资深房产律师解析一起无权代理的合同效力案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分房产纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
高宝亮与刘芬于1975年6月4日登记结婚，双方均系再婚。再婚前，高宝亮有三子，分别是高山、高峰、高磊；刘芬有二子，分别是高洋、高海。再婚后，双方未再生育子女。高宝亮、刘芬分别于1990年1月和2013年8月去世，继承人未就被继承人的遗产进行继承分割。高宝亮与刘芬再婚时，高山、高峰、高磊跟随二人在运输公司居住，高洋、高海跟随其姥姥（刘芬之母）共同生活。1981年，运输公司将东城区一套房屋405号分配高宝亮、刘芬，高山、高峰、高磊分别在1984年和1986年结婚后搬出居住，405号房屋由高宝亮、刘芬夫妇居住。
高宝亮去世后，运输公司于1997年5月24日与刘芬签订《职工购买房屋合同书（现住房）》，购房合同约定：刘芬按照成本价购买涉案房屋，总价款20000元，售房过程中折算了夫妻双方的工龄。2002年3月22日，刘芬取得房产证。
2009年5月3日，刘芬（出卖人）与高海（买受人）签订房屋买卖合同，约定刘芬将涉案房屋以22万元的价格出售给高海，并办理了过户。后，高海认可该房屋是属赠与，房款并未实际交付，该房屋于刘芬去世后处于出租状态。高海称该房屋的购房款为其所出，并提供了1997年5月份的存款利息清单，但是高山等被告并不认可该证据，高海为提供其他证据。
二、法院审理
一审法院经过审理后认为高宝亮去世之后并未对其遗产进行析产，刘芬购买该涉案房屋是在高宝亮去世之后，但是使用了高宝亮的工龄，虽然高海称自己是涉案房屋的实际出资人，但是其提供的证据并不能证明其出资，所以法院认定该涉案房屋属于高宝亮和刘芬的夫妻共同财产，该房产在未进行析产之前属于共同共有的状态，刘芬擅自处分该房产属于无权处分，其他继承人未追认，因此认定其与高海之间签订的房屋买卖合同无效。
高海不服一审判决，上诉至二审法院，二审法院经过审理后维持了一审判决。
三、法院判决
一审判决：
确认刘芬与高海于1999年5月3日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
1.涉案房屋的权属
本案争议的焦点在于涉案405号房屋究竟是刘芬的个人财产，还是高宝亮与刘芬夫妇的夫妻共同财产。根据查明的事实，运输公司将涉案房屋分配给高宝亮和刘芬，高宝亮去世后，家庭成员未就其遗产进行继承。运输公司于与刘芬签订房屋买卖合同，刘芬按照成本价购买了涉案房屋，高海虽然称购房款系其交纳，并且提交了其名下1997年6月的存款利息清单，但是原告三人对此证据并不认可，且利息清单属于一种静态证据，其时间与刘芬购房时间不相符，故法院不能认定房屋系高海出资购买。在没有证据证明购房款系刘芬以个人财产支付、且各继承人未就高宝亮遗产发生继承的情况下，从购房当时的工资收入状况及消费水平分析，该房产不排除以高宝亮、刘芬共同财产购买。
2.关于使用已故配偶的工龄购买房屋的问题
民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。按照当时我国城镇住房改革制度的相关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。购买的房改房一般为已经入住的原公有住房转化而来。
首先，405号房屋是分配给高宝亮、刘芬的承租公房转化而来，高宝亮、刘芬均是405号房屋的公房承租人，且一直在405号房屋内居住，《职工购买房屋合同书（现住房）》也明确约定乙方（夫妻双方）此次购买的住房必须是现住房，享受了工龄优惠政策；
第二，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，刘芬取得成本价购房的福利，也考虑了已故配偶高宝亮对社会、对单位的贡献，因此成本价购房是对夫妻双方的政策性补贴，而不是对刘芬一人的福利；
第三，根据北京市运输公司的购房政策，刘芬、高宝亮的工龄折抵了一部分购房款，因此工龄被量化为一定的经济价值作为刘芬、高宝亮购房的出资。房屋所有权证是国家房屋管理部门对房屋权属的确认，其取得只是购房过程中的一个环节，而购房应以购房合同的签署时间为依据。刘芬取得405号房屋所有权证的时间虽在2003年，但其实际购房时间是1998年。高海抗辩称购房时应适用最高人民法院发布的[2000]法民字第4号复函，由于该函于2003年2月因与现行房改政策不一致而被废止，因此高海称已死亡配偶的工龄优惠，只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益的抗辩意见。
3.无权处分的合同效力
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。综上，405号房屋应为高宝亮与刘芬的夫妻共同财产。高宝亮去世后，在未发生继承的情况下，刘芬自行将405号房屋以买卖的形式转让给高海的行为，损害了其他继承人的相关权利。故高山、高峰、高磊要求确认刘芬与高海签订的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，法院支持。
