，亦有可能纯属意外事件。在结论尚未明确的情况下，温某要求适用定金罚则，缺乏依据。二审法院因此驳回了温某的该项诉求，但二审法院也明确说明，如能够证明有应承担责任的第三人，温某可以继续主张。
本案二审改判的原因在于对损失的认定问题。在二手房买卖案件中，中介费用经常会成为案件的争议焦点，尤其是合同无效、被撤销或解除后，已支出中介费用的一方均会要求对方负担。原则上来说，除中介机构存在过错，不应收取中介费的情形外，因买卖合同已经签订完毕，中介已经提供相应的服务，相应的中介费用应当向中介机构支付。本案中，由于过户手续并未办理，中介公司将过户费用4000元退回。但16 250元中介费用是已经实际发生的，应对此加以认定。
（一）损失赔偿问题
赔偿损失是一个司法实践中较为疑难的问题，一般体现为因合同履行中的违约而产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。损失赔偿发生的情形有两大类，一是违约责任中的损失赔偿，二是缔约过失责任中的损失赔偿。两者有所区别，在司法实践中区别主要体现在利益赔偿范围上。违约责任往往包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限制，目的在于使合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中，当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿，旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿，使当事人的利益回归合同未订立前的状态。
损失赔偿的范围确定，首先要区分几种利益：履行利益，是指“法律行为（尤其合同）有效成立，但因债务不履行而发生的损失，又称为积极利益或积极的合同利益”；
韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第724页。信赖利益，是指“法律行为无效或者可撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益”
韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第725页。；所受损害，亦称积极损害，是指“因损害事故的发生赔偿权利人现有财产所减少的额数”
韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第724~725页。；所失利益，亦称消极损害，是指“因损害事故的发生赔偿权利人财产应增加而未增加的额数”。
韩世远：《合同法总论》，法律出版社2004年版，第726页。
（二）中介费应当作为所受损害由责任方赔偿
以合同解除为例，合同解除后，双方之间的买卖合同不再继续履行，但由于中介机构已经提供了中介服务，相应的中介信息费、合同审查费用应当予以支付。从买卖双方的合同约定来看，温某作为买方，承担的是支付购房款的义务，而丁某作为出卖人，承担的是交付房屋的义务。由于案外人的原因，丁某无法如期向温某交付房屋，丁某是违反合同约定的一方当事人。
我国《合同法》第107条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。学理上解释为合同违约严格责任，即不区分过错，只要有违约行为即要承担违约责任。合同违约责任不同于侵权责任，侵权责任是有过错才承担，除个别情形外，没有过错的，不承担相应的责任。但合同责任则有所不同，只要有违约行为，就要承担责任，如并非自己的过错导致，可在向合同相对方承担违约责任后再向有过错的第三人主张。因此，本案的丁某应当向温某承担合同违约责任，因双方之间的买卖合同已解除，丁某应承担损失赔偿责任。
温某已向中介公司支付相应的中介费用，但由于房屋不能交付，温某与丁某之间的合同无法继续履行，温某无法获得房屋，因此，温某支出的中介费用应当作为温某的损失，应当由违约方丁某予以赔偿。丁某在赔偿温某后，如事故鉴定后有相应的责任人，丁某可以将该笔费用作为自身的损失向案外人主张。
