楼上卫生间漏水该谁管？屋顶漏水，维修责任又该谁承担？
一、楼上卫生间漏水该谁管？
某小区业主张女士说，在入住一年多后,楼下邻居反映她家卫生间漏水，但两家并未因此红过脸，都很想好好解决问题，于是双方找到相关单位希望处理此事。开发商认为房子已经全部卖完，这事该找物业公司：物业公司却认为这事该张女士出钱。
漏水是小区中高发问题之一,修缮多要破坏装修，特别麻烦。下面我们对此问题做一全面解答：
卫生间漏水原因有二：一是防水层破坏，二是管线损坏。
第一代种情况比较普遍，一般屋面防水保修期为3-5年。在实现中,我们常会遇到以下几种情况：
1、保修期内，精装修房卫生间因防水层损坏漏水怎么办？
一般该由开发商负责，因使用不当造成损害，则由行为人修复。
2、保修期内，毛坯房卫生间因防水层损坏漏水怎么办？
如果在验收房屋时业主曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由业主负责。
如果业主没有亲自确认，开发商只是有竣工验收合格证，但开发商能证明业主为认为损害的由业主负责；不能分清责任的，双方协调解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后的责任方负责。
3、开发商、物业公司不配合怎么办？
在漏水问题上，开发商不配合、物业公司不配合的情况时有发生，当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反应情况或向人民法院起诉。
4、保修期外卫生间防水层自然损害怎么办？
房屋是一种特殊的商品，其特殊性之一就在于房产的不同所有人之间存在结构相连部分或共有、共用设备和附属建筑，这叫异产毗连房屋。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九零条规定：凡异产毗连房屋发生自然损坏，所需修身缮费用由涉及的所有人按份额比例承担。
5、保修期外卫生间防水层因人为损坏怎么办？
建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定房屋因使用不当造成损害，由责任人负责。
6、邻居不配合怎么办？
对于邻居不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十一起条规定，异产毗连房屋的自然损害，因及时修缮，不得拖延或拒绝；否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。根据这个规定，如果你的邻居不配合，你可以向物业公司“求助”，因为协调业主之间的关系是物业公司的义务；如果不成，可向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院起诉。
7、保修期内因管线损坏造成漏水怎么办？
在保修期内，一般应该由开发商负责。因使用不当造成的损害，则应由行为人负责。
8、保修期外因管线损坏造成漏水怎么办？
管道属于公用设施，是整体设施设备的一部分，可启用公共维修基金。
二、屋顶漏水，维修责任谁承担？
如果屋顶渗漏为房屋质量问题，开发商在保修期内承担维修责任。
首先应当确定屋顶渗漏的原因是属于房屋施工时存在质量问题，还是因为屋主在装修或使用不当造成的。对此，建议可以聘请专业的机构进行鉴定。如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。经鉴定屋顶渗漏为房屋质量问题，则看该房屋部位是否还在开发商承担的保修期限内。开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶防水的保修期是５年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。
物业管理公司对于超过保修期的共用设施承担维修责任。购房者在办理产权证前已经交纳了购房款一定比例的维修基金，这笔维修基金只能在保修期届满后用于对小区内共用设施的维护和更新，不能用于业主房屋自用部分的维修。
综上所述：
1、如果您屋顶渗漏属于商品房质量问题，在保修期内应当由开发商负责免费维修；
2、如果您屋顶已经过了保修期，但由于顶层屋顶属于共用设施，应当由物业管理公司使用维修基金进行维修；
3、如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。
转自《中国物业管理师》
