非员工与公司签订《内部员工认购协议书》是否有效？
非员工与公司签订《内部员工认购协议书》是否有效？
非房产公司员工却以员工内部价120万元买到116平方的房子，在付了48万元后，拖着72万元不付款，被开发商告上法庭。近日，常熟法院审结了这起商品房销售合同纠纷案。
2014年1月24日，原告常熟某房地产公司与被告陈先生签订《内部员工认购协议书》一份，陈先生确认购买原告名下的商品房一套，总房款120万元分五期支付，协议还对房屋买卖其他事项进行了约定。双方在合同尾部盖章签字，合同尾部乙方签名处另载明有“张某”（系公司员工）。2014年1月25日，陈先生签署客户签约申报表一份（客户签字处无“张某”），向房地产公司申请签约购买该房屋。协议签订后，陈先生支付了首付款48万元，但是未按协议约定支付第三、四、五期房款共计72万元。在催讨无果后，2016年3月10日，原告将陈先生、张某告上法庭，要求支付余款72万元，并支付逾期付款利息。
陈先生认为，双方签订的《内部员工认购协议书》适用范围不当，其并非公司员工，且与协议上签字的张某并不相识，该协议书违反了行政法规的强制性规定，双方没有签订正式合同并办理网签备案，限制了陈先生的主要权利。所以，该协议书属于无效合同，房地产公司应承担无法继续履行的责任。
张某称，2008年进入原告公司工作，2015年离职。根据公司规定，其工龄超过五年，可以购买三套享受折扣的商品房，张某把名额都给了同事，当时根据经理朱某的要求在公司的电子办公信息平台系统上发出了一份内部员工购房申请。其并不认识本案陈先生，协议书上的张某签名也不是其所签，收到本案应诉材料时才知道陈先生以其名义购买了商品房。
法院审理后认为，双方在《内部员工认购协议书》上盖章、签名，系双方真实意思表示。该协议书对商品房的基本情况、总价款、付款方式、付款时间、交付条件、交付期限、违约责任、解决争议的方法等商品房买卖合同的主要内容均作了明确约定。协议签订时，原告就所售房屋已经取得商品房预售许可，协议签订后，陈先生已向原告支付购房款共计48万元，超过总房款的四成，部分履行了合同义务，协议双方已实际形成商品房买卖合同关系。涉案内部认购协议书，并没有将办理登记备案手续约定为协议生效的条件。虽然陈先生并非是原告公司员工，但双方签订了《内部员工认购协议书》，原告也接收了陈先生的付款，说明认可陈先生具有按照内部员工条件购房的资质，陈先生对其非员工身份明知，仍签订协议，表明当时其购房意思表示明确。所以，涉案《内部员工认购协议书》依法成立，真实有效。另，原告承认协议书尾部的张某签名不是张某本人所签，陈先生也承认签订协议时张某不在场，也不认识张某,已支付的房款48万元系陈先生所付，没有其他证据证实张某系合同当事人，因此，该份认购协议书对张某不具有约束力。陈先生在支付购房款48万元后，余款72万元至今未付，存在未按约全面履行合同义务违约行为，应承担违约责任，并应继续履行合同义务。最终法院判决陈先生支付原告购房余款72万元，并承担相应的逾期付款利息。
法官说法：根据相关规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案中，双方当事人签订认购协议后，虽未办理预售及网签备案，但并不能据此产生认购协议无效的法律后果。由此提醒购房者，买房时一定要仔细审核合同后再签字付款，签字付款后再后悔，为时已晚。作者：谭逸馨高少波
