房屋交易避税条款的效力与履行
房屋交易避税条款的效力与履行
——赵某诉钱某及某经纪公司房屋买卖合同纠纷案
依据: (2010)二中民终字第4017号
核心法律问题：避税条款的效力与履行
案情介绍
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵某
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱某
原审第三人：某房地产经纪有限责任公司
一、基本案情
2009年5月12日，赵某与钱某签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》。合同约定主要内容为：（1）涉案房屋成交总价为人民币725 000元，其中，成交价格为人民币340 000元，附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款为人民币385 000元；买受人（钱某）在合同签订同时支付定金43 000元；（2）买受人向出卖人支付定金人民币12 000元，出卖人收到定金后去银行办理解押手续，解押后三个工作日办理产权过户，买受人将剩余尾款675 000元交付出卖人，出卖人同时将钥匙交付买受人；（3）房屋所留物品：热水器、抽油烟机、空调、彩电；（4）买受人须支付佣金13 000元、过户费3000元（均于2009年5月15日前支付居间方）、契税3400元；（5）任何一方不按约定履行合同的，逾期在30日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（6）逾期超过30日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同送达起7日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的30%向合同的另一方支付违约金。合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总价款万分之三的违约金，合同继续履行。
2009年5月18日，赵某与钱某签订《房屋买卖补充合同》。合同约定为：（1）原合同中过户后交钥匙，改为出卖人最晚于2009年5月29日前将房屋钥匙交与买受人，同时买受人付款300 000元；（2）赵某于2009年8月1日前办理完房屋过户手续，过户到买受人名下，过户成功后买受人交清尾款；（3）赵某应协助经纪公司方最晚于2009年8月1日前将诉争房屋过户到钱某名下；（4）赵某的租房合同2009年5月22日到期后，不得再出租此房。
钱某分别于2009年5月12日、5月18日交赵某定金43 000元、12 000元。2009年5月29日，赵某与钱某之女签订《房屋交付确认书》，办理了诉争房屋的交接手续，交接物品中不含热水器。钱某一方接收房屋的同时交赵某房款300 000元。
2009年7月23日，赵某向钱某发出《过户通知书》，要求钱某于当月27日办理过户手续，并将剩余房款结清。同时声明如果钱某不按照上述通知日期办理过户手续结清剩余房款或又提出合同以外的其他要求，则视为钱某根本违约，赵某有权单方面解除合同。
因纳税等问题，赵某与钱某发生争议，未能办理过户手续。2009年8月14日，赵某向钱某、肖芳发出《解除合同通知书》，通知解除《北京市房屋买卖合同》和《房屋买卖补充合同》，并要求钱某、钱某之女收到通知后腾空房屋并交还。
2009年9月，钱某起诉至一审法院，要求：（1）判令赵某协助我办理房屋过户手续；（2）判令赵某协助我办理公共维修基金过户手续；（3）判令赵某赔偿我律师费5000元，诉讼保全费4170元，热水器费2000元；（4）判令赵某支付逾期履行合同违约金（自2009年8月1日起至实际履行之日止，按每日219元计算）。
赵某辩称：我的确是通过经纪公司与钱某签订《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》。并于2009年6月16日，通知经纪公司和钱某办理过户手续，但钱某以维修基金发票无原件为由拒绝过户。我曾经两次要求以730 000元的价格过户，但钱某要求以340 000元交纳税费，我认为违反了国家规定。因为房价总额和维修基金的问题，导致双方无法进行过户。故不同意钱某的诉讼请求。同时反诉：（1）判令解除《房屋买卖居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》；（2）判令钱某返还房屋；（3）判令钱某支付违约金（自2009年6月17日起至判决解除合同之日止，按每日219元计算）。
钱某对赵某的反诉辩称：赵某要求解除合同、返还房屋、赔偿违约金无法律依据。由于赵某不积极配合办理过户，导致合同未履行。故不同意赵某的反诉请求。
第三人经纪公司诉称：2009年5月1日，钱某与赵某经我方居间签订房屋买卖合同。在履行合同过程中，双方发生四次纠纷。第一次因钱某要求提供公共维修金发票才能过户；第二次因赵某要求见到全款才能过户；第三次经我方调解，钱某同意支付全款，但赵某就税金提出异议；第四次钱某愿支付全款，并书面道歉以表诚意，但赵某总以忙为由不做过户。作为居间方已促成双方签订了合法有效的合同，与我方无法律上利害关系。
庭审中，赵某、钱某、经纪公司均认可虽然合同中写明价款为725 000元，但实际交易金额以及合同中分项履行金额累计均为730 000元。钱某称其多次向赵某表示同意全额纳税并要求尽快办理相关手续，并提供2009年7月29日、8月7日多份《过户通知书》为证。赵某表示从未收到，并坚持认为已超过约定期限，赵某享有解除权。审理中，钱某、赵某对诉争热水器折旧后的价值为500元达成一致意见。
二、审理结果
一审法院经审理认为：赵某依约履行了交付房屋、解除房屋抵押的约定。钱某亦依约履行了交付定金、部分房款的义务。由此可见，双方均有履行合同义务的事实。只是双方在办理房屋过户的过程中，为合同之外的补充事项，未能达成一致，导致合同未履行完毕。此行为并不影响合同的效力，且不构成违约。现钱某要求继续履行合同，有合同及法律依据，法院予以支持。同时，钱某应支付剩余房款375 000元。另，钱某要求赵某赔偿热水器损失，有合同依据，应予支持。但其要求的数额偏高，故由法院酌判。钱某的其他诉求，无合同及法律依据，不予支持。赵某的反诉请求，无合同及法律依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、钱某与赵某所签订的《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》继续履行；钱某、赵某、北京某房地产经纪有限责任公司所签订的《房屋买卖居间服务合同》继续履行；二、赵某、北京某房地产经纪有限责任公司协助钱某办理位于北京市朝阳区建国路29号兴隆家园某号楼某号房屋的权属变更登记手续（于本判决生效后30日内办理）；同时钱某给付赵某购房余款三十七万五千元（于本判决生效后七日内给付）；三、赵某赔偿钱某物品损失五百元（于本判决生效后七日内给付）；四、驳回钱某的其他诉讼请求；五、驳回赵某的全部反诉请求。
判决后，赵某不服，提出上诉称，我已通知钱某办理过户手续，钱某与经纪公司恶意虚假网签，导致过户逾期履行不能。钱某没有按合同约定履行义务，我有权行使解除权，因此请求二审法院：（1）撤销原判；（2）驳回钱某的诉讼请求；（3）改判解除赵某与钱某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；（4）改判钱某返还房屋；（5）一审、二审诉讼费及保全费均由钱某承担。钱某、经纪公司同意原判。
二审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钱某、赵某及经纪公司所签订的《房屋买卖居间服务合同》、《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，均是当事人的真实意思表示，依法成立，当事人均应依约履行。现钱某依据上述合同要求赵某履行相关合同义务，合法有据，一审法院判决钱某、赵某、经纪公司继续履行《房屋买卖居间服务合同》、《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》，并无不当，本院予以维持。因赵某与钱某在本院审理期间就诉争热水器折旧后的价值已经达成一致，一审法院判决赵某赔偿钱某物品损失500元一项，本院予以维持。
至于赵某上诉请求解除《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》一节，根据已查明的事实，本案诉争房屋的真实交易价格为730 000元，买卖双方应以此数额作为纳税计算依据。但钱某、赵某签订的《北京市房屋买卖合同》中明确约定诉争房屋成交价格为340 000元，附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款为385 000元，钱某应支付契税3400元，上述约定表明买卖双方意图通过提高补偿款降低房屋成交价的方式减少纳税金额。由于此约定规避了正当的纳税义务，赵某可以拒绝履行该项义务，其要求钱某全额纳税是正当的，但赵某不能以钱某违约为由主张解除合同。因赵某已在《北京市房屋买卖合同》签字确认，表明赵某对于上述规避纳税义务的约定是明知的，亦应承担一定责任。在钱某已明确表示同意全额纳税的情况下，赵某坚持认为钱某曾要求依340 000元计算税费，属于没有按合同约定履行义务，并以此为由主张自己享有单方解除权，缺乏合同依据，本院不予支持。
需要指出的是，依法纳税是每个公民的义务，本院对有关人员虚拟交易价格进行避税的行为提出批评，有关人员在继续履行本案有关合同义务时，应当依据真实成交的730 000元计算有关税款。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
争议焦点与观点透析
（一）避税与偷税、漏税
避税条款在存量房（二手房）买卖中并不鲜见。有的是在建委办理过户手续时约定一个低于实际成交价的表面价格，以减少缴纳的交易契税。有的则是将实际价格分为两个部分，将不低于基准价格的部分作为成交价，而将剩余的价款作为装修、补偿等其他费用，同样可以达到减少交易契税的作用。本案即属于后一种情形。
偷税、漏税等行为经常被界定为犯罪，而避税行为的性质则显得较为含糊。通常来说，避税是一种旨在减少税赋负担的行为,而这一行为并不触犯刑事法规范。有人便认为，避税就是以不违反法律为前提做其能做的事情，并认为规避税收的行为不属于犯罪，并且所有的纳税人都拥有以合法的方式避免或减少税负,或者使其税赋负担最小化的权利。况且现代税法多会对纳税人的私法自治权加以关注，纳税义务的产生，应以公民具有纳税能力，并符合法定纳税要件为前提。因此，纳税义务人从事经营活动时,不必考虑公共的财政需求，而只需考虑如何减少纳税，如何实现利益最大化。
葛克昌：《国家学与国家法──社会国、租税国与法治国理念》，台湾月旦出版社股份有限公司1996年版，第154页。也有人认为，避税乃是纳税人依据税收法律的规定,做出有利选择，使其负担得以减免的行为。趋利避害乃人之本性，每个普通公民都有选择对自己最有利的行为方式的权利，所以避税乃是出自人类的本性,本身无可厚非。但如果赋予某些群体以税收特权，或者在使一部分人通过规避法律而逃脱其税负负担的同时，加重了另一部分人的负担，那么这种损害公平的法律本身是非正义的，根据非正义的法律逃避税赋负担的行为同样属于违法。此种避税行为造成了社会成员之间负担的不平等，即便没有触犯刑事法规范，仍然有违立法精神。
吴礼宁：“美国财阀避税行为之法律分析”，载《前沿》2012年第8期。
（二）避税条款的效力
由于对避税条款的理解不一，因此，如果买卖双方在合同中约定了避税条款，在双方发生争议的时候，往往会有当事人主张有避税条款的合同因违法而无效。
合同无效是对合同效力的最为严格的判定，是由于合同本身缺乏有效因素而导致的，如订立合同的主体缺乏行为能力，当事人的意思表示不真实，违反法律、法规的强制性规定。从二手房买卖合同本身来看，买卖双方的真实意思表示在于出卖人获得价款，买受人获得房屋。因此，笔者认为，避税条款使当事人应缴纳的税费减少，损害了其他合法纳税人的利益，应当被认定为无效条款。但依据《合同法》第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人之间对于价款有真实约定的，因此，只要不影响买卖合同的根本目的，只要该买卖合同不具备其他无效的事由，单纯以合同存在避税条款而主张整个买卖合同无效的，不应支持。如果当事人之间就真实交易价款签订一份合同，后又就避税签订另一份合同，当事人主张避税合同无效的，可以认定避税合同无效。如果属本案情形，仅签署一份合同，但将价格区分成交价和装修补偿价的，将该避税条款认定为无效条款的主张可以支持，但主张买卖合同无效的，不应支持。双方之间继续履行合同，按照真实的意思表示履行。
（三）有避税内容合同的履行
还有的案件中，当事人会主张避税条款无法履行，从而要求解除合同。合同解除代表合同无法继续履行，因此，在某些情况下，合同解除和合同无效的法律效果是一致的。因此《合同法》亦规定了严格的要件，如根本违约。如前所述，避税条款并不影响合同的根本目的，以此为由拒绝履行合同是不应得到支持的。签有避税合同、避税条款后又提出异议的，其真实缘由往往不是避税本身，而是其他原因，如房价涨跌，导致的不愿继续履行。笔者因此认为，为保障诚信，不应支持当事人以避税条款为由提出的不履行请求，双方应继续履行买卖合同。当然，履行应当按照真实的交易价格履行，阻止当事人的避税行为。故，本案的二审判决中明示当事人依据真实的交易价格纳税，并对当事人的避税行为提出了批评。
法律解释的一个众所周知的特征是，法官对各种相互冲突的解释准则具有自由选择权。但是从理论上看，任何依据内在逻辑或法律解释规程被认为是不合适的法律解释方法，都能直接被嵌入法律，即将不合适的解释方法转换成强制性立法，通过立法来制定更具有指导性的解释原则来激发法官作出更好的裁判，如澳大利亚的立法同时采取了这两项措施。一方面修改反避税的规定，另一方面又对税法解释的规则作出修改。规定所得税法的解释从字面解释转向有目的的解释。但是，事实上各国都很少对法律的文本如何解释给予约束。因为法官究竟如何探寻法律的意义是个微妙的过程，很难描述，即便是有较为细致的规定，也可能会流于形式，无法真正起到约束的作用。因此，修改法律解释原则对于避税问题并无多大帮助。
