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哪些情况下承租人享有优先购买权？


【问 题】：
什么是优先购买权呢？
优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。

【问 题】：
什么又是承租人享有的优先购买权呢？
即：承租人所租房屋在出卖、实现抵押权、拍卖等情形时，享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。

【情 形 1】：
承租人有优先购买权（仅限于房屋租赁）。
【法律依据】：
根据《合同法》第230条：
“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
（1）仅限于房屋租赁场合；
（2）出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；
（3）出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失；
（4）在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者。”

【情 形 2】：
侵害承租人优先购买权，承租人不能主张买卖合同无效；可请求出租人承担赔偿责任。
【法律依据】：
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条：
“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”

【情 形 3】：
实现抵押权时承租人优先购买权的保护：应当在合理期限内通知承租人。
【法律依据】：
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条：
“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”

【情 形 4】：
房屋拍卖时优先购买权的保护：拍卖5日前通知：未参加拍卖的，视为放弃。
【法律依据】：
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条：
“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”



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