房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起恶意串通（合同无效）案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
2007年4月2日，赵一凯与王芬萍签订一份《二手房买卖合同》，约定王芬萍将建筑面积为83.18平方米的涉案房屋，以总价款肆拾万元的的价格出售给赵一凯。合同签订后，赵一凯接收房屋并入住，至今尚未办理房屋房屋产权过户手续。
该房屋是王芬萍与大德公司签订《回迁安置房买卖合同》之后购买的房屋。王芬萍在2012年将《回迁安置房买卖合同》中涉案房屋的购买人有王芬萍改为其子周锡。现如今，房屋一直在大德公司名下。
2012年6月，赵一凯将王芬萍、周锡、大德公司告上法庭，要求大德公司将该房屋过户到王芬萍名下，王芬萍在取得房屋所有权证书后15日内，将该房屋过户至赵一凯名下。法院认为，赵一凯已支付全部购房款，王芬萍、周锡在明知王芬萍已将房屋出售的情况下擅自将《回迁安置房买卖合同》的购买人变更为周锡，侵犯了赵一凯的合法权益显属不当。故支持了赵一凯的诉求。2013年1月8日，周锡取得涉案房屋所有权证书。
2013年3月17日，周锡与毛玲燕签订《二手房买卖合同》，约定：周锡将涉案房屋以二百三十五万元的价格出售给毛玲燕。毛玲燕于2013年3月21日支付周锡定金三十五万元，在周锡正式交房后再由毛玲燕给付周锡剩余购房款二百万元。2013年3月20日，周锡出具收条，认可收到毛玲燕支付的20万元首付款。
2013年3月22日，涉案房屋产权转移登记至毛玲燕名下。
2013年4月9日，原审法院执行裁定书，载明赵一凯于2013年2月5日申请执行上述民事判决，并裁定查封涉案房屋。毛玲燕向执行法院提出执行异议，原审法院于2014年6月17日作出执行裁定书，裁定毛玲燕提出的执行异议理由成立，中止对涉案房屋的执行。2014年7月4日，赵一凯以毛玲燕、王芬萍为被告对执行裁定书提起申请执行人执行异议之诉，请求法院判令：1、周锡与毛玲燕于2013年3月17日签订的《二手房买卖合同》无效；2.毛玲燕将涉案房屋过户至赵一凯名下。目前，涉案房屋仍处于查封状态。
2013年3月周锡接到法院执行通知之后，拒不执行生效判决，擅自将涉案房屋出售给毛玲燕并将房屋产权人变更为毛玲燕，致使民事判决书无法执行，被判处拒不执行判决罪一年。
二、法院判决
本案审理中，赵一凯提供周锡与毛玲燕于2013年3月21日签订的《二手房买卖合同》一份，该合同载明周锡将涉案房屋以150.2万元的价格出售给毛玲燕。赵一凯另提供网页打印件若干页，用于证明与涉案房屋同地段的房屋同期销售单价在36099元至49857元之间，周锡与毛玲燕约定的房屋售价明显低于市场价。周锡与毛玲燕对《二手房买卖合同》的真实性表示认可，称该合同与2013年3月17日签订的《北京市二手房买卖合同》为阴阳合同，该合同为用于网签及支付税款用途的合同，合同载明的交易价格虽为150.2万元，实际交易价格为235万元，签订阴阳合同的目的是避税。王芬萍、周锡、毛玲燕质证认为网页打印件不能单独作为证据使用，赵一凯查询的小区均为高档小区或商品房小区，涉案房屋所在的莲怡园二区是拆迁回迁房屋，同期的价格在2.5万元至2.8万元之间，双方交易的单价为2.8万余元，系正常交易。法院经过查明事实后判决：
1、毛玲燕于本判决生效后七日内协助王芬萍办理涉案房屋变更登记手续，将涉案房屋变更登记至王芬萍名下，王芬萍将房屋变更登记于赵一凯名下；
2、驳回赵一凯的其他诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案的争议焦点为周锡与毛玲燕就涉案房屋签订的房屋买卖合同的效力以及涉案房屋的所有权归属问题。就涉及的相关问题，依次论述如下：
首先，关于周锡是否有权处分涉案房屋。根据生效判决认定的事实，涉案房屋原系王芬萍与大德公司签订《回迁安置房买卖合同》所购买，王芬萍在取得房屋所有权证之前又将涉案房屋出售给赵一凯。后因王芬萍、周锡擅自将《回迁安置房买卖合同》记载的购房人变更为周锡，原审法院作出生效民事判决，依法认定王芬萍、周锡擅自变更购房人的行为侵犯了赵一凯的合法权益显属不当，并判令王芬萍、周锡有义务在大德公司的配合下将涉案房屋产权过户至王芬萍名下，再由王芬萍将涉案房屋过户至赵一凯名下。尽管上述生效判决作出后涉案房屋错误登记至周锡名下，但是依据生效判决，周锡并非涉案房屋合法的所有权人，并且其有义务配合王芬萍履行生效判决所确定的过户义务。周锡拒不执行上述生效民事判决的行为，已经触犯刑法，被判决判处刑罚。综合上述事实，可以认定周锡并非涉案房屋的合法所有权人，无权处分涉案房屋。
其次，关于周锡与毛玲燕就涉案房屋签订的相关房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，周锡、毛玲燕均认可双方关于涉案房屋的买卖合同均系自愿签订，赵一凯现提供的证据不足以证明毛玲燕在签订合同时明知涉案房屋存在相关纠纷，亦不足以证明毛玲燕与周锡存在恶意串通的行为或者上述合同存在其他法定无效情形。尽管双方为避税目的而签署了阴阳合同，导致涉诉《二手房买卖合同》中关于房屋价款的条款存在差异，但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的，该价格条款无效，不影响合同其他部分的效力。同时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，赵一凯要求确认周锡与毛玲燕日签订的《二手房买卖合同》无效的请求，缺乏事实及法律依据。
再次，关于涉案房屋的所有权归属问题。根据查明事实，王芬萍于2007年与赵一凯签订《二手房买卖合同》将涉案房屋出售给赵一凯后，即已将涉案房屋交付给赵一凯，赵一凯亦支付了全部购房款，并对涉案房屋合法占有并使用至今。生效的民事判决亦已认定王芬萍、周锡负有协助赵一凯办理涉案房屋所有权过户之义务。反观毛玲燕，其系在上述民事判决生效后于2013年从周锡处购买涉案房屋，毛玲燕虽已经办理了涉案房屋产权过户登记，但周锡作为无权处分人无法向毛玲燕交付房屋，毛玲燕亦未完全按照合同约定支付全部购房款，因此双方签订的房屋买卖合同并未履行完毕。综合上述事实，基于以下理由，毛玲燕不能基于过户登记取得涉案房屋所有权：第一，毛玲燕在购房时未能尽到合理注意义务，其办理涉案房屋所有权过户登记并非善意。在毛玲燕购房前，王芬萍已将涉案房屋交付赵一凯，赵一凯对涉案房屋进行了合法、公开、善意的占有和使用。毛玲燕作为理性的购房人，其购房时理应先行对房屋的权利及事实状态进行合理的审查，理应注意到涉案房屋已先为他人占有，其通过看房及进一步向房屋实际占有人核实即可发现周锡对涉案房屋的处分权存在瑕疵。毛玲燕虽抗辩称其曾实地看过涉案房屋，但其未能对此提供充分证据予以证明，其所述的看房情节亦有相互矛盾不合情理之处，无法自圆其说。第二，从诚实信用原则、公平原则和经济效益原则考虑，赵一凯的权利保护顺位应当优先于毛玲燕。两相比较，赵一凯签订购房合同在先，已完全履行合同付款义务并已先行合法占有涉案房屋较长时间，且对涉案房屋进行了居住利用和添附改造；而毛玲燕系从无权处分人周锡处购买涉案房屋，签订购房合同在后，既未支付全部购房款亦未实际占有房屋，且在购房时未能尽到合理注意义务存在一定过失。综上，虽然周锡已经将涉案房屋所有权过户登记至毛玲燕名下，但周锡并非合法所有权人无权处分涉案房屋，且毛玲燕未能尽到合理注意义务存在过失，因此毛玲燕不能基于过户登记成为涉案房屋所有权人，毛玲燕应将涉案房屋所有权转移至合法所有权人名下。
最后，关于赵一凯要求毛玲燕将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求。根据生效的民事判决，涉案房屋应由原所有权人大德公司过户至王芬萍名下，再由王芬萍过户给赵一凯。根据合同的相对性以及生效判决内容，赵一凯仅有权请求王芬萍、周锡向其履行房屋过户的义务，因此赵一凯要求毛玲燕将涉案房屋直接过户至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。根据本案查明事实并结合生效民事判决内容，毛玲燕应将涉案房屋所有权转移至王芬萍名下。因此，法院的判决是正确的。