商品房屋一房二卖判决继续履行房屋买卖合同过户义务
2016年3月，李×起诉至原审法院称：2015年12月24日,我与杨×签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定杨×将其所有的位于北京市东城区×××203号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我。按合同约定我支付杨×定金10万元。但我在2016年3月21日向杨×交付购房款时，杨×以各种理由拒收。后经我了解，杨×于2016年3月10日将诉争房屋另行出售给沈×，并收取沈×定金38万元。我认为，杨×一房二卖的行为违反了相关的法律规定及合同约定，侵犯了我的合法权益。故我提起诉讼，请求：1、杨×继续履行双方签订的《买卖合同》，并协助我办理诉争房屋的权属转移登记手续；2、杨×赔偿我定金10万元。一审被告辩称杨×辩称：我不同意李×的诉讼请求。李×与我所签合同并未切实履行。我已将诉争房屋卖与沈×，且已经履行到过户阶段。现我同意为沈×办理诉争房屋的过户手续。沈×诉称：诉争房屋已经办理网签手续。同时，我与杨×签订买卖合同时并不知晓李×与杨×之间签订合同事宜。现我不同意李×的诉讼请求。我要求与杨×继续履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。李×不同意沈×的请求。杨×同意沈×的请求。北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）述称：我公司不同意李×的第一项诉讼请求。诉争房屋已经办理完毕网签、缴税手续，仅剩过户手续未办理。李×的第二项诉讼请求与我公司无关，听从法院判决。郝×述称：我与杨×系夫妻关系。当时杨×卖房给李×，我并不知情。现我同意将房屋出售给沈×，不同意出售给李×。一审法院认为原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，李×与杨×签订的《买卖合同》及杨×与沈×签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）等合同均是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。诉讼中，李×与沈×均要求杨×履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的过户手续。应当指出，李×与沈×在履行合同过程中，李×向杨×支付了定金10万元；沈×通过我爱我家公司居间向杨×支付定金38万元，办理了剩余购房款的贷款审批手续，缴纳了相关税费，并与杨×办理了网签手续。关于诉争房屋是否为杨×与郝×夫妻共同财产一节，该房屋所有权系杨×与郝×离婚状态下通过继承取得，但杨×与郝×在庭审中均认可该房屋为共有，故应认定诉争房屋为杨×与郝×的夫妻共同财产。现郝×亦同意将诉争房屋售予沈×。综合上述情况，杨×将诉争房屋卖予沈×且履行房屋所有权过户手续更为适宜。基于此，沈×要求继续履行与杨×签订的《买卖合同》等合同，办理诉争房屋的过户手续，理由正当，应当予以支持。关于李×与杨×之间签订的《买卖合同》，双方可通过合法途径另行解决。故李×的诉讼请求，不应支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年6月判决：一、杨×及郝×、北京我爱我家房地产经纪有限公司协助沈×办理本市东城区×××二○三号房屋的权属转移登记手续，将房屋所有权登记在沈×名下；二、驳回李×的诉讼请求。上诉人诉称判决后，李×不服，以一审法院认定事实不清、适用法律不当为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。杨×、沈×、郝×、我爱我家公司均同意原审判决。本院查明经审理查明：杨×与郝×系夫妻关系。2007年，杨×经继承公证取得诉争房屋（建筑面积57.61平方米）的所有权，于2012年11月22日取得所有权证。2015年12月24日,杨×与李×签订《买卖合同》，约定：杨×将其所有的诉争房屋出售给李×；房屋价款350万元；2016年4月15日前或当日办理产权过户手续。此前，李×于2016年12月16日向杨×支付定金10万元（郝×为李×出具了收条）。2016年3月10日，杨×与沈×经我爱我家公司居间签订了《买卖合同》，约定：杨×将诉争房屋卖与沈×，房屋售价380万元，定金38万元，沈×贷款239万元。合同另约定了其他内容。合同签订后，沈×给付杨×定金38万元。2016年3月29日，杨×与沈×进行了面签。2016年3月30日，杨×与沈×签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。2016年4月6日，浦发银行马家堡支行向沈×发放了《个人贷款审批通知书》，贷款金额239万元。2016年4月8日，沈×缴纳了购买诉争房屋的相关税款。另查，杨×与郝×于1979年结婚。2001年，双方协议离婚。2007年，杨×经继承公证取得诉争房屋的所有权。2012年11月21日，杨×与郝×复婚。2016年3月18日，杨×与郝×再次协议离婚。2016年4月13日，二人复婚。原审诉讼中，李×对诉争房屋是否属于杨×与郝×的夫妻共同财产提出异议。对此，杨×与郝×均表示诉争房屋为夫妻共同财产，并称愿将该房屋卖与沈×。同时，郝×还表示当时为李×出具定金收据时并不知道杨×将诉争房屋卖予李×。李×对郝×的陈述不予认可。2016年4月5日，依据李×申请，原审法院对诉争房屋进行了保全查封。上述事实，有杨×与李×签订的《买卖合同》、收条、杨×与沈×签订的《买卖合同》、《存量房屋买卖合同》（网签合同）、《补充协议》、房屋所有权证、结婚证、离婚证、收据、《个人贷款审批通知书》、录音及各方当事人陈述等在案佐证。本院认为本院认为：关于诉争房屋的权属认定，即是否为杨×与郝×的夫妻共同财产，杨×通过继承取得诉争房屋所有权之时，其与郝×处于离婚状态，故杨×取得诉争房屋时为其个人财产。虽然杨×与郝×在庭审中均认可该房屋为共有，但均未提供证据证明杨×通过法律行为将房屋权属转为夫妻共同财产，故不可能仅以当事人在庭审中的表态当然确认房屋权属。原审法院认定有误，本院予以更正。本案的争议焦点为“一房二卖”，如何履行。李×分别与杨×、沈×签订了两份房屋买卖合同，该两份合同均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。诉讼中，李×与沈×均要求杨×履行房屋买卖合同，办理诉争房屋的权属转移登记手续。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条第一款规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”该指导意见解决了如何根据法律、司法解释的相关规定，在个案中适用法律的问题，故可参照。本案中，将李×与沈×的履行合同情况相比，李×向杨×支付了定金10万元；沈×通过我爱我家公司居间向杨×支付定金38万元，办理了剩余购房款的贷款审批手续，缴纳了相关税费，并与杨×办理了网签手续。相比而言，李×与沈×同为合法的买受人，沈×支付了更多的专用性投资，合同履行程度更深。因此，原审法院确定杨×与沈×的房屋买卖合同优先履行，并指出杨×与李×的房屋买卖合同纠纷可通过合法途径另行解决，符合利益衡量的原则和维护交易秩序的价值取向，本院予以维持。综上所述，李×的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由杨×负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费17400元及第三人之诉案件受理费18600元，均由杨×负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费34800元，由李×负担（已交纳）。本判决为终审判决。
