房产律师靳双权点评一件房屋买卖无权代理案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房屋买卖无权代理案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
庄云燕和徐冲霄是夫妻。
2015年3月16日，周锡与庄云燕（实为徐冲霄代签字）签订了一份《二手房买卖合同》，约定徐冲霄将涉案房屋转让给周锡，房屋总价款为四百六十万元；周锡应当向徐冲霄支付十万元定金，在2015年5月10日之前将剩余首期款一百九十万元支付到双方约定银行监管的账户内，配合银行办理按揭贷款手续。
双方的违约条款规定，逾期交房15日内，徐冲霄应当按照基于房屋总价款每日万分之五向周锡支付违约金，逾期交房超过15日，周锡有权退房，要求徐冲霄退还已付款，并要求徐冲霄按照周锡已付房款的百分之二十支付违约金。周锡逾期付款15日内，应按照基于房屋总价款每日万分之五向徐冲霄支付违约金，逾期付款超过15日的，有权解除合同，周锡应当自合同解除通知到达之日起15日内按照累计的逾期应付款的百分之二十向徐冲霄支付违约金，徐冲霄应退还周锡已付的全部款项。
徐冲霄应当于合同签订之日起45日内还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。
同日，周锡向庄云燕的银行账号转账支付购房定金十万元。
2015年5月8日，周锡向庄云燕、徐冲霄送达催告函，要求庄云燕、徐冲霄于2015年5月10日前履行合同所约定的内容。
2015年6月6日，周锡向庄云燕、徐冲霄发出《解约通知函》，要求：1、解除双方之间签订的《二手房买卖合同》，2、返还购房定金10万元，支付转让总价款20%违约金83.2万元。
2015年7月，周锡向法院起诉，请求判令：庄云燕、徐冲霄连带返还周锡购房定金人民币10万元，并支付周锡购房违约金83.2万元（成交价416万元*20%），合计：93.2万元。
二、法院判决
庄云燕表示该涉案房屋系其婚前购买，属于个人的财产，徐冲霄无权擅自处分。徐冲霄表示其未向周锡提供过庄云燕的任何授权文件，也已告知周锡涉案房屋系庄云燕的婚前个人财产，周锡了解与徐冲霄签约的风险但始终未采取任何合理合法的措施，周锡自己对与徐冲霄签约负有重大过错，所以周锡和徐冲霄应按过错各自承担责任。
周锡为证明庄云燕同意徐冲霄出售涉案房屋一事，向原审法院提交了周锡妻子刘芳多次和徐冲霄的通话清单，周锡妻子刘芳和徐冲霄往来短信内容，周锡妻子刘芳和徐冲霄通话文字材料。
法院认为，周锡、庄云燕、徐冲霄及顺天公司于2015年3月16日签订的《二手房买卖合同》系混合合同，合同内容囊括了周锡与庄云燕、徐冲霄之间的房屋买卖合同法律关系以及周锡、庄云燕、徐冲霄与居间方的居间合同法律关系。因庄云燕未在合同上签字确认，亦未向徐冲霄出具书面授权，故涉案的《二手房买卖合同》对庄云燕不发生法律效力，周锡要求庄云燕支付违约金的诉求无事实与法律依据，故法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案房屋系庄云燕个人婚前财产，其不同意徐冲霄出售涉案房屋，亦未授权徐冲霄出售涉案房屋，而徐冲霄在《二手房买卖合同》中代理人一栏中已签字并按手印，该合同所产生的法律责任均由徐冲霄承担。另外，本案中周锡在明知徐冲霄非涉案房屋的所有权人且在未查看徐冲霄的是否有庄云燕授权的情况下，仍与之签订合同，对于合同最终未能生效，周锡亦存在一定过错。关于违约金，庭审中徐冲霄申请对违约金进行调整，以周锡的实际损失为基础，兼顾周锡、徐冲霄的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则酌定徐冲霄向周锡支付违约金400000元。故法院判决：
1、庄云燕、徐冲霄应于本判决生效之日起十日内向周锡返还定金100000元；
2、徐冲霄应于本判决生效之日起十日内向周锡支付违约金400000元；
3、驳回周锡的其他诉讼请求。
徐冲霄不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审民事判决第二项。
二审裁判结果
1、 维持一审民事判决第一项；
2、撤销一审民事判决第三项；
3、变更一审民事判决第二项为：“徐冲霄应于本判决生效之日起十日内向上诉人周锡支付违约金人民币400000元，庄云燕对此承担连带清偿责任”；
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，通过分析，可以得出，本案争议焦点问题是：一、徐冲霄在未经庄云燕书面授权的情况下以庄云燕代理人身份签订涉案《二手房买卖合同》，徐冲霄所应承担的法律责任如何认定；二、对于徐冲霄应承担法律责任而形成的对外债务，是否属于徐冲霄与庄云燕的夫妻共同债务，庄云燕应否对该债务承担连带清偿责任。
关于第一个争议焦点，可以这样考虑，涉案《二手房买卖合同》未由庄云燕签字，徐冲霄以庄云燕代理人的身份签署该合同时并未取得庄云燕的授权，事后亦未得到庄云燕的追认，故徐冲霄的行为属无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权，却以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，涉案《二手房买卖合同》虽对庄云燕不发生法律效力，但因该合同所产生的相应民事责任应由无权代理人徐冲霄予以承担。而周锡亦未对徐冲霄是否具有代理权限进行充分审查，在对方未出具授权委托书的情况即签订合同，亦存在过错，法院根据当事人的过错程度和实际损失等相关情况，基于公平原则酌定徐冲霄向周锡承担400000元违约责任，合法有据。周锡主张徐冲霄在签订合同时已与庄云燕进行了沟通，庄云燕对涉案房产的交易是知情并同意的，无充分证据予以证实。
关于第二个争议焦点，徐冲霄因无权代理行为而对周锡负有债务，该债务系在徐冲霄与庄云燕婚姻存续期间产生可以看出，徐冲霄系为庄云燕及其家庭共同利益而出售房产，故徐冲霄因其行为所承担的债务应认定为其与庄云燕的夫妻共同债务。周锡关于庄云燕应对徐冲霄所负债务承担连带责任的上诉主张成立。
综上所述，徐冲霄的上诉请求不能成立，本院不予支持；周锡的请求部分成立，二审法院判决认定事实清楚，适用法律恰当。
