房屋交易中“恶意串通”的认定
房屋交易中“恶意串通”的认定
——刘某诉陈某、金某合同无效案
依据：（2010）二中民终字第19705号
核心法律问题：恶意串通导致房屋买卖合同无效中“恶意串通”的认定
案情介绍
一、基本案情
上诉人（原审被告）：陈某
上诉人（原审被告）：金某
被上诉人（原审原告）：刘某
陈某之母王某原系北京市朝阳区某乡某村居民，在该村某号有房屋9间，建筑面积121.9平方米，在册人口2人，分别为王某及陈某。2001年5月18日，因上述房屋被拆迁，王某与北京华汇房地产开发中心签订了《朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换安置协议》，王某及陈某兑换安置到北京市朝阳区某小区某楼某号房屋（以下简称诉争房屋）。2005年5月21日，王某以陈某的名义与北京华汇房地产开发中心华民物业管理部签订了诉争房屋的《入住合约》。
2005年9月30日，王某与刘某签订《房地产居间合同（买卖置换）》约定，王某将诉争房屋转让给刘某，双方确定房屋净得价为48万元，王某收取43万元，剩余5万元待过户时付清；刘某承担交易各项税费。签约当日，王某为刘某出具收据，内容为：“今收到刘某买房款40万元，加定金共收43万元。”2005年10月2日，陈某出具证明，内容为：“我同意王某把诉争房屋卖给刘某。”后王某将诉争房屋交付刘某。
2007年5月，陈某将刘某诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认王某与刘某签订的《房地产居间合同（买卖置换）》无效。2008年1月29日，北京市朝阳区人民法院作出判决,驳回了陈某的诉讼请求。后陈某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。2008年9月19日，北京市第二中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。2009年8月4日，陈某向北京市高级人民法院申请再审，2009年12月18日，北京市高级人民法院作出裁定，驳回陈某的再审申请。
2009年9月，刘某将陈某诉至北京市朝阳区人民法院，要求陈某协助办理诉争房屋过户手续，此前陈某已取得诉争房屋的产权证，该案仍在审理中，并等待本案结果。
2010年1月20日，陈某与金某签订了《北京市房屋买卖合同》，约定陈某将诉争房屋出卖给金某，房屋价款为150万元，签订合同时金某支付40万元购房定金，过户当天支付60万元首付款，办理物业交接手续后交房当日支付尾款50万元。2010年2月4日，陈某与金某办理了存量房屋买卖合同网签手续，并于当日办理了房屋权属变更登记，将诉争房屋所有权人登记为金某。
2010年5月，刘某起诉至一审法院称：2005年9月30日，我与陈某签订了房屋买卖合同，约定陈某将其所属的诉争房屋出售给我，总价款为48万元。我已支付房款43万元，剩余5万元待办理完过户手续后一次付清。2007年5月，陈某将我诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后经一审、二审，终审判决双方签订的房屋买卖合同有效。后陈某向北京市高级人民法院提请再审，2009年12月18日，北京市高级人民法院裁定驳回了陈某的再审申请。2009年9月，我起诉陈某，要求其协助办理诉争房屋的过户手续。在案件审理期间，陈某与金某就诉争房屋签订了房屋买卖合同，办理了房屋所有权转移登记手续。金某明知诉争房屋已由我居住，不进屋现场查看房屋，不符合买房人的正常情形，存在与陈某合谋转移财产的故意，他们之间的房屋买卖合同是无效的。诉讼请求为：要求确认陈某与金某就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。
陈某辩称：诉争房屋是我的唯一财产，母亲将房屋卖给刘某，损害我的利益，我才起诉要求确认房屋买卖合同无效的，后被法院判决驳回请求。诉争房屋买卖时，没有房屋所有权证，2009年才办理了产权证。刘某起诉要求办理过户手续时，我因为没有经济来源，生活困难，在审理期间，才将房屋出卖给金某的。另外，根据《物权法》的规定，房屋所有权证是物权所属的唯一证明，法院判决我与刘某的房屋买卖合同有效，但刘某并未取得物权。在该房屋没有变更权属登记之前，我仍然是诉争房屋的唯一所有权人，有权处分该房屋，有权将房屋卖给金某。我可以对刘某承担违约责任，这不影响我与金某之间的房屋买卖合同的效力，现房屋已过户至金某名下。请求法院驳回刘某的诉讼请求。
金某辩称：我不清楚刘某所述诉争房屋买卖纠纷的情况。我在新浪网上传了要买房的信息，后陈某电话联系我，双方于2010年1月协商房屋买卖事宜。2010年1月20日，双方签订了房屋买卖合同，确定房屋总价款为150万元，定金40万元，办理过户时支付60万元，最后50万元是交付房屋时再支付，当时陈某称她朋友住在诉争房屋内，需待一个月后才能交房。2010年2月4日，我与陈某办理了网签合同手续，当天进行了过户。我与陈某之间的房屋买卖合同是有效的，不同意刘某的诉讼请求。
庭审中，金某提交了陈某出具的收条两张，证明陈某收到其支付的现金100万元，刘某对两张收条的真实性不予认可，并称陈某年纪还小，不可能以现金形式收取大额款项，而应该以银行转账方式进行交易，现金交易不符合常理。对此，法院询问金某如何支取100万元款项，金某称100万元系其经营养猪场赚的钱，均为现金。此外，刘某称其已在诉争房屋内居住好几年，金某作为买房人，不进入房屋现场查看，不符合购房人的正常情形，存在与陈某合谋转移财产的故意。金某称其自己去看过房，当时家里没人，陈某称屋内住的是她的朋友，所以一直没有进入房屋查看。
二、法院判决
一审法院经审理认为：本案的争议焦点在于陈某与金某就诉争房屋签订的房屋买卖合同是否善意。首先，刘某与陈某之间的房屋买卖合同合法有效已经法院生效判决予以确认，且刘某于2009年9月诉至法院要求陈某协助办理房屋权属变更登记手续，在诉讼过程中，陈某与金某签订房屋买卖合同，陈某本身就有转移财产、损害刘某一方利益的故意。陈某称因经济困难卖房的意见，缺乏事实依据，不予采信。其次，对于金某而言，如其系基于其真实意思表示与陈某签订房屋买卖合同，且与陈某无利害关系，则依据房屋买卖正常交易习惯，以银行转账方式支付房款更为安全，且购买房屋属一般家庭重大支出项目，金某未进入房屋现场查看，亦明显与常理不符，故金某存有与陈某恶意串通之故意。根据《合同法》的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而签订的合同应归于无效，陈某与金某在刘某与陈某纠纷案件审理期间签订房屋买卖合同、变更房屋权属登记的行为，属于恶意串通损害刘某的利益，二人所签合同归于无效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，该院于2010年8月判决：陈某与金某就诉争房屋所签订的房屋买卖合同无效。
判决后，陈某、金某均不服，均持原审答辩意见及理由上诉至本院，请求本院撤销原判，改判驳回刘某的原审诉讼请求。刘某同意原判。
二审法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，陈某在法院审理期间，将争讼中的诉争房屋进行出卖，该行为严重干扰了司法审判的确定性，显属恶意。金某作为诉争房屋买受人，应对己方所购买的房屋尽一般买受人的注意义务。而根据查明事实，金某在购买诉争房屋前，并未进入房屋查看，仅查看了房屋所有权证上的图纸即决定购买该房屋。金某在购买诉争房屋后，又怠于催促陈某交付该房屋，亦怠于主动接收该房屋，导致该房屋至今尚未交付金某。金某的一系列行为，显与常理及一般交易习惯不符。因此金某构成善意的依据不足，亦应认定为恶意。陈某、金某签订的房屋买卖合同因恶意串通，损害刘某利益，应属无效。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。
审判逻辑
一、争议焦点
1?恶意串通导致合同无效中“恶意串通”的含义。
2?恶意串通导致合同无效中“恶意串通”的构成要件。
3?陈某与金某是否构成“恶意串通”。
二、观点透析
关于“恶意串通”的问题，在《民法通则》和《合同法》中都有所规定。《民法通则》第58条规定了七种无效民事行为，其中第四种就是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”；第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”《合同法》第52条规定了五种合同无效的情形，其中之一是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”；第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”可见，《民法通则》和《合同法》都是将恶意串通作为一种认定民事行为无效或认定合同无效的条件来规定的。
《民法通则》和《合同法》中都未对恶意串通的含义进行过明确的界定。如何理解恶意串通的含义呢?笔者认为，恶意串通是指民事活动中的当事人，为牟取不法利益，共同合谋实施的损害国家、集体或者第三人利益的违法行为。恶意串通的构成要件即为“恶意”与“串通”。
第一，“恶意”，即双方在实施民事行为中均有损害国家、集体或者第三人利益的恶意。恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。如果双方或一方不知或不应知其行为会造成损害国家、集体或者第三人利益的后果，不构成恶意串通。
第二，“串通”，即双方存在共同合谋的行为。这首先是指双方具有共同的目的，即双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的意思表示，也可以是一方作出意思表示，而对方明知实施该行为所达到的非法目的，而以默示的方式表示接受。其次，当事人互相配合或共同实施该非法行为。
因此，恶意串通主要是当事人主观的心理状态。而主观心态属个人内心活动范畴，除当事人自行承认外，难以直接予以证实或查实，若仅按照“谁主张,谁举证”的规则分配举证责任，要求主张权利的当事人承担举证责任，因其不能对恶意串通的双方的内心活动及合谋行为举出证据，故其败诉的可能性较大，并不公平。因此，对于此类案件，采取推定方式完成举证、认证较为合理，即在当事人提交的证据或已查明事实的基础上，由法官依照日常习惯经验，推理、判断恶意串通行为是否存在，只要存在高度盖然的可能性，则可判定恶意串通的事实，从而在最大限度内反映案件的真实情况。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条第1款规定：“下列事实，当事人无须举证证明……（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实……”因此，在民事诉讼过程中采取推定方式认定存在恶意串通的事实，于法有据。
本案中，陈某与金某买卖诉争房屋的行为构成恶意串通，其原因在于：
第一，陈某出售诉争房屋的行为属于恶意。
本案中，诉争房屋本经所有人陈某认可，而由其母王某出售给刘某。但出售后其以种种理由拒绝配合刘某继续履行买卖合同，并起诉至法院，要求确认王某与刘某的买卖合同无效，已被生效判决驳回。在刘某起诉要求陈某履行诉争房屋所有权过户手续后，陈某在该案审理中将诉争房屋另行出售给他人，并办理了房屋所有权过户手续。其目的是避免出现诉争房屋所有权过户给刘某的判决结果，以损害刘某利益。其将争议中的标的物另行出售的行为严重影响了司法审判的确定性，严重干扰了审判程序的严肃性，显属恶意。
第二，金某购买诉争房屋的行为亦属恶意。
金某自称为善意买受人，不知道诉争房屋上有争议，亦不知晓陈某出售诉争房屋的真实目的。首先，作为善意的一般买受人，应对己方所购买的房屋尽一般买受人的注意义务，购买房屋是生活中的重要事宜，而金某在购买诉争房屋前，并未进入过该房屋查看，而仅查看了该房屋的图纸即决定以150万元的价格购买该房屋，其行为显属草率，与一般买受人的行为不符。其次，金某称已付款100万元系以现金形式支付，而该金额的交付在日常生活中通常采用银行转账的方式进行，且金某亦不能提供其在金融机构支取出100万元的凭证，对此其称该笔款项均存放于自己经营的养猪场中，而未存放于银行等金融机构，亦有悖生活常理。最后，一般买受人购买房屋的目的是自住或者投资，均希望迅速接收房屋。而金某在购买诉争房屋后，怠于催促陈某交付该房屋，亦怠于主动前往该房屋查看并接收，导致该房屋在长达9个月的时间内尚未交付金某。因此，金某的一系列行为，显与常理及一般交易习惯不符。其绝非善意的一般买受人，而应认定为恶意。
第三，陈某与金某存在串通之行为。
串通行为在本案中有认定的难点，但通过本案事实亦可推定。首先，双方不论是买方还是卖方，在买卖诉争房屋的过程中均存恶意，其共同目的即为转移诉争房屋的所有权，以损害真实买受人刘某的利益。其次，陈某与金某对房屋买卖过程中种种不合理行为的陈述上存在高度一致，包括金某未看房即购买房屋、100万元购房款以现金形式支付、房屋在买卖及过户后长期未交付金某等情况，而这些情况均属有悖常理及一般交易习惯。而双方在这些情况上陈述高度一致，并在庭审中均未对此作出合理解释。最后，在房屋买卖过程中出现上述种种不合理行为的情况下，陈某与金某均从未有过任何异议，亦均从未对对方不合理的行为及其目的产生怀疑并提出质疑，而按部就班地进行房屋买卖及过户等一系列行为，双方在买卖过程中恶意串通之心理可见一斑。
因此，陈某与金某之间转让房屋的行为符合“恶意串通”的要件，且侵害了刘某的利益，违反了法律的强制性规定，因房屋转让而形成的买卖合同应认定为无效。
综上，一审、二审法院的判决是正确的。
