房产专业律师靳双权解析一件房产共有案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房产共有案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
涉案房屋是肖娜、赵伟所共有，其中肖娜享有该房产80％的产权，赵伟享有该房产20％的权利。2010年4月17日，作为买方的梁浩与作为卖方的肖娜签订了一份《二手房买卖合同》，双方在合同中约定，肖娜将建筑面积为60平方米的房屋，以总价款一百一十六万元的价格卖给梁浩，用途为住宅。双方约定交易定金为5万元。梁浩应当在合同签订当日向肖娜支付一万元定金；在本合同签订并公证的七日内，再次向肖娜支付定金1万元。其余3万元定金待肖娜将房产证赎出之后转再给肖娜。双方仅约定了梁浩通过向银行抵押付款的方式支付剩余的购房款，而未约定向银行申请办理按揭贷款的具体时间。双方的违约条款中约定，任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款0.5％的违约金。
2010年4月12日，梁浩按照合同约定向肖娜、赵伟支付了购房定金3万元。肖娜、赵伟亦办理该房地产的按揭或者抵押贷款手续、办理过户等。2010年9月，梁浩与肖娜、赵伟以及银行签订了《按揭贷款资金监管协议》，委托该行对涉案房屋交易的价款进行资金监管。肖娜、赵伟还与银行签订了一份《二手房首付款委托管理协议》，委托该行对涉案房屋的首期款进行冻结管理。2010年9月13日，梁浩取得银行的《二手房贷款承诺函》，该行同意向梁浩发放贷款845000元用于购买涉案房产。
2010年9月27日，肖娜向银行称，“关于本人和梁浩在2010年4月17日签订的合约已于2010年8月5日作废。”并请求银行取消梁浩用涉案物业作担保的贷款申请。
2010年9月29日，梁浩委托律师向肖娜、赵伟发函，要求肖娜、赵伟于2010年10月10日前就涉案房屋买卖与梁浩的代理人协商解决方案。但此后，因双方未能协商一致，梁浩诉至原审法院。梁浩原审诉请：1、肖娜、赵伟连带双倍返还定金6万元；2、肖娜、赵伟承担本案诉讼费用。梁浩请求法院依法判决：1、肖娜、赵伟连带双倍返还定金6万元；2、肖娜、赵伟承担本案诉讼费用。
二、法院判决
在本案审理过程中，根据梁浩的申请，原审法院向银行进行了调查，银行表示其曾经收到过肖娜发出的一份传真，但具体时间已经无从查找。肖娜在传真中表示不想出售涉案房产了，并告知银行不要向梁浩发放贷款。
法院认为，梁浩与肖娜之间签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力。上述合同签订后，梁浩按照合同约定向肖娜支付了定金3万元，履行了合同约定义务。肖娜、赵伟亦按照合同约定出具了公证委托书，并配合梁浩与银行签订了《按揭贷款资金监管协议》和《二手房首付款委托管理协议》。梁浩也在2010年9月13日取得了银行按揭贷款承诺函。但在2010年9月27日，肖娜单方向银行要求取消与梁浩的交易，导致双方签订的《二手房买卖合同》最终不能继续履行。对此，肖娜具有过错，构成了违约。依照《二手房买卖合同》第十七条的约定，梁浩要求肖娜、赵伟双倍返还定金6万元，证据充足，理由正当，依法应予支持。
赵伟虽然未与梁浩签订《二手房买卖合同》，但赵伟作为涉案房产的共有人，在该买卖协议的履行过程中，亦配合梁浩出具了公证委托书、签订了《按揭贷款资金监管协议》、取得了银行按揭贷款承诺函，事实上参与了《二手房买卖合同》的履行，故应受该协议的约束。且庭审时，赵伟自愿确认梁浩第一项诉讼请求，是在法律范围对其权利的处分，未违反法律法规的禁止性规定，故梁浩要求赵伟对肖娜的上述债务承担连带清偿责任，理由正当，原审法院依法予以支持。赵伟辩称双方曾约定梁浩应于2010年8月15日办理资金监管手续，但梁浩超期未予办理，导致合同不能继续履行，双方均存在过错。但对于上述主张，赵伟并未举证证明，故对赵伟上述抗辩主张，原审法院不予采纳。
法院判决：
1、肖娜应于本判决生效之日起十日内向梁浩双倍返还定金6万元；
2、赵伟对肖娜的上述债务承担连带清偿责任。
上诉人诉称
上诉人肖娜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法改判为驳回梁浩的全部诉讼请求。
法院审理后作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案的争议焦点是：肖娜与梁浩哪一方存在违约行为。
肖娜主张其多次敦促并发短信给梁浩催促其去银行做首期款资金监管，但未能提供充分的证据证明，在本案中并无证据证明梁浩存在违约行为。在没有证据证明梁浩存在违约行为的情况下，肖娜在2010年9月27日单方面通知银行，表明要取消交易，是导致双方签订的《二手房买卖合同》不能继续履行的原因；肖娜的行为构成违约，应承担违约责任。肖娜主张梁浩和中介恶意串通欺诈肖娜、签订了违背本人真实意愿的《买卖协议》，依据不足，应当不予采纳；房产共有人赵伟虽然没有在涉案《二手房买卖合同》上签名，但其以办理公证委托等行为对《二手房买卖合同》进行了追认，肖娜主张该协议应属无效的理由不能成立。综上所述，肖娜的上诉理由均不能成立，对其各项上诉请求，法院应当不予支持。法院判决认定事实清楚，实体处理正确。
