案情：
    某房地产公司于１９８３年将其开发的一项目房产卖给该公司的高层管理人员。购房合同签订之前，买方先付了房价１０％作为预付款，双方在购房合同中约定：自合同订立之日起２０日内，买方应支付余下９０％的房款。直到２００２年６月，购房人仍未缴足房款。购房人已于其间入住。但房地产公司也未按合同约定，协助购房人办理产权过户手续，后该公司分立，当初购房的大部分高层管理人员跳槽至其他公司。现房地产公司为收回房款，将购房人诉至法院，要求上述购房人或补足房款或退房结算。

    评析：

    本案中的购房合同签订于１９８３年，合同中约定的付款期限为合同订立之日起２０日内。时至今日，已有十多年，房地产公司无任何证据证明其曾要求购房人向其支付房款。依据现行法律，房地产公司请求购房者付款的诉讼时效已届满，即房地产公司已不能请求法院责令购房人向其履行付款义务。


    由于双方始终未办理房屋所有权过户手续，所以房屋产权仍属于房地产公司。但事实上房地产公司又未占有房屋；购房人虽未取得房屋所有权，其却于事实上占有房屋。双方因时效问题均不能请求法院判令对方支付欠款或协助办理过户手续。现行法律在此时既否定了权利人的胜诉权，又未赋予义务人某种权利。


    我国民法通则上没有关于取得时效的规定，仅有关于诉讼时效的规定。现行法律不承认取得时效制度，是因为原有民法理论认为取得时效有背于社会主义道德，即使是以公然地、和平地方式进行占有，仍然有违社会共同生活准则。在本案中，房地产公司作为所有人不能行使相应的权利，而购房人也不能使自己的占有合法化，法律调整在此出现了真空。因此，从我国目前的司法实践来看，确有建立取得时效的必要：


    其一，建立取得时效，有利于稳定民事流转关系。在现实社会中，一种事实状态若能持续一段时间，社会当然可能将其视为合法的。而且，在这一事实状态的基础上，不免形成一种相对稳定的社会关系，在此基础上又可以形成多重的其他社会关系。如果在经过了相当长的时间后，对此既成的关系予以推翻，虽保护了权利人的所有权，但对于占有者及占有者在占有过程中与他人建立起的各种经济关系会造成巨大的破坏。反之，如对占有人的权利加以确认，使长期存在的经济关系得到保护，这是与法律所维持的和平生活及社会秩序的目的相符。另外，从权利人长期不行使权利，占有人却在积极地使用占有物的角度来看，法律如果对后者加以保护，不仅有利于稳定民事流转关系，同时也有利于达到物尽其用的效果。


    其二，取得时效制度与现行的诉讼时效制度互相配合，相得益彰。取得时效是相对于所有权而言的，诉讼时效是相对债权而言，诉讼时效不能解决所有权的问题。当权利人丧失了请求法院强制债务人履行义务的胜诉权之后，权利人并未丧失其所有权。只不过权利人此时享有的仅是空虚所有权，使得财产的事实状态与法律状态严重脱节。取得时效有其自身固有的作用与价值——在法律上对长期持续的事实状态予以承认，这是其他法律制度所不能替代的。诉讼时效与取得时效既相互独立，各自发挥其功用，又互为表里，相互依存。诉讼时效使原权利人丧失其在法律上的请求权，取得时效则使原权利人丧失了事实上的请求权，使得新权利人的权利达到完满的状态，最终形成法律与事实的和谐统一。


    其三，从实务角度看，亦有设立取得时效制度之必要。依照我国现有的法律规定无法解决上述案件中的争议。法院往往以诉讼时效完成而对此类争议不予受理或裁定驳回起诉，将此类争议推出门外，而双方当事人需要解决的问题，双方之间亟待调整的社会关系根本得不到解决，双方当事人之间的财产关系仍处于不确定状态。


    法律是社会的调节器，源于社会，服务于社会，社会生活中有需要，且当此种社会矛盾带有一定程度的普遍性时，法律自当予以调整。这也是当今世界上绝大多数国家和国际社会都普遍承认取得时效的原因。笔者期望在我国物权法制定过程中，将此制度纳入其中。


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