—房二卖引起行政诉讼，法院判决房产局登记行为合法
—房二卖引起行政诉讼，法院判决房产局登记行为合法
【案情】1997年3月，周某将其位于某镇某村2幢306号房屋（以下简称 306号房屋）私房一套出售给了肖某，从1997年4月至1998年12月，肖某先 后九次付给周某购房款12. 8万元，并于1998年12月8日搬进该房屋居住； 但1998年12月14日，周某及其妻又将该房屋出售给耿某，同日，耿某到房 产管理局（以下简称房产局）登记申请私有房屋所有权，该房产局经过审查 周某及其妻与耿某签订的306号房屋的买卖契约、该房屋原权属证书及有关凭 证等资料后，依法对该房屋进行了转让登记，并为耿某颁发了该房屋所有权 证书。
2_年5月8日，肖某以该房产局作为被告提起行政诉讼，请求法院撤 销该房屋所有权证。
审理中，法院通知周某和耿某作为第三人参加诉讼。
I审判】
被告房产局辩称：其根据第三人耿某的私有房屋所有权登记申请，审查了 第三人周某及其妻与耿某签订的306号房屋买卖契约和该房屋原权属证书及有 关凭证等资料，依法对该房屋进行了转让登记并颁发房屋所有权证书，符合建 设部《城市房地产转ii：管理规定》第七条的规定。原告与第三人周某之间对 上述房屋的买卖，违反了《城市房地产转让管理规定》第十八条规定，转让 无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人耿某述称：我与第三人周某之间有明确的债权债务关系，周某愿将 属于他们夫妇所有的306号房屋抵偿给我，我另付给他5. 6万元。我们自愿办 理了房屋转iJt登记，被告给我颁发了房屋所有权证书。之后，我又向市国土资 源管理局申请领取了该房屋土地使用权证。
第三人周某辩称，我欠耿某钱，于是将该房屋产权证押在耿某处。1997 年上半年，我将该房卖给原告，约定房价13万元且必须在一个月内付清。原 告付2万元定金后，直至1998年12月初共付给我12万余元，我把房屋钥匙
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交给了原告。同月10日，因耿某的要求，我同意把上述房屋抵偿给耿某，同 月14日双方一起到被告处办理了房屋过户登记手续，我的妻子也在房屋买卖 契约上签了名。在办理上述手续时，我没有一房二卖的意思，打算以后退还原 告房款。
法院经审理查明：第三人周某欠第三人耿某债务，将306号房屋产权证押 在耿某处。1998年12月10日，耿某要求周某以上述房屋抵偿其债务，另付给 周某5. 6万元，周某表示同意。同月14日，被告根据耿某的申请，对上述房 屋权属进行了审核，确认该房屋产权系周某与其妻共同所有。周某、周某之妻 和耿某三人在被告处当场签订了房屋买卖契约，耿某和其妻提供了身份证复印 件，被告在审查了相关资料后，认为该起房屋买卖是双方真实意思表示，因此 依据建设部《城市房地产转让管理规定》第七条、第十七条，办理了上述房 屋产权转让登记手续，为耿某颁发了房屋所有权证书。
法院根据上述事实和证据认为：根据我国《城市房地产管理法》第六十 条的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部 门申请房产变更登记，被告房产局具有对本行政区域内房产转让进行产权登记 发证的职权。被告依据第三人耿某的申请，对其与第三人周某之间的房屋买卖 关系和双方提供的相关资料，依法进行审査，及时予以转让登记，为申请人颁 发房屋权属证书，符合法律和规章规定。根据《城市房地产管理法》和《城 市房地产转让管理规定》的规定精神，房屋买卖未经房产行政主管部门登记 不发生所有权转移的法律效力，房产权变更登记中的查勘和评估不是必经程 序，因此，原告关于周某将上述房屋卖给原告在先，与耿某登记转让在后，被 告在权属审核中，没有查勘房屋现状，导致该房屋所有权争议，被告的变更登 记发证行为不合法的意见，于法无据，不予支持。据此判决：①驳回原告肖某 要求撤销被告市房产管理局该房屋产权证的诉讼请求。②案件受理费140元, 由原告肖某负担。
肖某以该房产局办理过户手续程序不合法为由提出上诉。
二审法院经审理后认为：根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的 规定，被上诉人房产局具有审查、登记、颁发房屋权属证书的法定职权。本案 中房屋权属登记系转移登记，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第 十七条的规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合 同、协议、证明等文件。被上诉人房产局依据耿某的申请，对提交的房地产买 卖契约、周某私有房屋所有权证、周某购房发票、耿某及其妻身份证明、耿某 契税完税证等资料进行了审核，认为产权来源清晰，符合办证条件，予以登记 颁证，符合法定程序，并无不当。上诉人认为该房产局在审核中未进行查勘和 296 评估，根据建设部《城市房地产管理转让规定》第七条第（四）项的规定， 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查 勘和评估。被上诉人房产局根据该市当时的房地产价格，认为申报的成交价格 并不明显低于市场价格，没有需要进行杳勘和评估，并不违反规章规定。上诉 人认为房产转让必须进行查勘和评估，被上诉人颁证程序违法的上诉理由不能 成立。上诉人认为其买房在先，周某与耿某恶意串通的买卖无效，侵犯了上诉 人的权益，应通过民事途径寻求救济。至于上诉人认为被上诉人耿某对房屋成 交价格未如实申报，其处理系行政机关行使行政职权范畴。根据《中华人民 共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持 原判。
【评析】
本案涉及到以下儿个问题：
一、作为被告的市房产管理局发给耿某房产证的行为没有不当
我国《城市私有房屋登记管理条例》第六条规定：“城市私有房屋的所有 人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审査核实后，领取房屋 所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理 所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第九条规定：“买卖城市私有房屋， 卖方须持所有权证和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”《土地管 理法》第九条规定：“取得土地所有权和使用权必须登记。”第十条规定：“依 法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证 书。” “依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、 附属物而使土地使用权移转的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申 请土地证书。”由此可见，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能 产生法律效力。我国司法审判实践对不动产权特别是房屋所有权的确认原则上 以登记为准。我国现行的立法完全采纳了登记要件主义，此种做法确实有利于 保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。 笔者认为，在出卖人将房屋“一物数卖”的情况下，后买受人能否取得所有 权，则应依各种具体情况而定。如果后买受人已经办理了产权过户登记手续, 那么只要其不具有侵害前买受人债权的恶意，或者不具有与出卖人恶意串通的 行为，即使其已知该房出售给他人，原则上其登记的效力也应受到法律维护。 换言之，只要其与出卖人所订立的合同不具有无效的因素，则不能否认其通过 登记对房屋所享有的所有权。但是，如果后买受人并没有登记，则要考虑其购 买房屋时是否具有善意，以及房屋是否交付等其他因素而决定是否承认其享有 对房屋的所有权。从本案来看，在房产转移登记时，申请人耿某提供的其与周 某及其妻签订的房地产买卖契约、周某的房屋所有权登记凭证及购房发票等相 关的申请材料，均符合法律的要求，故-、二审认定该房产局对耿某房产的登 记颁证，符合法定程序，无疑是正确的。
二、关于侵害债权的问题
在本案中，周某将房屋卖给数人，致使原告肖某的债权不能实现，那么， 原告能否清求法院确认周某及后买受人耿某侵害其债权，并应向其负侵害债权 的责任呢？在双重买卖的情况下，如果后买受人明知前买卖合同的存在，是否 应向前买受人负侵害债权的责任，对此在学理上存在着两种不同的观点：第一 种观点认为，如果后买受人在购买特定的标的物时具有恶意，尤其是存在教唆 出卖人违约，或与出卖人合谋，造成前买卖合同不能履行，则后买受人应负侵 害债权的责任；第二种观点认为，如果后买受人故意采用违背善良风俗的方法 购买某物，目的在于加害于前买受人时，才应负侵害债权的责任。这两种观点 的区别在于，前一种观点强调主观过错在侵害债权的构成方面的重要性，如果 后买受人具有恶意，即使后买受人主观动机并非致前买受人损害，而只是使自 己获利，也可以构成侵害债权。而第二种观点则强调只有在后买受人采用违背 善良风俗方法致他人损害，其主观目的是为了致前买受人损害的情况下，才构 成侵害债权。笔者认为，上述两种观点都具有一定的道理，但比较而言，第二 种观点更为合理。一方面，第一种观点强调后买受人必须具有故意或恶意时才 能构成侵害债权，这无疑是正确的，但仅有这一点是不够的。因为按第一种观 点对故意或恶意的理解是：明知有前买卖合间存在或前买受人对某一种特定的 标的物享有债权而仍然购买，乃是非善意的，然而据此便确定后买受人构成侵 害债权，未免过于宽泛。因为后买受人明知前买受人享有债权而仍向出卖人购 买，这是完全符合自由竞争和交易自由的原则的。在市场经济条件下，任何人 对某一标的物在尚未交付时均可向出卖人提出购买，这是当事人享有的正当的 自由，不能因此而认定其有恶意。但是如果后买受人购买已经出售给他人的某 物，目的在于使他人因不能得到该物而受到损害，则后买受人已滥用了其享有 的交易自由，从而构成了侵害债权的真正的恶意。另一方面，按第一种观点理 解，只要后买受人采取的方式不正当，如教唆、与出卖人通谋等可构成侵害债 权。事实上，在市场竞争条件下，即使后买受人以出高价、诱惑、给中间人佣 金等方式而购买标的物，其行为并不违反《反不正当竞争法》的规定，因此 不能说其行为具有不法性，并据此认定其侵害债权。因此，在双重买卖的情况 下，只有后买受人以故意致前买受人损害为目的，采用违法的、违背善良风俗 的方法而致前买受人债权受到侵害，才构成侵害前买受人债权的侵权责任。如 果出卖人与后买受人恶意串通，故意侵害前买受人的债权，则应与后买受人负 298 共同侵害债权的责任。从本案来看，肖某如果能够举证周某和耿某的恶意行为 才可以主张侵权责任。
三、对原告肖某的补救
本案中，肖某虽已占有房屋，但仍+能享有对该房屋的所有权，且其与周 某之间的买卖合同亦应被确认为无效，那么，肖某的利益如何得到保护？在本 案中，肖某作为前买受人，在与周某达成买卖合同时，主观上是善意的，绝无 侵害他人利益的恶意，且房屋买卖合同已经腫行，他根据先前的合同而占有该 房屋，在合同未被确认无效以前，不能说其对房屋的占有无法律根据。然而， 由于房屋的买卖并非以交付作为移转所有权的方法，且原则上也不适用善意取 得的规则。所以肖某不能取得对该房屋的所有权，如果该房屋所有权已确定为 后买受人耿某所有，即使肖某与周某订立的买卖合同的内容并无违法的因素， 也将因为作为特定物的房屋的转手，而使得该房屋买卖合同因根本无法履行而 应予解除。当合同被解除以后，肖某对该房的占有也就失去了合法依据。肖某 应将房屋返还给出卖人周某（此种返还属于基于合同解除以后的返还），或者 将该房屋返还给新的所有人耿某（此种返还属于无权占有人向所有人返还财 产）。对肖某利益的保护的主要方式是肖某对周某和耿某提出损害赔偿的请 求，显然其享有的请求权可能有两种：一是基于违约对周某提出的请求。也就 是说，周某将-?物数卖，违反了其与肖某之间买卖合同所规定的义务，因此应 承担违约责任。如果肖某基于违约的请求权提出请求，那么有权请求周某赔偿 其期待利益的损失，这样在房屋价格C经上涨的情况K,肖某可以请求赔偿房 屋合同价与现在市价的差距。但是，肖某在请求赔偿期待利益以后，不能再请 求赔偿因其信赖合同有效而为履行支付的各种费用。二是合同在被解除以后， 基于周某等的过错，而请求其赔偿信赖利益的损失，此种损失主要是指肖某将 信赖合同有效成立而得到履行，所支付的各种费用和代价，因为?周某等的过 错，使合同未能成立与生效或未能得到履行，而使肖某蒙受上述费用和代价的 损失。在本案中，肖某所受到的具体损失有：肖某为订立合同所支付的各种费 用，在占有房屋后装修和修缮该房屋所支付的各种费用等。这些费用可以在合 同因周某等被解除后请求支付。比较上述两种请求，笔者认为，肖某应当行使 第二种请求权。其原因在于：一方面，该房屋已因所有权的移转而使出卖人不 能履行对肖某的合同，导致周某与肖某的合同被解除，这样，肖某只能根据合 同是因周某的原因而发生解除，而请求周某等赔偿其合同信赖利益的损失，而 不能根据有效成立的合同而请求周某等承担违约责任；另一方面，从本案来 看，如果肖某在周某交付该房屋后，对该房屋进行装修和修缮，此种费用已经 超过了其期待利益的损失，那么行使第二种请求权更为有利。
通过以上分析，笔者认为，首先，二审法院以行政审理结果为依据判决适 当正确。本案中，肖某请求人民法院保护的民事权利（房产所有权）是基于 与之相关联的具体行政行为（房产登记发证行为），而具体行政行为合法与 否，直接影响民事权利应否得到司法保护。行政行为一经作出，即具有法律效 力，非经法定程序不得变动。但在民事诉讼中具体行政行为（如房产证）只 是一种证据，由于民事审判对具体行政行为这种民事诉讼证据的审查的局限， 只能审查其形式上的合法性，不审查其实质内容是否合法，如当事人确对具体 行政行为的实质内容合法性提出异议，只有通过行政监督程序或行政诉讼才能 解决，因此，先行政、后民事有时又是必要的。肖某因306号房屋产权纠纷二 审诉讼期间，因行政诉讼程序的启动而中止，行政二审判决生效后才形成民事 终审判决。以上审判过程，符合必要情况下，先行政、后民事的原则。其次， 本案二审“驳回上诉，维持原判”有点不妥。房产登记发证行为是对申请人 民事权利取得的认可，因此在行政诉讼中，无论是判决维持还是撤销登记发证 行为，都不意味着法院对民事实体争议作出裁判，当事人之间的民事权属争议 仍悬而未决，仍需民事诉讼解决。本案在作出行政一审判决时，关于306号房 屋产权问题的民事诉讼尚未终审结案，肖某尚有周某与耿某之间的房屋所有权 转移系恶意串通所致，意欲通过民事途径寻求救济。鉴于此，该房产局登记发 证时，虽申请登记的房屋权属清楚，产权来源资料齐全，发证合法，但不宜适 用维持判决，采用驳回诉讼请求的判决较稳妥，不妨碍行政机关日后可能作出 的注销登记。
总之，依照法律规定，登记机关办理产权登记，为依申请的行政行为，没 有当事人的申请，就无法启动登记程序。因此，在引起产权变动的法律行为成 立或法律事实发生后，权利人必须在法定期限内向登记机关主张权利、办理登 记，这样才能保护自己的权利，避免风险。
