预告登记制度在新的物权法中有明确的规定，那么我们如何理解和运用该条款做分析呢，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。”该条明确预告登记制度实际上就是债权物权化，预告登记的对象是债权，预告登记后双方之间还是债权债务关系，但是预告登记真正效力在于阻止物权变动，而不阻止债权发生。上海法律咨询律师给读者分析如下案例：
       袁某为做生意急需找商铺店面。恰好，李某因债务所迫希望出售其店面用于还债。两人遂签订房屋买卖协议，约定总价款30万元。双方在税务部门缴纳了相关税款后到房屋交易中心办理房屋过户手续。袁某遂将购房款40万元交给李某，等待商铺产权证期间，该房屋经由王某申请执行李某而被人民法院查封。房屋交易中心所以房屋被有关部门采取强制措施为由，暂不办理房屋过户手续。为此，李某提起执行异议之诉要求人民法院判令停止对房屋的执行，确认房屋归原告所有。
     《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，不动产物权登记才发生不动产物权的变动，房屋交易中心虽然受理了袁某的行政许可申请，但还没有对其审核，并将审核结果登记在册。在此情况下，诉争房屋是不发生物权变动的，该房屋的所有权仍归属于李某，人民法院执行李某财产的行为予法有据。基于人民法院强制措施，房屋交易中心不许可办理房屋所有权证变更登记亦与法不悖。只有当人民法院查封措施解除，房屋交易中心才会依袁某申请作出房屋所有权许可，给其办理房屋所有权证。这个案例提醒大家，房屋过户手续即使在房屋产权交易中心也是不安全的，
       如果袁某在签订商铺房屋买卖合同后，即可向登记机构办理预告登记，袁某某在办理预告登记后，法院的执行措施不得对抗善意预告登记人，不能限制袁某办理过户登记手续。但本案中上海律师认为袁某只能向李某要求退回价款并赔偿损失。