一、地役权的概念和特征

　　1、概念

　　所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。

　　其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地，为需役地提供便利之被利用土地被称之为供役地。这里所谓利用他人的土地，包括是他人所有的土地也包括他人拥有用益物权的土地，在我国地役权主要是建立在他人拥有用益物权的土地之上的；作为需役地的权利人可以是土地所有人也可以是对土地拥有用益物权的人，在我国主要是对土地拥有用益物权的人。之所以如此，是因为我国土地实行公有制，但是利用主体是作为私人的用益物权人。

　　2、特征

　　（1）地役权是使用他人土地的权利。但是这种使用只是部分性使用，而不是对于供役地人的土地进行全方面的使用。也即地役权并不排除供役地人自己对于自己土地的使用，只是供役地人对自己土地的使用受到了地役权某种程度上的限制。

　　（2）地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。所谓为了利用自己土地的便利是指为了增加自己土地利用率，增加土地的使用价值而对于供役地加以利用，并非指不利用供役地就无法利用自己的土地。

　　（3）从属性：地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而单独转让或者抵押；需役地所有权或者使用权发生转移或抵押的，地役权随之转移、抵押。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第164条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

　　第165条：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

　　（4）不可分性 ：主要体现在两个方面：地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。

　　【重点法条】：《物权法》

　　第166条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　第167条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　这两条的规定即为地役权不可分性的立法依据。

　　△地役权与相邻关系的区别（★★★★★）

　　地役权与相邻关系在内容上基本上是相同的，但是两者有本质上的不同，其区别主要体现在：

　　A.相邻关系为土地所有权内容当然的扩张或限制，是法定的；而地役权则为土地所有人间基于契约而生之所有权扩张与限制，是意定的。

　　B.因此基于相邻关系而发生的所有权的扩张或者限制仅在不得已的情形下发生，即若不进行该种限制或者扩张那么土地所有人就无法正常实行其土地的利用，因此相邻关系进行的调整是法律的底线；而地役权则是于相邻关系之外土地所有人更进一步对自己权利的扩张，因为是基于合意设定所以其范围几乎是没有限制的。

　　C.相邻关系不是独立的权利，乃是为所有权本身的限制或扩张；而地役权则是因他物权而受一时之限制，是一种独立的权利。

　　D.因为相邻关系是法定物权，所以相邻关系之成立及对抗第三人，均不需要进行登记；而地役权作为意定物权，则需要进行登记，不登记不得对抗善意第三人。

　　E.基于相邻关系所生之权利义务与所有权同时存在，不能单独的取得或丧失，即不因相对人的意思而发生变动；地役权则有所不同，地役权的取得需要有设立地役权的合同，地役权可以因期限届满，当事人解除地役权合同等原因而归于消灭。

　　二、地役权的取得

　　1、因设立地役权的合同而取得地役权

　　地役权作为意定物权必须由当事人人以法律行为的方式来进行设立，而设立地役权涉及双方当事人的利益所以应当以合同的方式来进行设定。

　　（1）设定地役权合同是书面要式合同，当事人必须以书面形式签订合同。

　　（2）设定地役权合同的主要条款：

　　A.当事人的姓名或者名称和住所；

　　B.供役地和需役地的位置；

　　C.利用目的和方法；

　　D.利用期限；

　　E.费用及其支付方式；

　　F、解决争议的方法。

　　（3）登记作为地役权的对抗要件

　　地役权从设立地役权的合同生效时设立，但是未经登记的不得对抗善意第三人。

　　2、通过遗嘱设立地役权

　　土地权利人可以通过立遗嘱的方式为他人设立地役权，此时适用继承法的相关规定。

　　3、地役权转让

　　由于地役权的从属性，地役权不得单独转让，但是转让需役地权利的，地役权一并转让，包括继承在内。

　　三、地役权的内容

　　1、地役权人的权利与义务

　　（1）地役权人的权利

　　A.对供役地的使用权

　　地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。

　　B.为必要的附属行为

　　地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。

　　C.得行使所有权之物上请求权

　　即可以行使停止侵害、排除防碍、返还所有物等物上请求权。

　　（2）地役权人的义务

　　A.损失最小化的义务

　　地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。

　　B.补偿义务

　　地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

　　C.维护设置的义务

　　地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

　　D.恢复原状的义务

　　地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。

　　2、供役地所有人的权利和义务

　　（1）权利

　　A.设置使用权

　　供役地所有人有权为了自己的利益使用地役权人所设之设置，其前提是不防碍地役权人的使用并支付适当的使用费。

　　B.供役地使用场所与方法的变更请求权

　　地役权之行使限于供役地之一部分者，所有人认为该部分之使用对其有特殊之不便时，得请求将地役权之行使，迁移于其他适于地役权人利益之处所，迁移之费用应由所有人负担，并须预付。

　　C.对价请求权

　　地役权的设定，如为有偿而有支付对价的约定时，供役地所有人有请求地役权人支付对价。

　　△注意地役权可以有偿设定也可以无偿设定。

　　（2）义务

　　供役地所有人的义务只有一项就是容忍地役权人对土地的利用。

　　四、地役权的消灭

　　地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下是地役权消灭的几项特殊原因：

　　1、土地灭失，由于地役权权的主观属地——客观属地的特性，所以无论是需役地还是供役地灭失的地役权均归于消灭。

　　2、需役地不需要利用供役地。由于地役权的功能在于满足需役地权利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役权应当归于消灭。

　　3、供役地无法满足需役地的需要，其理由与上述情形相同。

　　4、抛弃。地役权作为财产权利，因此地役权人是可以放弃其地役权的，地役权人若放弃其地役权地役权也归于消灭。

　　5、存续期间的届满或其他预定事由的发生。如果地役权设有期限的，那么期届满的地役权归于消灭；设定地役权的合同若附有解除条件的，条件成就时地役权也归于消灭。

　　6、土地被征收

　　7、供役地权利人在符合法定条件时解除地役权合同的。

　　地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

　　（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

　　（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。