房屋交易中表见代理的认定
房屋交易中表见代理的认定
——李某诉王某、孙某房屋买卖合同纠纷案
依据：(2010)二中民终字第21004号
核心法律问题：表见代理的认定标准
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审原告）：李某
被上诉人（原审被告）：王某
被上诉人（原审被告）：孙某
王某、孙某系夫妻关系，结婚登记日期为1993年12月13日。15C号房屋购买于2000年6月21日，购买人为王某，房款为344 773元。该房产权人登记为王某，单独所有，建筑面积71.64平方米。孙小某系孙某之子。
2007年3月24日，王某（甲方）与李某（乙方）签订了《售房合同》一份（甲方处为孙小某作为代理人签字），约定：甲方向乙方出售诉争房屋，出售价格52万元，签订本合同时，支付购房定金22万元，该定金在办理过户时抵作购房款；甲方保证出售的房屋符合国家法律、法规和政策规定的可以上市交易转让的条件，甲方最迟于2007年7月1日之前交房于乙方；乙方自签订合同之日起有权出售此房，若乙方在过户前出售此房，甲方直接过户到最终购房人；本合同履行期间，违约方应支付双方该约定出售价格5%的违约金作为赔偿。当天，孙小某出具收条收到22万元房款。2007年10月17日，孙小某出具收条，收到第二期房款8万元；2008年5月11日，孙小某出具收条，收到房款5万元，并承诺最迟6月5日前与李某进行过户手续。2009年，孙小某分几次通过网上银行汇给李某34万元，此后，李某又汇给孙小某19万元，孙小某通过网上银行又汇回给李某20万元。
后孙小某不再继续履行《售房合同》，2010年3月李某将王某、孙某诉至法院，称：2007年3月24日，我作为买方与王某签订了《售房合同》一份，依约购买了诉争房屋，房款520 000元。签订合同当天，我向王某代理人孙小某交付定金220 000元，2007年10月17日支付房款80 000元，2008年5月11日支付50 000元，孙小某承诺最迟于2008年6月5日办理过户手续。之后，我多次要求对方办理过户手续，但是对方一直不予配合。为维护我的合法权益，故诉至法院，要求王某继续履行双方签订的《售房合同》，立即将诉争房屋过户至我名下，同时支付违约金20 000元。
王某、孙某共同辩称：孙某是孙小某的父亲，王某是孙小某的继母。除诉争房屋外，我们还曾经买卖过同一幢楼内的另一套房屋01C号房屋，我们曾在2007年4月10日出具公证委托书，委托孙小某代为出售01C房，买家就是李某。当时中间一些手续虽然是孙小某代办的，但是过户等重要事宜均是王某到北京亲自办理的。关于诉争房屋出售一事，我们从来没有委托孙小某代为出售，李某非常清楚买卖房屋所必需的程序及所应提供的一切手续，却仍然与孙小某签订合同，她主观上具有故意。我们在2010年5月左右将诉争房屋出售给案外人，在办理过户时才发现房屋已经被查封，经了解，才知道孙小某背着我们出售房屋。李某所述的《售房合同》是无效的，我们不同意她的诉讼请求，她查封房屋给我们造成了损失，我们保留向她追偿损失的权利。
2010年4月13日、5月17日庭审中，孙小某提供了王某、孙某的授权委托书，并到庭参加诉讼，并提供了：（1）大庆市萨尔图区公证处（2007）庆萨证内民字第×××号公证委托书一份（复印件），内容为：我们夫妇是诉争房屋的产权人，现我们准备出售上述房产，同意委托孙小某为我们的合法代理人，全权代表我们办理有关上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费，协助买方以买方的名义办理银行贷款，代收房款等一切相关事宜；（2）王某、孙某的结婚证复印件、诉争房屋原购房合同复印件、产权证复印件。孙小某称上述公证书原件正在办理土地证，2010年5月1日前可以向法院提供。
2010年5月20日，李某向原审法院提出财产保全申请，原审法院据其申请冻结了诉争房屋的产权过户手续。采取保全措施后，孙小某向原审法院提交书面材料并到庭称：我在向李某出售诉争房屋时没有得到王某的同意，事后我想追加委托书，但王某坚决不承认这个买卖，更不能接受我单方面决定的价格。在多次协商无果的情况下，我只好将35万元房款退还李某，并承诺愿意赔偿合理的经济损失，但李某索要的赔偿金高到本人无法接受。我提交的授权委托书、公证书均系伪造，这都源于我法律意识淡薄、心里恐惧所致。之后，王某、孙某本人到庭，委托赵某作为代理人参加诉讼。经法院核实，黑龙江省大庆市萨尔图区公证处出具的（2007）庆萨证内民字第×××号公证书，委托人为王某、孙某，受托人为孙小某，内容为委托孙小某代为出售01C号房屋。法院另从北京市朝阳区房管部门调取了01C号房屋的相关材料，其中显示：2007年5月9日，王某作为卖房人、李某作为买房人签订了《房屋买卖协议书》，办理了所有权转移登记申请，其中附有（2007）庆萨证内民字第×××号公证书。
审理中，经原审法院询问，李某称：在签订诉争房屋合同时，孙小某没有向我出示过任何授权委托书等材料，之所以同他签订合同，是因为在买01C号房屋时，我也没见过什么公证委托书，当时也是孙小某负责联系的，也过完了户，孙小某与王某、孙某又系直系亲属，所以我觉得孙小某可以代为出售，他的行为构成表见代理。购买诉争房屋时，我与王某联系过，她还在2007年4月3日出具了收到房款10万元的收条。因为购买01C号房屋时所有的手续都是与孙小某办理的，我以为这套房也会按这个程序来，所以4月3日没有再与王某签订合同。王某称：这个收条确实是我打的，但这是01C号房屋的房款，是为了办理01C号房屋的相关手续我到的北京。退一步讲，即使是诉争房屋的房款，卖房一事，孙某也不清楚，出售行为同样无效。
鉴于王某、孙某提出《售房合同》系无效合同，经原审法院询问，李某表示如果合同无效，没有要求法院处理的事项。另，王某、孙某提出要求解除对诉争房屋的财产保全措施，原审法院提示李某应对其提出的财产保全措施予以考虑，李某经考虑后坚持采取保全措施，不同意解除。
二、法院判决
一审法院经审理认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，孙小某以王某的名义与李某签订《售房合同》，但是，根据法院查明的事实，孙小某并未得到王某、孙某代为出售诉争房屋的相应授权。李某虽称孙小某的行为构成表见代理，但是代为出售房屋是一项比较重大的事项，孙小某代为出售01C号房屋时，就有王某、孙某的合法授权，在房管部门的备案材料中也附有公证委托书，而李某在再次购买诉争房屋时，在没见到孙小某出示任何授权的情况下就与其签订《售房合同》，法院无法认定其有理由相信孙小某具有代为出售房屋的授权。关于2007年4月3日王某出具的100 000元收条一事，诉争房屋的房款收条均为孙小某所打，虽然该收条日期在《售房合同》签订日期之后，但是该条所载数额实难与诉争房屋房款交付情况对应，且该日期亦在01C号房屋交易过程中，故法院无法认定该款系诉争房屋房款，即无法认定王某对孙小某售房一事是认可的。同时，诉争房屋系王某、孙某夫妻共同财产，对于出售此等重大事宜，应取得双方一致同意。即使王某知晓孙小某售房一事，也没有证据证明孙某对此是同意的。因此，李某诉称主张的《售房合同》系无效合同，法院对其诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定判决：一、李某与王某于二○○七年三月二十四日签订的《售房合同》无效；二、驳回李某的全部诉讼请求。
李某不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求撤销原判，支持其一审全部诉讼请求。
二审法院经审理认为：本案中，孙小某在未获得委托的前提下以王某的名义与李某签订《售房合同》出售诉争房屋，李某认为孙小某代王某出售房屋构成表见代理，孙小某予以否认，故本案争议焦点为孙小某代王某出售房屋的行为是否构成表见代理。根据查明的事实，虽孙小某曾代理王某向李某出售01C号房屋，但在孙小某作为王某代理人与李某买卖01C号房屋过程中，孙小某曾向李某出示其父母孙某、王某的合法授权，而孙小某在出售诉争房屋时并未向李某出示其已得到两人相应授权的证明，故原审法院据此认定孙小某向李某出售诉争房屋的行为不构成表见代理正确。李某的上诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
孙小某出售15C房屋的行为是否构成表见代理。
二、观点透析
《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”此即关于表见代理的规定。所谓表见代理，是指行为人虽然没有代理权，但与行为人进行交易的相对人有理由相信行为人拥有代理权的无权代理。表见代理的法律后果，是无权代理人的代理行为有效，被代理人应当对相对人承担责任。表见代理性质上属于无权代理的一种情形。
（一）表见代理的构成要件
表见代理的构成要件，学者们有不同的观点，有的持三要件说，有的持四要件说，对此，笔者用四要件说对此加以说明：
（1）代理人须无代理权。这是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同。
（2）无权代理人代理被代理人签订的合同，应具备合同有效的一般条件，本身不具有无效和应被撤销的内容。如果表见代理人与第三人之间的民事行为欠缺成立的有效要件，那么该行为从一开始就不产生法律效力，就不能够转嫁到被代理人身上，也无谈起被代理人承受该代理行为的法律效果的必要。
（3）无权代理人须有被授予代理权的外表或假象。这是指客观上须有使第三人相信表见代理人具有代理权的情形，并使第三人形成该代理人不容怀疑地具有代理权的主观认识。
（4）相对人主观上须为善意、无过失。这是指相对人不是明知行为人没有代理权而仍与之签订合同，也不是由于自己疏忽大意，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的行为人认做有代理权的人，而是有正当理由相信行为人有代理权。
（二）表见代理认定的焦点和难点
从本案来看，孙小某在与李某签订《售房合同》时并未获得王某、孙某的授权，其行为属于无权代理，同时《售房合同》也具备合同有效的一般条件，因此是否构成表见代理，要看孙小某是否具有“被授予代理权的外表或者假象”，要看“相对人在主观上是否是善意、是否具有过失”，而在实践中这两点的认定也是表见代理问题审理的难点。
判断被授予代理权的外表或者假象是否具备，相对人是否具有足够合理的理由，应综合考虑相对人与无权代理人行为时的各方面因素，通常要审查是否有授权委托证明、代理人与被代理人是否存有特殊的关系等。就本案而言，虽然李某称在购买15C房屋之前，其已经通过孙小某的代理购买了孙某、王某的另一套房屋，并且之前卖房时孙小某的授权也是事后追认的，因此李某认为这次购买15C房屋的行为中，孙小某具有被授予代理权的假象。但实际上，虽然孙小某与王某、孙某存有特殊的亲属关系，但是作为一般代理行为，授权委托证明是最起码的信赖表象，尤其是在本案中，孙小某作为代理人出售01C房屋时，也出示了公证的委托书，且公证书中写明了授权出售的房屋是01C，授权的范围明确清晰，不存在授权不清模糊的情况，因此本案中不存在授予代理权的假象。
相对于在主观上是否善意、是否具有过失要看相对人在签订合同时是否尽到了必要的审查义务。一般来说，相对人对代理人的身份及权限并没有必须与被代理人亲自核对的必要和责任。但对于证明代理人代理权的各种文件或情况，则具有相应的注意义务，以避免因自身的疏忽大意或懈怠造成对代理人无代理权的事实不知情的状况。如果因未予审核或审核不严，即轻率地相信代理人有代理权，则可认定相对人主观上具有过失，不构成善意相对人，表见代理因而也不成立。
王利明：《民商法研究》（第4辑修订本），法律出版社2001年版，第156页。本案中，如前所述，本案的情况并不具备信赖表象，那么孙小某的代理行为存在相当可疑之处。在此情况下，对孙小某有无代理权加以进一步核实，是对一个谨慎的买受人提出的正当、合理的要求。然而本案中李某并未与王某、孙某本人就孙小某的代理权问题进行任何审查，怠于履行其应当履行的注意义务，未经进一步核实即轻信孙小某具有代理权，其主观过失是显而易见的，不符合善意相对人的要求。
综上，孙小某并不具有被授予代理权的外表或者假象， 而李某在主观上也具有过失，因此本案不能构成表见代理。
