知名房产律师靳双权解析一起无权代理案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权代理案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2013年5月31日，周锡作为卖方肖根的代理人，与买方朱典签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定肖根将涉诉房屋以总价款一百八十五万元人民币的价格出售给朱典；朱典应当于合同生效当日内向肖根支付三万元定金，定金交由双方所约定第三方监管，朱典将定金支付给监管方或打入肖根已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为肖根已收讫定金；朱典应当于2013年6月30日前（含当日）将首期款支付至监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中；2013年6月5日之前（含当日），朱典向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，肖根需配合朱典申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。
关于违约责任，合同约定如下：逾期交房15日内，肖根应当按照基于房屋总价款每日万分之五向朱典支付违约金，逾期交房超过15日，朱典有权退房，要求肖根退还已付款，并要求肖根按照朱典已付房款的百分之二十支付违约金。朱典逾期付款15日内，应按照基于房屋总价款每日万分之五向肖根支付违约金，逾期付款超过15日的，有权解除合同，朱典应当自合同解除通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的百分之二十向肖根支付违约金，肖根应退还朱典已付的全部款项。
2013年5月31日，朱典向周锡缴纳定金30000元，周锡向朱典出具收据。
周锡、肖根应将房地产证原件于签订合同五日内交给居间方，并与朱典前往银行办理资金监管手续，而在第三天、第四天时，朱典一直催促，但周锡声称肖根不同意交出房地产证原件。
朱典遂将肖根和周锡告上法庭，请求法院判令：1、解除原告与二被告一签订的《二手房买卖合同》；2、两被告双倍返还定金人民币60000元；3、两被告赔偿原告损失（按房屋增值价款计算暂估算人民币100000元，最终以评估价值与合同价值的差额为准）。
二、法院判决
根据周锡的申请，法院依法追加盛世公司为本案被告。在庭审中，周锡称其没有直接收取该30000元定金，而是由盛世公司直接将定金托管并占有，应当由盛世公司对原告承担返还定金的义务。而朱典在辩论中称，盛世公司收取的3万元与其无关，肖根、周锡应自行向盛世公司追索。
法院认为，周锡在没有代理权的情况下以涉案房屋所有权人即肖根的名义与朱典签订《二手房买卖合同》，后未经肖根追认，对肖根不发生效力，周锡的行为构成无权处分。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，原审法院对朱典有关解除涉案《二手房买卖合同》的诉请予以支持。周锡还应依照合同约定承担支付违约金的责任。
依照合同约定，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，且在合同备注处双方约定，卖方代理人（即周锡）愿意承担该合同之上的一切责任和义务。故朱典据此主张周锡双倍返还定金60000元符合法律规定，法院予以支持。
本案中，朱典从签订合同到知道肖根不愿意出售房屋相隔时间并不长，合同履行的内容尚少，朱典亦未能提供充分证据证明其遭受的损失，且朱典在签订合同时未谨慎审查权利人的授权情况，存在一定的过错，故朱典要求肖根、周锡赔偿损失的诉求，不予支持。
法院判决：
1、解除朱典与周锡于2013年5月31日签订的《二手房买卖合同》；
2、周锡自本判决生效之日起五日内向朱典双倍返还定金人民币60000元；
3、驳回朱典的其他诉讼请求。
周锡不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销上述民事判决的第一项，依法改判为周锡与朱典于2013年5月31日签订的《二手房买卖合同》未生效；二、撤销上述民事判决的第二项，依法改判为由周锡或盛世公司向朱典返还定金人民币30000元。
二审法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，周锡没有取得代理权而以肖根的名义与朱典签订涉案《二手房买卖合同》，依据相关法律规定，属于无权代理。依据《民法通则》第六十六条和《合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
本案中，周锡没有代理权而以肖根的名义与朱典签订《二手房买卖合同》，并约定其愿意承担该合同之上的一切责任和义务，而肖根对其代理行为不予追认，依法应由周锡自行对签订《二手房买卖合同》的后果承担责任，即周锡成为《二手房买卖合同》的一方当事人，应承担合同责任。因肖根对周锡的代理行为不予追认，周锡不能履行合同，致使朱典不能实现合同目的，朱典请求解除合同并主张周锡承担双倍返还定金60000元的合同责任符合法律规定，依法应予支持。
