借名购房存在的风险。
拿到关键证据,别让借名购房毁了你的一生
借名人：支付购房款的人； 出名人：房屋上登记的人
借名买房不知什么时候成为了房屋买卖纠纷的一个热点问题，借名人和出名人在最开始借名买房期间双方是和睦相处的，然而在房屋价值快速上涨的时期可能会失去了当初允诺的诚信，在巨额金钱面前各种反悔和纠纷产生。既然借名买房的事实因种种客观原因不能消除，那么当面临借名买房纠纷时，应该如何处理和应对呢？
一
什么是借名买房？
在北京是有一个特殊的原因，“限购政策”施行之后，很多有购房需求的人是没有购房资格的，即使签订了买卖合同也没有办法办理过户，在这情况下很多购房者就采用了借用亲戚、朋友或者通过介绍的其他人的名义来购买房屋，购房款却是自己支付的，登记在他人的名下。
一般情况下，购房合同都是由出名人签署的，购房款则是由借名人支付，房子由借名人居住使用。在物权登记的角度，出名人是房屋法律上的权利人和产权人。借名人虽然是出资、使用了，但不是法律登记上的产权人。所以出现了产权人和使用权人分离的情况。
二
借名买房会有什么法律风险？
(一)对出名人的法律风险
1.北京的限购政策规定，把自己的购房资格借给别人用的，就没有了再次购买房屋的资格；
2.出名人不仅没有了购买商品房资格，还没有了申请经济适用房的资格；
3.很多购房人会采用贷款的方式购买房屋，贷款买房借名人没有按时偿还贷款的，出名人如果不还贷款的，会有信用不良记录。但出名人偿还贷款了，这代还款的债权问题不容易举证。
(二)对借名人的法律风险
1.借名人不是房产证上登记的房屋产权人，出名人是房屋产权人。出名人可以去房管部门要求挂失房产证，随后将房屋抵押。
2.出名人在挂失房产证后将房屋出卖。
3.当出名人欠有巨额债务的时候，房屋有可能经债权人的申请被法院查封、扣押或者拍卖等司法的程序。
4.当出名人离婚的时候，房屋有可能被算作共同财产分割掉。
5.当出名人死亡，房屋算遗产被继承，也就是说出名人的配偶也有权将房屋出卖、抵押等。
三
借名买房应注意怎样收集有利的证据？
借名买房当中借名人应当如何去保护自己的权益，尽量收集对自己有利的证据，这样在出现纠纷时有更多的保障。以借名购房的方式购买房屋的是有风险的，在借名买房的过程中尽量的把出钱方，也就是借名人的风险降到最低。在出现纠纷的时候能够去正视双方出现的借名买房的法律关系，借名人出资了，居住了房屋，这样可以去经过法院的诉讼程序将房屋变更为自己的。
(一)签订书面协议
借名人和出名人一定要签订书面的协议，在书面协议中一定要写清楚彼此的法律关系是“借名买房”。处理的案例中，出名人以借款的方式去操作，在真正处理纠纷的时候，还要更多的力量去解释和更多的证据去辨别这件事情不是借款的法律关系，而是借名买房的法律关系。如果说，已经按照借名买房的书面协议，则十分明确双方的法律关系，这点尤其重要。一旦出现了任何的纠纷，书面协议首先可以减轻很多举证责任，比如双方借名买房的事实的法律关系的认定。其次，也就是“白纸黑字”写清楚双方的实际行为的规范性，更有利于对自己权益的保护。律师建议，不管是亲戚、朋友之间必须签订书面协议。
(二)保留付款证据
对于借名人来说，一定要保存好购房中的一切书面手续，最核心的是必须留存付款的证明，这是能够证明出资、证明是借名买房、证明是实际出资人等关键性证据。如果是贷款的，每次还款的时间记录必须留存。简单讲，借名买房对于借名人来讲，最重要的证据是他的出资证据。
(三)留存装修或者居住方面的证据
出资是首要的关键性证据，还有一个重要的情况就是借名买房后，借名人自己居住或者给自己的亲朋好友居住。这时，需要有自己装修方面的证据和居住情况的证据，与出资的证明一起来证明是一个借名买房的法律事实。对于借名买房的借名人来讲，其保护自己的权益的方式有3个重要的点：1.双方要签订书面协议，写清楚是借名买房的这一情况；2.要留存好出资的证明、购买房产时缴税还有其他的发票和收据等能够证明出钱的证据；3.装修或者居住方面的证据，主要是书面的证据。
四
借名买房纠纷法院处理的一般情况
在北京来讲，法院会如何处理借名买房纠纷，第一种是会判决借名人胜诉；第二种是会判决出名人胜诉。
(一)出名人取得房屋所有权
—、即出名人要回了房产
判决出名人胜诉的，一般情况是出名人起诉借名人确定房子是自己的，把房子要回来，这种情况绝大多数发生在政策性保障住房，包括经济使用房、两限房等保障低收入家庭住房困难的房屋借名买房中。因为政策性的保障性住房在性质上是向低收入困难家庭出售的，与市场上任意交易的商品房有本质的不同。但是，很多人是不具备经济性住房和两限房的条件而申请，想再把房子卖掉，当初的天通苑是有很多这种情况的，出卖价格很便宜。但经过几年房价升高后，就通过法院起诉的方式想把房子要回来。关于保障性住房购买人是否具有购买资格是经过严格的程序和审查，这类房是限制上市交易的。但是很多人私自地在没有取得房子的时候，与他人签订借名买房的协议，这种行为与国家制定推行的保障性住房的政策目的是相违背的，不仅损害了潜在的需要去申请购房资格的群众利益，也损害了社会公共利益。所以在这种情况下，法院一般会认定双方针对这种保障性经济住房的借名买房的协议是无效的。根据我国法律规定，借名买房的协议是无效的话，产生的后果就是房屋仍是归出名人所有。
(二)借名人取得房屋所有权
二、即借名人变成房屋产权登记人
一般来讲商品房、单位的房改房或者拆建安置房是可以实现这个目的。在10年9月29日国十条颁布，限定的条件是居民第三套住房以上的暂停发放贷款。随后京十二条更加严格，不能提供一年以上纳税证明或社保的非本市的居民是暂停发放住房贷款的，同时规定同一个购房家庭在本市只能购买一套商品房。在11年京十五条更加严格，规定非京籍的购房者必须有连续五年以上的社保或者纳税证明。这种种的限购让许多在北京工作的人，没有北京户口的非京籍的人很难有购房资格。这种情况下，很多没有购房资格的人通过有购房资格的亲戚、朋友或者他人介绍，达成借名买房这样的一个情况。法院在查明确实是借名买房的，没有损害政策性福利分房的，一般会支持借名人的需求。但是，支持这个诉求的前提是，还是需要他本身就具备了购房资格，比如，已经满足五年的社保等，这样起诉到法院去是可以胜诉的。
五
借名买房的认定和处理
当出现了借名买房的纠纷应该如何处理？原则上必须经过法院的诉讼，有法院生效的判决文书才能确定双方的法律关系，借名人可以根据判决文书到房管部门要求过户。
(一)出名人怎样才能把房产要回来？
首先要确定房子是一个怎样性质的房屋，如果是政策性的保障用房，要回来的可能性较大。还要看对方借名人如果不能满足过户的条件，要回房子可能性也大。出名人要回房子必须通过法院，只有法院的判决是确定双方的法律权利义务关系的，但其中操作较为复杂，直接起诉到法院要求对方还给房屋的，这种诉讼策略是很容易败诉的。曾经有个当事人，对于这种诉讼策略经过了一审、二审、再审都是败诉，不经过法院的判决而简单地直接要求对方返还房屋的诉讼，法院必须慎重的处理这件事情。
(二)出名人取得了房屋所有权，实际购买人怎么挽回自己在借名买房中的损失？
出名人把房子要回来了，借名人的出资、房价上涨、装修这各种的损失该如何计算？借名买房，顾名思义出名人只是提供了一个买房的资格，当确定借名买房协议无效的时候，法院会根据借名买房的前提，会确定借名人和出名人双方的过错情况来区分怎么承担这个损失。一般，当房屋所有权判定给出名人时，购房款是一定要返还给借名人。如何去要求出名人去赔偿这个损失，这个损失需要很具体地去衡量，需要根据双方过错的情况实际的情况来计算的。
(三)借名人应该如何要回房产？
接下来谈一下借名人怎么能够把这个房产确定为自己的房产，变成法律上认可的房屋产权人。按照上面所说的证据的要求，也就是说有证据证明双方存在借名买房这一个事实，才能把借名人确定为房屋真正产权人。第一要有书面的借名买房协议，第二有真实的出资证明，第三有居住和装修的状态，基本上这三种结合起来能够确定是一个借名买房纠纷。还有最关键的一点是，借名人要求把房屋登记在自己的名下，必须具备在北京的购房资格，这是法院生效判决能够履行的前提。想将房子要回来，那么诉讼请求肯定不能是叫确定房屋是自己所有，从法律的角度上是不能简单地提起一个确权之诉，这样法院一般是不会支持的，要根据双方的书面协议提起这样一个借名买房合同纠纷诉讼。
孟 博律师：拿到关键证据,别让借名购房毁了你的一生
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