房屋类型变动影响交易税费如何继续履行买卖合同
【案情简介】
陈某拥有一套本市某处101室和地下01室的房屋，产权证附记栏内记载的房屋类型均为“新工房2”。在房产中介的安排下，陈某与张某于2007年底就101室和地下01室分别签订了从网上交易登记系统中下载打印的《上海市房地产买卖合同》，张某支付了预付房款30万元，双方约定各自承担相关交易税费。2008年初，张某按约定支付了第二期房款近百万元，双方于当日办理房屋产权过户手续过程中，发现地下01室买卖合同中记载的房屋类型为“其他”，导致税务局按照商业用房的规定要求卖方陈某额外缴纳税费6万余元。为此，双方暂停交易而陈某返还张某第二期房款。随后，在陈某与房地产交易中心多次协调后，买卖双方签署了《网上二手房签约申请书（买卖）》并申请撤销地下01室的合同，而房地产交易中心将地下01室房屋类型变更为“新工房2”。随后，房产中介重新打印了地下01室的买卖合同，但双方最终未能签署该份合同，并因是否继续履行合同发生争议而互发律师函主张解除合同。最终，因双方对房屋买卖合同的解除及预付房款的返还未能达成一致，张某提起诉讼，要求解除合同和返还预付房款并按同期银行贷款利率支付利息以及赔偿房屋差价损失30万元。
【审判摘要】
在接受被告陈某的委托后，我们代理律师即前往房产中介就有关房屋买卖合同签订、过户以及地下01室合同撤销等事实作了律师调查笔录，并向法院申请传唤中介人员作为证人到庭作证。在本案审理过程中，双方代理律师主要就①被告是否存在违约行为？②房屋买卖合同是否已解除？③被告是否应支付预付房款利息并赔偿房屋差价损失？三个争议焦点进行了举证并展开了辩论。
原告声称，地下01室买卖合同记载的房屋类型是房地产交易中心确定而非双方协商确定，即使与房产证登记不一致也不影响房屋交易，是被告不愿承担过高税费而拒绝办理过户；双方申请撤销的仅是地下01室买卖的网上备案，并非撤销该合同，双方未就地下01室重新签订买卖合同，则原先的地下01室买卖合同仍然有效。而我们则主张，买卖双方是在交易过户过程中才发现买卖合同记载的房屋类型与产权证登记不一致，是交易中心登记错误导致交易受阻，并且双方均同意暂停交易，被告并不存在违约行为；在双方撤销地下01室合同并更改房屋类型后，新的买卖合同不能签署和履行的违约责任在于原告，原告虽经被告律师书面通知付款并办理过户手续但未履行，有关合同已解除。另外，我们还根据案件需要，依法向法院申请调查令并前往房地产交易中心调取了有关地下01室合同撤销的资料。
经过几次事实调查和法庭辩论，一审和二审法院均认定：①双方在办理房屋产权过户手续过程中，由于地下01室的买卖合同中记载的房屋类型与产权证上登记的房屋类型不一致，造成被告应缴纳的交易税费增加，最终经双方协商暂停交易，因此不能认定被告违约。②在地下01室房屋类型变更为新工房2的情况下，双方对地下01室的买卖仍未能达成一致意见，致使最终未能完成交易。鉴于101室和地下01室是一个整体，不能分割交易，双方仅对101室的买卖达成合意，不能实现合同目的；双方已先后合意解除了两份买卖合同，故被告应返还原告的预付房款。③鉴于合同解除不可归责于任意一方当事人的原因，故原告要求被告按同期银行贷款利率支付利息以及赔偿房屋差价损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
【律师简评】
鉴于上海有关房屋类型分类以及登记备案的规则几经调整，实践中有关房屋类型等登记信息变动而引发的合同履行争议多有发生，在国家宏观政策调整和上海房价波动等背景下，该案对买卖双方在签订和履行买卖合同过程中维护自身合法权益有着一定的借鉴意义。根据我们代理律师的经验，对类似的房屋买卖及其纠纷，我们建议：①在签订房屋买卖合同之前，应尽量核实房地产交易中心的登记信息，并以房地产登记簿的记载为准对可能影响交易税费和过户登记的特殊因素（其他诸如是否需要政审、是否需要分两个买卖合同或产证过户登记以及是否影响两套房认定和房贷等）预先作必要的安排或约定。②在发生争议或纠纷过程中，应及时以房产中介出具证明、签发律师函等形式固定相关证据，并根据法律规定和买卖合同约定作必要的诉前救济以确定违约责任的归属。
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